正确认识商品房认购书的法律效力及定金
预约的目的在于因有事实或法律上的障碍,暂无订立主契约时,约定将来订立一定合同;目的在于签订本约,而预约合同属诺成性合同而非实践性合同,不受要物约束。
关于认购书
一般认为,商品房买卖认购书(以下简称“认购书”)是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的意向性法律文件,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认;(其内容一般包括:1。主体双方的基本信息 2。房屋基本情况如:坐落位臵、房屋面积等)3。房价款及单价、折扣等4。付款计划5。签署契约时限等注意、说明事项。
对认购书的性质有不同的观点,一种观点认为:认购书是商品房买卖合同(以下简称“买卖合同”)的补充协议,不是一个独立合同;另一种观点认为签订认购书时,真正的商品房买卖行为并未发生,仍处于买卖成立前契约阶段——即使双方当事人完全履行认购书权利、
义务,仍需双方另行签订预售合同或现房销售合同,其性质为预约合同,是独立有效的合同;还有一种观点认为认购书为附条件的买卖合同,认购书约定的合同内容为买卖合同所附条件,如:以认购书约定内容作为签订正式买卖合同的附件,我个人认为,认购书为买卖合同的预约合同,是独立合同较为妥当,也更符合实务。
在学理上,认购书属于“将行谈判的预约”,尽管其中约定了交易的一些具体内容,但双方仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务,其特征:1、当事人要对违反诚信谈判义务而不能达成本约的行为承担责任;2、当事人如果尽到诚信谈判义务即使达不成本约,也不承担责任;其属诺成合同,不受要物约束,强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用之特征对于预约尤其明显和重要,其标的是当事人为将来订立本约而谈判;此外,还必须具备书面形式,许多国家
对预约合同的确定性要求不尽相同,但规定均应包含将来订立本约的基本条件和基本内容。
不过,实际从狭义上讲认购书是可以在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续,但尚未取得预/销售许可证期间(类似于内部认购)内签订,预约的目的在于有事实/法律上的障碍,暂未订立契约时,约定将来订立一定合同,目的在于签订本约,而预约合同属诺成性合而非实践性合同,不受要物约束。
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