一、前言

我认为，实训就是人的经历。不需要赋予他太高的意义与期待。他是人生的一个经历，是一个过程。或许影响一个人一生，或许就什么也不是。能够影响也未必就是好事，要看影响的是哪些方面。

一个星期的实训在不知不觉中已经度过，里面包含着很多的艰辛，同时也身受着收获。一个星期可以说是很短也可以说是很长，短的是时间跑的飞快，还没让人感觉出其中的味道出来；而慢的确是那种在实训中困惑与艰辛的体验，让自己明白了自己的一些不够与不足，当然那些实训中出现的问题后来都成了一份份收获与成功的喜悦。

这次实训的市场调查与预测也是我们这个学期的课程，在学习市场调查与预测的过程中我们也是进行过操作的，所以这次的实训对于我们也不是陌生的。通过此次实际操作训练使学生了解市场调查与预测，也使得我们学会了许多的关于这方面的东西，虽然谈不上有多大的影响，但是我相信这至少会对我们所有人有所帮组的。

二、实习过程

在实习的过程中，在分组的时候没有达到自己理想的分组状态，但我还是克服了相关的困难，和组员们一起完成了本次的实习。根据分工，我负责本次调查实习的调查方案的拟写、资料汇总和调查报告的拟写，在调查方案拟写过程中我了解到了许多书面上没有写到的东西。从网络上看了一些写作调查方案和调查报告的范文，从中学习到了该如何拟写调查方案和调查报告，了解了相关的格式和内容中要涉及那些资料和那些事项等等。也从本次的调查报告和调查方案的拟写过程中锻炼提高了自己的学做水平和运用能力。

在拟写实习报告的时候，发现了很多的问题。比如说在组员调查过程中调查的资料不完整，调查的某些数据不真实等调查中出现的问题，但这些都在我们组员的正确思想带动下予以改正，并重新作了调查，统计了较真实、较准确的数据和资料。

除了在拟写报告发现数据不真实之外，还发现在调查方案中的问题，比如有些数据或者资料不能反映出调查目的，不能体现本次调查的主题，对此，我也对调查方案和调查问卷予以了改进，并得到了良好的效果。

…… …… 余下全文

禾峰乾莊市调总结

一、市调目的

客观深入的走访调查，了解嘉兴市房地产市场供需空间和价格趋势，确定禾峰乾庄项目目标群体、收入及消费习惯、主要获取信息渠道、竟争楼盘的优劣势分析。通过调查树立良好形象，创造城市未来，打造不一样的品质，从而实现项目投资效益回报的最大化。 二、市调楼盘内容 （一）、嘉兴周边楼盘的调查 〈1〉、楼盘：万科金域缇香（占地面积：85000㎡/建筑面积：136000㎡）

开盘时是报纸、网络宣传为主，后期是企业自身的品牌效应

主要的购买群体还是以当地居民为主，联排的客户群主要是政府官员、秀洲开发区区域内的私企老板为主

参观联排样板房，户型感觉方正，连贯性比较好，一层平面大气。地下一层庭院采光很好，没有潮湿感。小区虽然还没有交付，但开发商已经提前开放了会所内部的游泳池，并且在每周六为准业主提供小型啤酒畅饮。值得一提的是万科的物业服务非常到位，礼仪、引导都很不错。很感动的一幕是，他们为看房的客户提供了车辆防晒罩，而且很用心的记得哪辆车是哪位看房的客户，离去时，会早早的站在车前为我们服务。包括接待大厅的泰式装修和小区的东南亚园林风格融为一体，很能加深客户的印象。目前比较不足的事该案离秀洲区的商业圈相对偏远，后期规划的市政配套还需要很长的一段周期才能完善。同时离嘉兴的墓地也比较近，可能给那些比较讲究风水的那些高端

〈2〉、楼盘：华地晴湾（占地面积：80000㎡/建筑面积：210000㎡）

以路段广告、开盘前期主要集中在网络、报纸宣传为主。后期主要是场景提前营造，显现品质效应

主要的购买群体以当地居民购买以改善型为主，小面积50平米-80平米的房源购买主要集中在外来人员

通过参观样板房后，发现开放商通过前期申报项目时采用的擦边球（入户花园、室内飘窗）等区域的变通，交房后，可以增加了房屋的使用面积。从赠送的面积角度计算，单价可以降至到6000多，这也吸引购买者的眼球。而且样板房选用了3间朝南的大尺度的开间户型，采光充足，觉得整个户型很实用，没有浪费太多。玄关、过道都没有过于繁琐。让看房者感觉的到了户型的完美同时，又看到了赠送面积的合理利用。较之于万科金域缇香，周边商业配套更加完善写，距离大润发超市5分钟车程，生活相对还是比较便利。比较不足的是，生活、教育配套不完善。学区划分较远，在城

…… …… 余下全文

市调总结与分析简要

·时间：20xx·12·4——20xx·12·5

·地点：老城、南河

·业态：小商品批发、化妆、精品零售、儿童玩具等

·目标商圈：南河农产品交易中心、南河小商品批发市场、老城永隆百货、老城温州商场。

·走访商家总数：32家。

·成功访问数量：19家（具有代表性的）。

·商家访谈纪要综合：

1、“百利城”现在的人流量太小，根本就不适合投资商铺经营；

2、地理位置相对老城和南河而言，感觉太远，而且有点偏；

3、东坝整个区域人流太“散”，很难聚集成流；

4、大家对于“百利城”的了解太少，不知道百利城是干什么的或者是具体位置在哪里，没有影响力，没有名气，没有投资欲望和投资信心；

5、大家都相信在今后“百利城”可能会发展的很好，但是需要很长的时间，在这一段时间里没有投资到百利城的欲望；

6、商户们都看到了“国际商贸城”的现状，在一定程度上形成了心理阴影，感觉在今年这样的市场背景下，投资到商场很危险，尤其是新开发的，投资信心大受打击，不希望自己成为国际商贸城的商户们的续演者；

7、大多都处于观望状态，对市场没有一个前瞻性。

8、大多数认为：“永隆百货”现在已经成为了广元老百姓心目中的的购物中心的新标杆，只要提到购物，繁华，热闹，档次等，大家都会想到“永隆百货”。感觉“永隆百货”已经是在短时间内不可能被超越的一个商圈。摩尔天成与之争先恐后。影响力太大，吸引了太多消费者。很多小的商家都是依赖它而生存。

9、很多小商品批发商家感觉自己档次不够，而东坝大多数人是广元地区比较富有的人群，不会购买他们这一类不够档次的商品，或者是自己的这个进不了商场，进去了也做不走的担心；

10、以前的温州商场的商户们都很乐意投资到商场，因为他们感受到了自从温州

商场被烧毁后，搬到蜀门市场后，与以前的经营状况所形成的鲜明的对比，希望有一个大型的商场收纳，但是在租金，管理等方面要合理，在他们的承受范围之内。意向性很浓。最感兴趣的是在“百利城”这边做“副业”。主要业态就是儿童乐园和与之相配套的儿童玩具城。

…… …… 余下全文

市调时间：20xx年x月x日

市调地点：中山市

市调商场：益华百货古镇店、益华百货石岐店、利和广场、吉之岛中山君悦广场店、大信新都汇石岐店、太阳城购物广场

市调内容：各商场外立面图片、业态分布、业态比例、层高、柱间距等 市调总结：

一、 益华百货古镇店

1、周边配套：国贸酒店（停车位共用）、新都酒楼（停车位共用）；

2、广告牌：室外共80个；

3、主力店：益华百货、乐家超市、大地电影院；

4、次主力店：四海电器、梦想成真乐园；

5、停车情况：车位约300个，一小时内免费，24小时内5元 （益华百货自身无车位，都归国贸酒店管理）；

6、业态比例：购物：餐饮：娱乐：70%：20%：10%；

7、总结：

益华百货古镇店于20xx年x月开业，经营面积2万多平方米，主通道宽5.4米，次通道宽2.4米，周边环境配套比较齐全，但整体档次不高。周边商铺以经营灯饰制品为主，西侧马路对面配有交通银行网点，网点临街面40米，纵深16米。乐家超市设在首层，超市层高3.06米，并占首层面积约三分之二，附近还配有小部分的珠宝、钟表品牌店，由于没有负一层，所以停车位主要分布在百货及国贸酒店周边，酒店及百货之间设置停车场，可停约150辆车。租金按扣点进行结算，管理费、空调费等均包含在租金中，与2星期前与商户重新签订租赁合同，现已全部租出。

二、 益华百货石岐店

1、周边配套：京华世纪酒店（车位与京华世纪酒店共用）、利和公寓、利和广场；

2、广告牌：室外共80个；

3、主力店：益华百货、乐家超市；

4、次主力店：苏宁电器、四海电器、潮苑轩、京华量贩式KTV；

5、停车位：车位约3000个，收费，4小时内5元，超时1元/小时；

6、业态比例：购物：餐饮：娱乐：54%：30%：16%；

7、总结：

益华百货石岐店于19xx年x月开业，经营面积近5万平方米，负二至六层为商业部分，主通道宽6.4米，次通道宽3.2米，周边环境配套比较齐全，利和广场、利和公寓、京华世纪酒店等均在周边，无论百货本身还是周边环境，档次均比江门益华高，高档品牌也相对较多。乐家超市设在3楼，三层层高2.9米，超市层高2.56米，商场设置负一、负二为停车场，柱网为7.4*6.8米。租金按扣点进行结算，管理费、空调费等均包含在租金中，刚与商户重新签订租赁合同，并无太大的业态修改，现已全部租出。

…… …… 余下全文

3月份市调工作总结分析报告

从武汉考察和参观学习回来以后，我们招商部对工作进行了细分，我负责餐饮、娱乐、建材这三大块，针对这三块我进行了一个市场调研，首先是针对餐饮进行了一个市场调研，了解郑州市场餐饮的分类，分布状况、经营状况、餐饮连锁品牌状况，通过了解和市调，使我对餐饮行业和商业餐饮有了一个更深的理解，通过对武汉新天地餐饮项目、郑州大上海城餐饮项目、大商国贸餐饮项目的市调，结合北京和上海的餐饮状况，针对我们的餐饮项目，使我有了一个更清晰的轮廓，我个人认为我们的餐饮项目应该从以下几个方面做起，

1）、立足郑州餐饮市场、面向全国餐饮市场，并引进北京和上海的一些西餐知名店铺，细化餐饮行业的分类。

2）、针对我们的项目扩大餐饮的经营面积，做有特色的、有格调的、有风格的餐饮。

3）、对餐饮招商计划的制定和实施，以优惠的价格和实惠的招商策略来吸引餐饮企业的进入。

4)、餐饮建筑物的风格设计，使用面积的设定。

5）、配套设备和设施的制定，绿化和步行街的制定。

6）、餐饮招商宣传手册的制定和广告宣传策略的制定并实施。 其次对于郑州的娱乐行业也进行了一个市场调查，对于郑州的酒吧、歌厅、KTV、洗浴行业进行了一个了解，结合武汉新天地娱乐项目、郑州大上海城娱乐项目、以及我们郑州的项目特点，我个人认为应从以下几个方面开始；

1)、做成郑州有特色的娱乐项目，其中以旅游、休闲、观光、娱乐为主打、以购物、演艺、自娱、住宿为一体的独具特色的旅游地。

2）、结合郑州的旅游、休闲、观光、自娱、演艺等行业的特色和特点，参照北京和上海的相关项目，结合我们项目的需求，招商和引进相关行业。

3）、结合郑州的旅游、休闲、观光、自娱、演艺等行业的特色和特点、招商策略和租金水平，结合我们的区域位置，制定我们的招商政策。 4}、相关招商宣传手册的制定和广告宣传策略的制定并实施。

最后对于郑州的建材行业也进行了一个市场调查，了解郑州建材市场的分布、经营面积、经营类别、市场定位、商户数量、租金水平等，结合郑州本地建材市场，我们的项目需求，市调结果如下；

…… …… 余下全文

市调总结

近日我们对塘沽、开发区以及市内六区部分项目进行了现场调研，通过这次调研了解到目前天津市场的一些实时信息及各个项目的进展情况。

一、 各市调项目状况

? 塘沽、开发区市场：

目前塘沽市场商品房供不应求，许多楼盘都已经售罄，在售的项目价格基

本在7000~8000左右的均价，弘基天城：105平米左右的两室，预计明年开盘，均价8000以上。融科心贻湾：均价8000，近期将有90平米以下的产品面市，贻港城：均价7800，现有产品120平米以上。目前新上市的产品按照国家70/90的规划要求设计，建筑形式都为小高层和高层，以高层为主。开发区内的项目均价基本都在，销售情况较好，产品形式均以26层以上的高层为主，面积主要集中在90-140平米之间。

作为滨海新区的核心区域这两个区域的价格未来还会有较大的升值空间。

? 市区板块:

市内六区在售产品的价格差异较大：

二、 板块分析

? 上北板块：（融科心贻湾）

随着滨海新区房地产市场日趋活跃，其中位于塘沽区二号水库周围，津塘公

路以北，涵盖新河地带与渤海度假村区域的上北生态区板块已经逐步成长成熟，也逐步实现了其宜居区域的发展定位。

上北板块是塘沽区老城区、天津开发区和天津开发区西区交汇的核心地段。

向东与开发区第五大街相通，向北连接塘沽海洋高新技术开发区，向西通往开发区西区，向南5－10分钟即可到达塘沽区行政、文化和商业中心，区位优势明显。“生态区”的定位更是决定了板块内产品的品质。随着各项市政基础设施、商业配套的完善，该区域有较大的上升空间。

? 开发区板块 （天保·金海岸、万通新城国际、万科金域蓝湾）

随着市政府新政及未来十年政策规划蓝图的具体实施，天津经济技术开发区也迅

速腾飞，将是未来区域发展规划的重点之一。津滨轻轨开通，居民仅需40

分钟即可到达天津中心城区，津滨大道等多条快速路的修建以及有轨电车的

…… …… 余下全文

冠洲苑项目基于市调方面的总结

冠县房地产市场发展相对落后，基础薄弱。冠县房地产开发项目主要分布在老城区与新城区，其中新城区将成为冠县房地产发展的热土。老城区项目以旧城改造为主，规模相对较小，产品规划设计相对简单，生活、交通、商业等配套设施完善。新城区项目体量较大 ，品质高，新兴项目为主，往往代表冠县房地产发展的最高水平。区域坏境，大配套设施完善，但目前均处于初期阶段，城市公共交通配套实施不全。新城区主要突出规划大环境、市政府、发展方向、规划配套、产品规划为价值点。

目前冠县在售楼盘十余个，基本全是期房销售，现房销售较少，在客户基础薄弱的情况之下，市场竞争较为激烈。

价格：冠县市场住宅均价在3300元平方左右，新老城区没有特别明显的价差，总体差幅在300-400元/平米左右。我案首期入市，建议采取低开高走策略，首席开盘价格建议不易高于市场平均价格。

户型：主要面积在110-120平米之间的三室两厅一卫最受市场接受，约占市场总量的70%。而我案户型定位时较多考虑团购客户，故户型设计主要以130平米平米改善型户型为主，户型面积设计略为较大，略微偏离市场主流需求，故后期销售比如略有压力。

客户来源：客户构成从年龄、职业以及区域三方面分析反映出以下几个特点：

? 需求：客户以自住型为主，投资客极少，刚性需求旺盛；

? 年龄结构：年龄普遍在30-45岁之间，与三线以上城市相比，购

房者年龄较高，45左右的消费者多为子女购房；

? 来源：客户来源以周边乡镇和冠县城市居民为主；

? 职业：客户职业多为政府相关部门公务员及个体经商人员。

冠县购房客户主要以刚需及首改型为主，投资客户较少。市区客户主要购房集中在老城区，乡镇客户主要集中在新城区。但是随着新区建设步伐的加快，新区乡镇客户成交比例将会得到提升，市区客户也会得到提升。乡镇客户入县城改善生活品质和农村户口带孩子上学也是主要客户群体之一。建议后期项目推广在维固县城客户的同时，应当加大对乡镇渠道的拓展，各楼盘的竞争成败在于乡镇客户的拓展。另，学区房概念的引入势必加大项目的影响力度，更大程度吸引县城及乡镇客户。

…… …… 余下全文