关于11月11日踩盘后总结-fsw

时间:2024.3.19

“星河湾、香江、翡翠绿洲、广雅”项目考察总结

—— 正域·白云尚城北区附加值提升、可借鉴之处说明

号 所考察项目做的成功之处 和不足之处

「星河湾」从消费者(市场需要)角

度出发从卖象、入住的实用(用象)

两点出发,对楼盘的精益求精,优良

1 的品质大大增加了业内人士及消费者

对产品附加值的认可---硬件过硬(业

主满意度问卷来了解业主对前期的意

见建议及后期的期望)

星河湾的附加值来自于企业的内部管

理,软件过硬,其他三个盘的销售厅的

布局、销售人员的专业职业性、形象

感、样板房的管理水平与星河湾有一

定的差距:

如山水华府、翡翠绿洲的售楼是和餐

饮在一起,进入售楼后有茶楼的气味,

2 其售楼部办公点的复印机设在公共的

通道上,既不安全,也显出管理的零

乱,如其卫生间小便器安装与墙体的

缝隙,天花脱落等;

雅居乐售楼员一路嚼口香糖,一路讲

解,反观星河湾,明知我们是行业人

员去踩盘,仍职业的接待,这正是展

示公司品牌的时机 北区提升附加值暨可借鉴之处 我们要关注/做好 ① 客户的真实需求,从卖点、实用点出发, ② 从竞争对手角度出发 ③ 从市场未来走势出发; 系统的定位,完善产品的规划、建筑风格、装修、物业服务各方面,打造正域自有的特色,从而增加附加值,为后续的开发打造品牌价值 五星级的酒店之所以服务好,软硬件都很重要, 我们要从售楼部、各部门办公室的选址、装修、标识及内部管理等进行系统的规划设计及管理;如我们的营销办公室、工程办公室、物业客服的办公室对外形象差,标识不统一,不明显,装修不够品味; 如售楼员对来客的关注度不足,为了张挂灯笼就忽略了草皮,造成了绿化的损伤,影响了形象;物业人员专业水平不足,现在小区的设施翻新养护不足;未交付区景观养护人员换水时,水阀盖板打开不摆放作业牌,景观和安全标识不完整,存在安全隐患等等,这些都说明我们管理上还有很长一段路要走,内部管理亟待加强与完善。

景观的打造既有看象又实用且注重

标识及配套物品的协调;星河湾、香

江(山水华府、翡翠绿洲)在这方面

做的比雅居乐要出色,体现了景观投

入50元/平方,房价溢价500元/平方

的行业惯用手法;如垃圾桶、矮灯在

3 星河湾是绿色系列,而香江是木制的

黄色垃圾桶,相比而言星河湾更注重

物品与景观协调性,大大增加了产品

的附加值; 我们一二期乔木、草坪、灌木的位置布置,虽然手法上和星河湾有相似之处,但细节上差距较大: ①垃圾桶、标识类与景观协调性方面;所以我们北区的景观设计要提前,与建筑外立面、建筑风格、装修格调及物品配置均要力求协调; ②我们的乔木类太靠近路边,所以视线受到一定阻碍,且乔木遮盖了草皮,使草皮生长缺少光照,长势、管理有了缺陷; ③要多些功能性的,如老人、小孩子坐在树下、路边的凳子类的;景观中考虑能否种些防蚊的植物和灭蚊的灯等;另考虑晚上景观的效果和功能性如小区的公

告栏要有灯光,晚上业主才回来,能看到;如利用防

洪渠的公共路面做些体育健身设施、早晚老人跳舞打

太极拳的音响、场地,以后小区晚会的场地;增加些

矮地灯,补充灯光高低错落的光感

4

5

6

7 所考察项目做的成功之处和不足之北区提升附加值暨可借鉴之处 处 策划、包装企业/产品/服务的手法: 我们应该深挖企业/产品/服务文化(卖点), ①星河湾通过宣传××钢琴、××冰如恒域企业的建筑介绍(参考远大在珠海盘的包装手箱、香江宣传××总统用的水龙头; 法),学习万科善于宣传策划的方法,使公司的形象让消费者从知悉到熟悉到认同到跟随,另可宣传规划公司(如雅居乐宣传是中信的设计师设计),还要做好一、二期的包装,如景观点做景点介绍标识;楼盘做装修开放间,把所有装修用材剖开、展示,提高消费者的信心;楼盘规划者、建设者的纪念手印、签名册、从业者的感言等,这些都是策划宣传企业、展示楼盘的手法,从而让消费者为企业管理打高分,这样产品就多了附加值 ① 我们应该在北区一期交楼时就先建好幼稚园、垃圾实用的配套设施(北区分一、二期中转站、车库、智能化、安防、水电设备等配套;开发,水、电、电话、电视、煤气、让北区一期推出后,让先买业主能用上,他们认为车库、智能、会所等要跟上,一期业我们既有看象又有用象,这样已体验的旧业主就会主的使用功能)-----体验式销售 主动做我们铁杆宣传员,介绍他人来买,则北区二期高层的楼王更上一个价格层次; 安防设施要跟上,小区周边治安环② 幼儿园能否与广外合作办学,提高附加值 境较差,智能化及安防设施一定要跟③ 会所若在北区另设,一定要能对外,也能对内,上 会所自我经营能力及对外的宣传 增强自我造血能力,配套以乒乓球、羽毛球、泳池为主,场地、灯光设置成专业的 ① 我们应该把重心放在住宅,舍弃部分商业, ② 虽然商铺单位售价高,但商住混合型的盘,从后期关于商业的取舍 业主入住后,会在使用上打折扣分,对附加值不利, ③ 就算要做,我也赞同李文的意见,将南向商铺及近东北部商铺取消,移至西面及西北角,而将近西的住宅向内移,减少因近规划路的噪声,集中商铺于西北区, ④ 可以做部分一楼的带花园的住宅,花园也可以卖使用权(一平方约1500—20xx)提高售价, ① 且电影院的功能和景观、车位等要考虑,特别是商铺会带来的安全隐患、卫生(噪声)等问题。 一定要做商业需慎重---满足商家② 社区铺不宜过大,过深,建议门面在6米内,进深经营的条件,如休闲式的影院需景观在8米内,一定要给排水排污管设计,及空调位、配合 广告牌设计,另关于烟管、隔油池及西侧商业可能以的遮阳的统一考虑 ① 建议小区南北中轴的几栋做架空,特别是南向近防关于架空与否的取舍:星河湾小洪渠的几栋增加架空层,增强南风的感觉,为二期区内部的架空层,真的让人行走其楼王售价提高打好“感觉基础”,

间,心情为之盛放,而山水华府虽然② 再让售楼员加强这方面的宣传,我们为了景观和风也做了架空,但一楼架空只是部分,舍弃了一楼单位的利润,就是为了业主,----业主所以风的感觉差许多, 接受了就更愿意高价购买

序所考察项目做的成功之处和不足

之处 号 北区提升附加值暨可借鉴之处

① 南区人车分流设计不足,在北区要引以为鉴,

② 建议北区车库出入口一个设在西南角,另一个设在东南

角(要考虑幼稚园与出入口的关系);由于是分期开发,若设在西部、东部中间,势必影响一期的业主的使用; ③ 建议人行出入口在防洪渠的东西两侧,若设在西部、东

部中间,由于分期开发势必影响北区一期的业主的使用;另在防洪渠路段划一部分做为来访车辆的临停露天车位;一定要有智能对讲主机和各户及监控中心联系功能,要有刷卡功能

车库建议做成景观半地下室,节省通风费用,缩短工期和后期电耗,增加车位卖点和车位销售速度、价格、及楼盘附加值,同时加强车库地坪漆的装饰及柱身、墙壁的装饰

有些地方可借鉴城建的江南名苑,车库的内侧壁是立体式景观,而车库顶板首层入户大堂采用的是桥栈式)

建议利用飘窗2.2米以内不计算面积,参考富通/东莞理想0769的做法,即做成落地窗,验收前用砌块把窗高做到2.2米以内,交楼后业主去掉砌块,可多出部分面积 关于车库/人行出入口的设计(星河湾、山水华府的车库出入口设计较合理,人车分流);另要8 参考翡翠绿洲的人行门楼设计(会客、避风雨、等待及门廊等功能,类似酒店大堂前的停车前厅设计) 观景式半地下室车库 (山水华府的卖点之一,从业主9 角度出发已经是其他盘比较中没有的,如果再把地面漆和柱身装修下,会更增加附加值,车位的销售效果也会更好; 10 在面积上做文章

由于北区的二期楼王是在北端,高在26层,而南端的是11在南低、东低楼宇的顶层做层,从26层看11层,为了丰富视觉,建议北区一期的楼11 顶做装饰、绿化,来提升附加值 装饰、绿化

12 西北、北、东北的楼宇内敛 西北、北、东北近马路的楼宇要考虑噪声的问题,建议内

敛,退让后做些绿化,同时为一楼的住宅做花园创造条件 ① 注意市政规划路/排水的标高,要使楼盘的正负零/排水

管高于市政路面/排水管,以免以后因市政路/排水管升高,形成倒灌水,

② 注意住宅与商业相连楼宇,住宅的排水不要走商铺的天

花内,会造成以后维修不便, 13 注意排水等隐蔽工程设计

附件一:阅各标准层平面图意见及建议

正域物业●黎宇清 二00六年x月x日

附件一:阅各标准层平面图意见及建议

序号 房型及房号 发现问题及建议 1

2

3

4 所使用的A1、A2等编号与南区一样,以后使用宜混重新编号,单一性,便于识别称呼 洧 A1、A2、A3、A4、A5、B型的主人房飘窗只有向南建议侧窗也做玻璃的,成为90度视野 /向北的玻璃视野, ① A、B户型两户共用过道后,增加了分摊面积 ② A户型的客房、客厅和C的套房客厅空调位置未明确 A1型 ③ C户型的四房三卫属大房型,但厨房太小了,建议加大;C户型的近电梯的门框太窄,春节时对联无位置张贴 ① A、B户型图上说是二房一卫,实际只有一房,请明确;A型其客厅的空调主机位请明确,是否和主卧设置成上下关系;而观景阳台的右侧显示有一主机位,是客厅的吗,若是,走线太长了; A2型

② B型入户后即是卫生间,且与厨房相对,建议调整

③ C型的工人房对面的卧室、餐厅、客厅无空调主机位标识,请明确

5 A3型 ① A、C型的客厅的空调主机位未标识,需明确

① 客厅的空调主机未明确,管井设在前花园中,以后抄表,维修不便,需调整(供水供司自行抄表有一定要求) ② 餐厅上方的墙图上标为黑色,是否为剪力墙,此墙可能业主入住后会改动,需考虑

③ 北向的主卧室旁边的卧室未标识空调主机位置,请明确 ④ 多功能房的空调主机位未标识,需明确,

⑤ 两户之间南向景观大阳台存在攀爬隐患否,请明确 ① 图上说是四房三卫,只有三房两卫,请明确

② 客厅及相邻的次卧未标识空调主机位,请明确

① A、B、C、D型的客厅及次卧的空调主机位未标识,需明确 ② A型的生活阳台与走火梯间的窗子关系需注意,防止攀爬入户的可能性

③ B型客厅的空调主机位未标识,需明确

④ A、B户型的景观阳台存在攀爬隐患否,请明确

⑤ 电梯厅与C型厨房窗子关系需明确,防止攀爬入户的可能性;C型图中标明是三房一卫,少一房,需明确

⑥ D型图中标明三房二卫,少一卫,请明确

⑦ 整个标准层只在B型前花园与电梯厅有一管井标识,是电管井还是水管井,少一管井,需明确 6 A4型 7 A5型 8 B型


第二篇:关于11月团日活动总结美术系


关于“迎七十校庆,创科院文明”

主题团日活动总结

校园是我们学习知识提高才能的一个平台,懵懂少年的我们,张扬生命的光鲜,领略知识的无限 。四季的校园,多彩的一年又一年。转眼间,我们的校园已建立七十周年,在校庆七十周年之际,校团委组织部计划将本月的主题定为:“迎七十校庆,创科院文明”,旨在为全校师生创造一个展现自身修养的平台。本次团日活动如下:

一、 活动亮点

活动组织性非常强,针对所有参与活动的对象在同一时间进行开展,同学们十分配合,无论从考勤方面还是纪律方面都配合的十分默契,对主题活动准备的更是周到详细,整个活动体现着组织性,团结性。

二、 活动效果

现场气氛活跃,紧扣主题,并合唱校歌表达对校庆的喜悦之情,其中表现最为突出的就是10级艺设七个班共同进行得活动,流程祥细,内容丰富,彰显主题。其次就是11级平二和美四共同进行的活动,表现十分积极,现场活力有序。

三、 活动意义

活动进行的非常成功,同学们非常有组织性的自由组织进行开展,不但展现出迎校庆的热情还将我系的的特色流露的淋漓尽致,虽然本次活动进行非常顺利,但我系将更加努力追求更好的效果。

预祝我们的湘科院明天更加灿烂,更加辉煌。

共青团湖南科技学院美术系

分团委组织部

二020xx年x月x日

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