一、行业经营管理现状和征管现状

（一）经营管理现状

房地产业的主要生产经营活动是从事土地、房屋开发和销售业务，一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期），通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→ 土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期），通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期），根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到

房管部门办理产权交易手续。

一般房地产开发企业内部管理机构主要有董事会、总经理、发展计划部、工程管理部、采购部、销售部、财务部、办公室等。房地产业的外部监管部门主要有发改委、土地管理部门、拆迁管理部门、规划部门、建设主管部门、建筑工程质量监督部门、房产管理部门等，这些部门按照各自法定职责分别从不同角度对房地产行业进行监督管理，而这些部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。其他还有一些

中介机构，如工程监理公司和会计师（造价师）事务所。

（二）征管现状

房地产业的税收已成为地税部门的重要收入来源，是征管的重点行业。由于房地产开发与土地的一致性，各地政府一般都要求以项目成立项目公司，独立进行#b@2、核算、纳税等，税务部门对项目公司进行征管。房地产开发企业涉及的税收主要有营业税、个人所得税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税等，其中个人所得税以代扣代缴为主，企业所得税实行查账征收，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，印花税采取预缴和自贴申报，土地增值税采取预缴和清算方式。房地产业涉及的税收政策多，且变化多，特别是企业所得税，

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房地产业自查检查提纲

房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多等特点。因此，其开发经营活动不同一般的工商企业。经过对该行业检

查所反映的问题进行细致研究后，我们发现房地产开发行业存在以下问题：

一、营业税方面

（一）收入长期挂账 延后缴纳税款时间

在开具#5@p前，房屋开发公司一般都是

先收取诚意金、定金（订金）、甚至是全额的房款，上述预售款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不按期结转销售收入，主要表现在以下方面：

1.在开发产品完工前，取得的预售收入

（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款

打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况；

3.收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；

4.向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及

其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入；

5.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入；

6.按分期收款合同约定的时间应收取

而未收到的销售款是否及时申报纳税。

（二）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账 少计收入

1.总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合

并计入；

2.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账；

3.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定入账；

4.拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；

5.是否采取包销低价开票方式，少计收

入；（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具#5@p，高于包销价格的房款由包销商收取并开具#5@p或收据，未计入收入。）

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安全生产大检查活动总结

20xx年****房地产开发有限公司

*****房地产开发有限公司根据县住建局指示,认真贯彻落实全省安全生产工作会议精神，依照《全县安全生产大检查实施方案》和“安全生产月”活动实施方案的要求，结合本公司实际，制定了《*****房地产开发有限公司安全生产大检查实施方案》，成立了“安全生产大检查”活动领导小组，周密安排部署，认真履行职责。坚持科学发展、安全发展、和谐发展理念，围绕“安全第一、预防为主、综合治理”的指导方针，强化企业安全生产主体责任,深入推进安全生产标准化工地建设，发现并消除安全隐患，防范和减少安全事故的发生，大力开展了以“强化安全基础，推动安全发展”为主题的“安全生产大检查”活动。现将我公司“安全生产大检查”活动开展情况总结如下：

一、提高思想认识、强化组织领导

为加强本次“安全生产大检查”活动的组织领导，确保此次活动的有效落实，我公司6月x日及时召开了有*****和*****项目部、监理单位参加的“安全生产大检查”活动动员会，组织传达了*****和县住建局《全县安全生产大检查实施方案》，统一思想、提高认识。公司成立了此次活动领导小组，以公司总经理***为组长，总工程师***和工程部

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关于全县房地产开发市场

专项检查情况的通报

各房地产开发企业、项目部：

根据市局关于开展全市房地产开发市场专项检查的文

件精神，8月10-11日，县建设局组成房地产市场专项检查组，对全县房地产开发市场进行了为期2天的专项检查，现将有关情况通报如下:

一、整体情况

此次检查验收共涉及全县9个房地产开发企业、17个项目部。从检查情况看，多数房地产开发企业、项目部对全县开发市场专项检查工作比较重视，能够结合各自实际，将专项检查工作纳入整体工作范畴，制定工作计划，规范房地产开发行为，完善项目建设和经营范畴，分解细化专项检查项内容；根据专项检查实施方案，并认真组织单位开展自查自纠和隐患排查整改工作。全县房地产专项检查工作开展比较突出的单位有：怀化市嘉鸿房地产开发有限公司、麻阳房地产开发公司城东综合市场项目部和银盆小区项目部、怀化千鸿房地产开发有限公司。

二、存在的主要问题

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目前，全县房地产开发市场秩序相对平稳，但通过对各房地产开发企业、项目部检查验收情况分析看，还存在很多问题。主要体现在以下几个方面：

一是房地产开发管理意识不强。部分开发商和项目部的主要负责人对房地产管理工作认识淡薄，未按专项检查通知要求及时对照检查内容开展工作，自查自纠重点不突出、内容不具体，组织机构和人员配备不齐全，按检查要求还没有真正得到落实。

二是专项检查责任落实不到位。个别房地产开发企业和项目部没有按怀建发[2011]50号文件要求，落实专项检查制度，企业和项目部主要负责人对房地产市场监管认识不够，监管能力不强，常规工作不扎实、流于形式；个别房地产开发企业和项目部还没有将开展自查自纠文字材料上报县住房和城乡建设局。

三是专项检查内容落实不到位。在这次专项检查中，检查组共检查项目部17个，存在的问题突出表现在：专业技术人员配备不齐、未建立开发项目手册制度、开发项目手册未备案、未办理商品房预售许可证、建筑节能信息未在销售场所公示。

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XXXXXX有限公司

办公室卫生评分标准

一、办公室公共区域

重要卫生点：

地面、墙面、玻璃、办公设备、画框、档案柜内外、壁橱、绿植、沙发、衣架、茶水柜等。

卫生要求：（35分）

1、饮水机、灯具、打印机、传真机、文具柜等摆放要整齐，保持表面无污垢，无灰尘，蜘蛛网等。（5分）

2、保持卫生工具用后及时清洁整理，保持清洁、摆放整齐。（3分）

3、保持挂件、画框及其他装饰品表面干净整洁。除了张贴必要的文件或图表外，应保证三壁清洁，美观。（2分）

4、保持门窗、桌面、柜面干净、无尘土、无污迹，玻璃清洁、透明。（3分）

5、保持区域地面，窗台，花台干净清洁、无污物、污水、浮土，无死角。（2分）

6、柜内文件或物品摆放整齐，并分类摆放，临近壁橱内物品、资料等摆放整齐、干净。（8分）

7、盆栽内无杂物并保持接水盘内清洁。（2分）

8、办公室内禁止吸烟。（10分）

二、办公室个人区域：

重要卫生点：

地面、桌子、椅子、桌面、电脑、垃圾桶、笔筒、文件筐等。 卫生要求：（35分）

1、个人区域地面干净清洁、无污物、污水、浮土，无死角。（3分）

2、办公桌面：办公桌面只能摆放必需物品，摆放整齐，其它物品和暂不需要的物品摆回柜子里，不用的物品要及时清理掉。（5分）

3、办公文件、票据：办公文件、票据等应分类放进文件夹、文件盒中，并整齐的摆放至文件筐内。（3分）

4、办公小用品如笔、尺、橡皮檫等放进笔筒，并整齐摆放在办公桌角。（2分）

5、电脑键盘要保持干净，下班或是离开公司前电脑要关机，主机箱、柜面无尘土。（5分）

6、办公桌三壁保持整洁，表面无灰尘、污迹。（3分）

7、椅背上不允许摆放衣服和其它物品。（4分）

8、穿戴整洁、佩带员工证。（3分）

9、电脑线、电话线等线路应束起来，不得凌乱。（4分）

10、临近垃圾篓过半要及时清理，无溢满现象。（3分）

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一、行业经营管理现状和征管现状

（一）经营管理现状

房地产业的主要生产经营活动是从事土地、房屋开发和销售业务，一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期），通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→ 土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期），通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期），根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 一般房地产开发企业内部管理机构主要有董事会、总经理、发展计划部、工程管理部、采购部、销售部、财务部、办公室等。房地产业的外部监管部门主要有发改委、土地管理部门、拆迁管理部门、规划部门、建设主管部门、建筑工程质量监督部门、房产管理部门等，这些部门按照各自法定职责分别从不同角度对房地产行业进行监督管理，而这些部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。其他还有一些中介机构，如工程监理公司和会计师（造价师）事务所。

（二）征管现状

房地产业的税收已成为地税部门的重要收入来源，是征管的重点行业。由于房地产开发与土地的一致性，各地政府一般都要求以项目成立项目公司，独立进行#b@2、核算、纳税等，税务部门对项目公司进行征管。房地产开发企业涉及的税收主要有营业税、个人所得税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税等，其中个人所得税以代扣代缴为主，企业所得税实行查账征收，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，印花税采取预缴和自贴申报，土地增值税采取预缴和清算方式。房地产业涉及的税收政策多，且变化多，特别是企业所得税，主要有国税发 [2006]31号和国税发[2009]31号两个重要文件，注意两者区

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房地产及建筑安装业检查方案（上）

一、检查对象

房地产及建筑安装行业企业

一般检查20xx年至20xx年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查20xx年度。

房地产业检查重点

一、营业税

应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入

1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。

（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；

（4）私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账；

（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定入账；

（6）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；

（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具#5@p，高于包销价格的房款由包销商收取并开具#5@p或收据，未计入收入。）

（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；

（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；

4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具#5@p或收据，开发企业未计入收入；

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