本周（20xx0714-20xx0717）工作汇报

时间：20xx.0.717 周五

汇报人：朱慧娴

一、本周工作汇报：

每个人对这个星期的工作做一个汇报，具体到量、内容、总结，及这段时间的个人感悟和后期计划，要做横向和纵向比较。

周一：打了50个电话，发了5个邮件

周二：电话30个，发了4个邮件

周三：电话30个，邮件3个，其中房探网有一个说要来看房的，他的需求是400平。 对客户刘总进行了一个回访，所有在我权限范围内能给的优惠我都尽量给了，但是对方仍然不抬价，他们要的1万5、1万6每平方的价格不在我的职权范围内了，阻碍了我这关整个谈判交易的有效推进，我又比较好好反省和总结。

周四：打房探网的电话打了7个：

有1个是已经回访过了，说这两天来看房，400平；

有1个希望租金能降到60就来租，租的面积还比较大，20xx平；

有4个已经租到，信息过期。

我们目前最主要的销售方式：一个是直销（目标客户明确）：即电话行销、上门行销；二是扫雷：即排查、扫街式的从寻找重点到锁定目标，为行销做积累客户的准备。

目前的进度就是大家都按部就班的在做最大努力完成任务，大家都很主动，而且都是在用心和动脑经做事。

二、工作总结：

1、之前都是以出售为目标，现在是租售结合，由于目前科创租售市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵，所以在重点抓大客户的基础上，意向强的中小租户客户也应该维系联系，作为积极争取的候选。

2、（定价必须具有竞争力）灵活采取各种经营合作方式，积极寻求中介等形式，丰富一直以来单一主动的模式，从中介主动过来的客户，应该都是意向强的，争取来一个上门的就搞定一个。

三、工作感悟：

先说点感性的：一是徐部长和陈部长以及马希奥、赖志华组长，从他们安排工作以及平时给我们的鼓励、建议让我看到了，“大家是一个团队，我们要相信团队里的每一个人”这样一个景象，一直在重视我们每一个人提出来的问题并最终都会讨论出一个解决问题的办法，也一直在传递正能量给我们，所以我一直都相信我们的销售业绩一定会乐观，我们团队也会越来越强大。

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在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。

经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。

第一、 最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。

第二、 做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。

第三、 经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。

第四、 提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。

第五、 多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。

第六、 学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。

第七、 无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃！什么样的态度决定什么样的生活.

第八、 找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。 龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径；一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。

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关于对房地产设计管理的认识及工作职责

设计部主要职责：

一、协调设计院，对合同预算部、工程部、营销部、开发拓展部等进行技术支持。

二、保证项目的时间节点：各种手续的完成、项目的开工、开盘、各个分包的顺利进场（需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进行招采）、交房。

三、收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准，如新的户型设计方案、新的规划理念；还有根据国家的规范的调整与技术的发展而变化的各种分部工程，如门窗栏杆、玻璃幕墙技术方案。

对设计院主要内容（项目的控制）：

一.在拿地前期要核实规划条件的经济指标，验证其是否正确。

二.拿地后根据营销部门提供的产品研究报告，根据报告编制设计任务书。进行方案设计。在方案设计阶段，核实经济技术指标，确保其正确，同时要对要提出优化意见,这个时候确保时间，保证项发完成报规手续。

方案开始时候需要完成的工作：

1.需要地形图纸，及地形场地条件相对标高等

2.必须完成项目的地勘工作，为了施工图做准备--需要招标采购在方

案设计开始前确定地勘单位。 地勘需要总平面绝对标高和项目总平面图（带比例）

3.必须完成完成售楼部的装修设计单位的确定--在售楼部做施工图的时候可以做装修方案设计，在售楼部施工图完成后可以做售楼部的装修施工图设计。

4.最好确定景观设计公司--需要招采在方案开始前确定。可以在进行方案设计的时候咨询景观公司的意见，以达到更好的设计效果。如果不能在方案完成时候确定景观设计公司，进行售楼部及整体的景观设计工作。

5.需要营销部门进入参加商铺的划分，以免施工图完成后重新划分，这样很可能造成卫生间等系统的重新设计。

6.进行电梯厂家的考察比较，在方案结束时完成厂家的招标，以免为施工图设计做准备，不必改井道等方案完成后需要进行各个部门评审，建筑也要核对其指标。

三。根据公司的积累及营销的意见编制设计任务书。进行建筑工程施工图设计。

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感悟中国之房地产

近期各地的售房又有所增加，从今年三月份以来房价又是一轮的上涨，近期房价仍然是居高不下，而且越长越高，我们不禁感慨：“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。”纵观全世界，中国的房价可谓称得上富有中国特色，“汤臣一品”竟卖到了将近十六万一个平米，此价格高的惊人。按此价格推算，即使是在“汤臣一品”里买一个小一点的厕所，那也得花上百万人民币。这种特色委实给像俺们即将要买房的平民好大的压力。让我们再来对比一下中国与美国的房价——圣地亚哥（San Diego）夫人住宅区，号称全美国最贵的夫人住宅区之一，每幢房子（即我们所说的独栋别墅）大都在100万到300万美元之间，每幢房子的面积，折合成我们所说的建筑面积，大约在500平方米以上。而且，都是精装修过的，折算一下每平方米的面积，真的便宜之极。在上海，这个价格无法买地段较好一些的公寓，更买不起像汤臣一品那样的天价公寓房。

透过现象看本质，“炒房”可谓称得上中国的又一大特色，19xx年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此，当时的房价波动

很小。但是，20xx年8月12日，由建设部起草、开发商参与意见和建议的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），把经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”（落脚点在“商品住房”方面），同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”（这意味着从房地产业中牟利）。从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。某地产大鳄激动地说：“只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。” 正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。在历年的富豪排行榜中，头一年还默默无闻的开发商，第二年就上了富豪榜，其财富聚集速度之快，仿佛是从天上掉下来的。但天上不会掉下馅饼，暴富群体（开发商、腐败官员、炒房的富人）赚的钱源于对买房人的掠夺。许多购房者因此背上沉重的枷锁。在既得利益者计算房屋增值给他们带来的好处时，普通民众的压力、悲伤和眼泪被无情忽略。既得利益者的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比。

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房地产策划从业感悟

文/同致行西安分公司 李彦霖

20xx年，作为一个刚毕业的大学生，我经介绍去同致行进行了应聘。经过多层的面试，我得到了机会，收到了录用通知。因为之前没有任何关于房地产从业的经验，我被市场部录用，记得当时主管对我说“在市场部工作是非常辛苦的，只有你对市场有足够了解的时候，你才能对策划的项目有充分的把握”。听到这句话后，我便决定尽快了解工作，尽快学习。

刚工作不久，我便被派去咸阳调研商业，很难想象在炎炎烈日之下扫街是何等的艰苦，我们一家接一家的采访调研、拍照，虽然辛苦但我觉得很有收获，这是我第一次“踩盘”经历。

经过一段时间的工作学习，我对市场部的工作有了一个大致的了解，我认为市场调研就是策划的“眼睛”，市调踩盘是去“发现问题、解决问题的”过程。在之后的一段时间里我和同事合作踩盘，从起初的“零经验”到现在能够独立完成踩盘任务，并能够对项目提交专项的研究报告。

经过系统的学习，我发现随着房地产策划的逐步完善，策划师的作用重新被房地产开发商认识和接受。但每当我在被问及所从事的策划师是干什么的？人们总是认为策划师就是出主意的，这样的理解未免太过简单。

那么，房地产策划师究竟是干什么的呢？我认为从策划师所担负的职责角度考虑，策划师应具备六个方面的职能：

政策顾问职能：

为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文以及区域规划，如：项目对周边居住环境的影响(施工噪音、日照采光等)，国际政治、国家对外关系以及国内经济发展、或类似西安世园会、西咸一体化等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，必须以法律法规为准或合理避规，这些房地产开发商并不完全掌握的信息。

医生的职能：

房地产策划师受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”、“怎么建”、“卖给谁”、“怎么卖”等要素，提出项目的概念设计定位。而住宅对居住者的健康有很大关系，策划师一定要从市场需求的角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。

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浅谈作为地产工程师的一些感想

5月份从安装公司调到地产公司，作为新进地产公司员工参加了向总的《做优秀的地产工程师》培训，通过培训知道了从一个施工企业的机电工程师到地产开发企业的机电工程师所做的事有何区别，并大概懂得了怎样才能做一个优秀的地产工程师。而今到项目公司也已经快一个月了，通过一个月的工作从真正意义上理解了地产工程师的职责，如下：

第一节 地产工程师的工作范围

毕业后一直在安装公司从事施工管理工作，从决定申请调地产公司就在想：“做地产工程师管理与乙方管理工作到底有什么不同吗” ？做了地产工程师，慢慢开始有了一些自己的感悟。

做为地产工程师（以电气为例），主要工作职责包括：

1、供电手续报批（临电方案、高压方案、低压方案）

2、弱电手续办理（电视、电话）

2、设计条件制定

3、图纸审核

4、工程技术、质量、进度、安全管控

5、审核签署现场洽商变更

6、协调现场各方关系

7、配合甲供设备招标，并负责提出设备材料技术要求

8、配合甲供、乙供主要设备材料设备厂家考察工作

以上所列就是地产机电工程师的工作重点。做为地产工程师，你必须对自己的工作职责有深入的了解。因为在项目内部，没有人比你更清楚你在自己的专业中应该做什么，怎么做。既然是工程现场管理，那么质量、进度和协调工作无疑是地产工程师工作的一个重头戏。

第二节 成本与方案的控制

在工程中甲方是投资方，是花钱的。这跟你在日常生活中花钱没什么两样，希望的就是少花钱，多办事。施工商是承包方，是赚钱的。就如同我们生活中的商家一样，希望的是多赚钱少办事。这就是一对矛盾体。

也许，你会说，你的观点不对，现在都讲双赢啊，怎么非要搞成对立关系呢。所以，我要解释一下，我上面所说的矛盾是事物的本质，双赢则是借助某种方法达成的一种结果，不可混淆。譬如以矛刺盾，矛和盾就是对立的。如果右手矛，左手盾，披坚执锐，所向披靡。此时，矛和盾只是互补，还会在哪里对立呢？

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浅谈我对房地产经济学的收获和感悟

经过一学期的房地产经济学课程的学习，使我对房地产行业有了更深刻的了解和认识。作为工程管理专业的学生，与房地产行业是必有交集的。大部分建筑工程都是为了房地产企业而建的，学习和了解房地产只是对我们专业的学习和发展有着不言而喻的作用。开学前听说这学期我们要学习房地产经济学，我不由得有些激动，房地产行业时时刻刻影响着我们的生活以及国民经济发展。并且作为金融双学位的学生，我对于国民经济的发展也是相当感兴趣的。所以，房地产经济学对我而言是一门至关重要的课程。

这学期的房地产经济学课程，老师讲述了许多关于房地产的基础知识，如房地产的概念、土地与土地使用制度、城市地租与土地区位、房地产供求、房地产金融等等。除了基础的知识之外，最吸引我的还有每节课开始之前，老师都会对房地产经济热点的讲述与分析。在此，我想用我了解的知识，简单的谈一谈前一段时间出台的“豫十六条”。

这16条可以分为六个大方面。第一，积极引导住房消费，包括支持居民自住与改善性住房需求、支持房地产开发企业合理融资要求、放宽住房公积金贷款条件、放宽住房公积金提取条件、减免住房交易有关税费。首套房利率加以银行配合，配合央行降准降息协调，刺激购房需求，降低房地产融资资本金比例，增加房企资金流动性，降低房企压力，利好楼市。公积金可以全省异地贷款，提高公积金使用效率扩大公积金使用范围，国家营业税政策的改革，使二手房成交大幅提升。第二，统筹优化住房和用地规模与结构，包括科学编制住房建设规划和住房用地年度供应计划、优化住房及用地供应结构。立足市场实际，对在建商品住宅项目，在不改变用地性质和容积率的等必要规划条件的前提下，允许针对不适应市场需求的住房户型进行调整，这一政策对市场来说具备积极影响，意味着“90/70”政策彻底终结。研究制定未开发房产用途的转化方案，转换其他用地性质，需要政府补贴与政策支撑。第三，完善保障性住房供应方式，包括拓宽保障性住房供应方式、完善公共租赁住房建设模式。第四，优化房地产市场发展环境，包括提高行政服务水平、做好基础建设和公共服务设施配套建设工作、规范房地产市场秩序、支持房地产企业转型创新。第五，提升居住环境与住房品质，包括大力发展“绿色”建筑。第六，加强房地产市场分析检测，包括健全市场监测和风险防控机制、强化舆论引导。

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