律 师 函 业主： 本律师经物业管理有限公司的授权和律师事务所的指派，特向你发出律师函如下：

您所居住使用（或所有）的 栋单元号（建筑面积)住宅，自至月止，你己欠缴物业管理费（按/平方米计算）。

本律师认为： 按照你所在物业小区业主委员会与该公司签署的《物业服务合同》，履行了保安、保洁、绿化设备维护等义务、你同时享受了该公司提供的服务，你就应该按照双方签署的合同履行缴纳物业服务费的义务。不缴或拒缴物业服务费，既不符合社会公德的要求、也违反法律的规定。为此，本律师本特向你催缴上述费用，请您收到此函后十天之内予以缴纳。逾期不缴纳，将依法提起诉讼。

特此函告

律师：

（ 律师事务所律师）

二零一 年 月 日

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律 师 函

*****：

**律师事务所（以下简称本所）受**物业管理有限公司的委托，就你拖欠物管费、生活垃圾清运费等各项费用，严重违约一事，出具本律师函。

一、违约及侵权事实

根据你所居住小区业委会与**物业管理有限公司达成的物业服务合同之规定，**物业公司一直积极履行相关权利义务,依法依约对你居住的小区实施规范的物业管理。

你却一直拖欠物业管理费、生活垃圾清运费等各项费用，自****年*月*日起至****年**月**日止共计人民币***元。**物业公司曾多次以各种形式向你催交物业管理费,但你一直未予理睬，一直为支付以上费用。

二、违约责任

根据以上事实，你拖欠物管等相关费用的行为已严重违反《物业服务合同》的约定，严重侵犯**物业公司权益，已构成违约，根据我国相关法律法规的规定应承担违约责任。

三、处理措施

基于以上事实及你应承担的责任，请你在接到本律师函五日内，向**物业公司支付拖欠的物业管理等各项费用。

1

若你不在本律师函通知的时间内支付完毕有关费用，**物业公司将保留采取进一步法律行动的权利。

此致

**律师事务所联系人：赵

电话：123456789

**物业公司联系人：

电话：1234566

签收人：

签收日期：

**律师事务所 二〇一〇年 ***（律师） 传真： 123546 传真：123456 2 日 月

…… …… 余下全文

物业费书面催缴与律师函

当前物业服务成本持续上升，收取陈欠物业费是挖掘内部潜力的一个重要途径。收物业费难，收取陈欠物业费更难。律师函是一种文明、快捷、经济的敦促工具，我们在管理处所服务的区域内探索应用律师函催缴业主陈欠物业费，并对这些成功案例进行收集、归类、整理、分析、总结，下面使用的律师函催缴陈欠物业费的经验，希望能为业界同行收取陈欠物业费提供参考。

　　多方配合系统使用律师函

　　公司、分公司、管理处经理、收费员、客服人员等内部组织、人员之间与外部律师事务所指定的律师之间默契配合，共同应对陈欠物业费的业主。管理处这个层面是使用律师函催缴流程的核心。以会战的方式，集中发放一批律师函，制造出一定声势，让欠费的业主知道很快就要集中进行起诉;最后需要与各方协调沟通配合，比如收到律师函的业主一般会给管理处经理、律师、收费员、服务中心打电话询问情况，这就需要各方面共同应对，而后与业主的现场商谈往往需要反复几次沟通与交锋，才能催缴成功。

　　针对的对象及使用的数量、频次、时机

　　针对的对象原则上是对所有拖欠物业费的业主，但是侧重在有多年陈欠物业费;一般选择三年以上金额较大的。大的商服业主包括只有一年陈欠但是物业费的金额比较大，而且经过多次交锋之后仍然拒绝交纳物业费，也可以使用。使用律师函真正能催缴上来的陈欠的物业费数量占发放总数的25%左右。使用频次可规划分批使用，比如第一次发放30张，见到初步效果后，第二次扩大到100张,第三发放170张。另外，把握使用时机也很重要，借助收费旺季之力效果会更好，无论什么时间进行都要给陈欠物业费的业主留有一个充足的交费时间。

　　与收费员的法律知识、收费经验相结合

　　收费员使用律师函收取陈欠费的多少，其中的一个原因与收费员的掌握的法律知识及收费经验有一定关系。

　　有些收费员由于法律知识的欠缺，把律师函时当成催费单子用，效果当然要差一些，而对于学习、掌握、运用相关的法律知识的收费员效果就要好很多，比如律师函的作用、起诉的程序、民事诉讼二审终结制度、滞纳金的计算、强制执行等，还有像强制执行的方法和手断的知识，根据《民事诉讼法》第22章的规定，我国人民法院强制执行的通常方法和手段共有以下九种。查询、冻结、划拨被申请执行人的存款;扣留、提取被申请执行人的收入;查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产;搜查被申请执行人隐匿的财产;强制被申请执行人交付法律文书指定交付财物;强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地;强制执行法律文书指定的行为;强制加倍支付迟延履行期间支付迟延履行金;强制办理有关财产权证照转移手续。

　　收费员的经验、感觉能力、耐心、技巧都有可能成为催缴陈欠物业费成功的重要一点。收费技巧的应用，比如可以把律师函送到业主所在的工作单位让其在面子上不好，或分别送达到物业使用人与业主，制造双重压力，都会起到一定的效果。再比如有些业主经常会使用“哭穷”的办法说没有钱，而物业收费员可以其人之道还治其人之身，同样的办法，我们已经多年没有涨工资，企业成本连年上升，物价不断上涨，如果你们物业费不交，我们的饭碗都是个问题，人家好的单位都有私家车而我们天天骑自行车上班等回应。

　　威恩并重

　　使用律师函要做到威恩并重。就威而言，主要体现在“三个方面的代价”。信用方面的代价：物业公司可以把业主陈欠物业费的作息提供给征集个人信用信息相关部门，并且这些信息也会逐步依法向金融机构和其他社会公众开放。我们相信业主一定也不希望这种有损业主信用的事情发生。经济上的代价：让其付出更多的代价包括诉讼费、滞纳金、执行费等等并追缴相应的逾期利息等一切必要费用。以滞纳金为例，随着时间的延长，滞纳金比本金高出很多，比如一个拖欠三年的物业费2140.36元，需按日3‰计算滞纳金，三年的滞纳金19122元(当然真正要起诉时要考虑物业服务合同是否有约定)。法律上的代价：如果对已经拒绝协商方式解决，物业服务公司将依法起诉后，从起诉、判决、申请强制执行、强制执行(法院对这些业主可以采取上文提到的九种方式和手段来执行)的等过程来对业主制造更大的心理攻势。

　　就恩而言，主要体现在补偿、减免、缓交三个方面，业主不交物业费有些确实对物业服务方面的不满，可以解决业主提出的一些问题，对于确实没有解决，而给业主造成一定损失，可以根据其损失的情况给予一定的补偿;我们对于经济条件确实有困难，可以参考热力费补贴的办法给予一定的减免。人性化，对于有交费意向的业主从语言和态度方面理解同情，比如对于一次拿出较多资金确有一定困难，可以考虑先把过往的陈欠先交上然后再交当年或近年的物业费。

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律 师 函 ***先生

本律师受***物业公司（以下简称**物业）委托，依据中华人民共和国有关法律法规，就您拖欠物业费等违约行为，特向您发出如下律师函：

依照您于20xx年5月2日与*****公司签署的《前期物业服务管理协议》第三条约定的“住宅物业服务管理费为每月每平方米0.8元”的标准，您应为您居住的 7-604号楼建筑面积为137.52㎡的房屋交纳物业管理服务费用1320.19元/年。但自20xx年11月1日起至20xx年12月31日止，您已拖欠物业费共计2861.01元未予交纳。按照《前期物业服务管理协议》第十一条第二款和《业主临时规约》第三十条的约定，如您不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，***物业有权要求您补交并从逾期之日起按应缴费总额日3‰的比例承担违约金。按此约定，您欠缴物业费相应的违约金为3656.37 元。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定可知，您在无任何正当、合理理由的情况下，无权以未享受物业服务或不需享受相关服务为由拒交物业费。

鉴于此，本律师郑重向您催告：请您于接到本函之日起14日内前往***物业补交物业管理服务费及逾期违约金共计6517.38元。如您在上述时间内未能交纳物业管理服务费和逾期违约金的，我委托人将根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定诉至法院。届时，您除向我委托人补交物业费及违约金外，还将赔偿我委托人的全部损失，并承担案件的全部诉讼费用。

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律 师 函

××××小区 号楼 室 业主： 先生/女士：

北京市××××律师事务所接受××××物业管理有限责任公司（以下简称××××物业）的委托，就您户拖欠供暖费、物业管理费事宜，依据中华人民共和国《物业管理条例》特致函您户：

一、截止到 年 月 日本律师函出具之日止，您户共拖欠年度供暖费总计 元，其中： 20xx年度 元；20xx年度 元；20xx年度 元；20xx年度 元；20xx年度 元；20xx年度 元。

二、截止到 年5月15日本律师函出具之日止，您户共拖欠物业管理费 元，其中： 20xx年 元；20xx年度 元; 20xx年度 元;20xx年度 元；20xx年度 元；20xx年度 元；20xx年度 元。

以上一、二两项费用合计： 元。请您接到本函一周内将上述费用一并交纳给××××物业，具体交费事宜请与××××物业客服中心联系，联系电话：××××

三、××××物业不希望与业主发生纠纷， 也不希望把业主告上法庭，但××××物业为维护企业自身的合法权利及其他正常交费业主的权益，将委托本所律师在本函通知的交费日期过后，对仍不交纳拖欠费用的业主依法提起诉讼，这将是不得已的行为。

本所律师建议您在本律师函通知的时间内，向××××物业交纳拖欠的供暖费、物业管理费，否则一旦发生诉讼，您不仅要

交纳拖欠的费用、诉讼费、滞纳金，还将为应诉耗费大量的时间、精力和金钱。如果您不出庭应诉，按照法律规定，法院可以缺席判决；如果判决后，您不执行，法院将采取强制执行措施，这些措施将可能给您的工作、生活带来一些不利影响。此外，在您办理房屋出租、出卖或其他相关事宜时，××××物业将有权在您交齐拖欠的费用前不予办理相应手续。因此，拖延交纳费用得不偿失，最终也将给您造成许多不必要的麻烦。

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催收物业费律师函

更新时间：20##-4-27  浏览量： 267  公文栏目：信函范文

本文提要：上海市xx律师事务所接爱上海置闻物业管有限公司下称(置闻公司)的委托,指派本所吕芝荣律师处理有关你拖欠置闻公司物业管理费事宜。

    致:上海东大名路888弄  号  室业主  先生、女士
    关于:支付拖欠物业管理费事宜
    上海市xx律师事务所接爱上海置闻物业管有限公司下称(置闻公司)的委托,指派本所吕芝荣律师处理有关你拖欠置闻公司物业管理费事宜。
    鉴于:
    1.你系上海东大名路888弄  号  室业主,置闻公司系为上海东大名路888弄“新外滩花苑”提供物业管理服务的企业。
    2.据二〇##年十一月十七日上海市虹口区房地产管理局提蓝桥办事处、新外滩花苑业主委员会、置闻公司、上海齐佳物业管理有限公司四方协调会《会议纪要》,二〇##年十一月二十日新外滩花苑业主委员会与置闻公司《移交备忘录》明确“新外滩花苑”从二〇##年四月一日至二〇##年十一月三十日是由置闻公司从事物业管理工作;故二〇##年十一月三十日以前的物业管理费由置闻公司收取。
    3.因“新外滩花苑”部分小区业主未按期缴纳物业管理费,依法向虹口区人民法院提起诉讼,法院已审理结束并作出判决,确认“新外滩花苑”业主应依法足额缴纳物业管理费(见附件)。
    4.据置闻公司物业管理资料统计你从二00 年 月 日至二〇##年十一月三十日未缴纳物业管理费??? 元。
    本律师认为:
    1.置闻公司从   年四月一日至   年十一月三十日从事“新外滩花苑”物业管理工作,你也享受到了该公司提供的物业管理服务,双方已经形成了事实上的管理与服务关系;
    2.你已违反了《物业管理条例》第七条第(五)项之规定未按时缴纳物业管理费。
    本律师特致函于你:
    请你在收到本律师函后五日内向置闻公司缴纳拖欠的物业管理费人民币   元,否则,将通过诉讼途径解决,到时也会影响你个人的信用。
    此致
    商安
    上海市xx律师事务所xxx律师
    二00 年 月 日

…… …… 余下全文

律师函

尊敬的业主： 受公司 (以下简称“物业”)的委托，湖北伸道律师事务所指派律师（以下简称“本律师”），现就您拖欠物业管理费相关事宜致函如下：

您目前已经拖欠到期间的物业管理费元，违约金元，您的拖欠行为已经严重违反了国务院颁布的《物业管理条例》，同时您也违反了双方签订的《前期物业服务协议》，已经构成严重违约，侵犯了金碧物业的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的利益。 望您收到本律师函后，务必在年月日前缴清拖欠的物业管理费。

****律师事务所

律师：

年月日

联系电话：

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