新人跑盘——房地产经纪人入行第一课

房地产经纪人员必须是一个赣州市活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本节就如何跑盘做详细讲述。

一、跑盘目的

（一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为赣州市 “地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

（二）、通过跑盘熟练掌握赣州市各区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。

（三）、通过跑盘程序，使跑盘人员“磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神”。

二、跑盘要求及相关指引

(一) 城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征

1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征，具体可以在晒房网www.0797sf.com下载城市楼市地图作参考。

① 、赣州市共分为几个大区，区属划分界线参见《赣州市地图》。

② 、随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要，比如一些老街老巷。

2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换

①、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；

②、在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业笔记之中；

③、最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

4、熟知交通路线及具体公交站点、公交车次，找到公交站点的位置。

三、跑盘人员作业考核标准

（一）、跑盘物业调查作业标准

1、 对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的“跑盘表”认真填写。

2、跑盘地图作业标准

除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上做出标识。

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跑盘期是每个经纪人的必经之路，跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产经纪行业中的成长速度，跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度，增强客户房东对自己的信任度更好的开展工作。

一. 跑盘需要了解的基本内容以及重要性

物业名称、位置、栋数、套数、单元数及名称、户型结构、面积、内部设施、周边配套、交通状况、管理费及停车费、能否开通网络、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、物业类型容积率、绿化率、销售钧价等。

1. 位置：小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘。马

上了然一胸，并清楚的介绍给客户有助于客户对你的信任度

2. 交通状况：便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车

站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于①客户做哪路车看房 ②户显示经纪人的专业 ③增强客户购房信心。

3. 小区的规模：将直接影响到楼盘的ａ综合配套 ｂ物业管理档次ｃ住户人气ｄ小区绿化ｅ物业管

理走向。多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。

4. 楼层高低的优劣势：高层优势：①视野开阔 ②光照好、室内明朗令人心情舒畅 ③空气清晰、灰

尘少、蚊蝇少 ④噪音小。劣势：①层房子价格高 ②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。

5. 朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本向

西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。

6. 配套设施：①有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等。②周边有无菜市场、超市、学

校、银行、邮局、公园（多久能到）③是用煤气还是用电、有太阳能。

7. 物业名称、物业管理：①物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量 ②水、电、煤气、

有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。

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房地产经纪人新人跑盘经验大总结

房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本节就如何跑盘做详细讲述。

一、跑盘目的

（一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

（二）、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。

（三）、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。

二、跑盘要求及相关指引

城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征

1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征

、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。

、随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。

2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换

、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划

跑盘的地图；

、在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；

、最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

三、跑盘人员作业考核标准

（一）、跑盘物业调查作业标准

1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。

2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。

3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。

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做一个优秀房地产经纪人的日常工作

做业务都一样，勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要懂得谈判技巧，对楼盘价格、附近楼盘的详细情况了如指掌，总之四个字：快、准、狠、贴。

只要做到以下工作，你就是一个成功的房地产经纪人：

1、 每天准时到公司（最好能提前20分钟到公司。做到风雨无阻）

2、 打开电脑和房源本，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘、房源

和发现自己所需要的楼盘。

3、 随时了解公司的业务动态、公司的管理制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、 查看本区域广告（本公司和外公司），及时发现自己客户和同事客户所需楼盘房源，并

主动去该楼盘找回房源，增加成交量进而增加业绩。

5、 本店及本区域若有新收的钥匙，坚持拿钥匙看房，日积月累，区域内的所有户型你都会

了如指掌。

6、 每天必须认真打十五个业主电话，打任何一个电话必须与业主彻底交流，了解真实情况。

7、 打电话过程中，了解业主是否有换楼的需要，在业主未出售前，先行约业主看房（每周

至少一次）

8、 下决定每天寻找一个新客户（暂时不需要，但半年内会买房的客户）

9、 尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、 每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、 每天必须及时更进自己客户及每天和十个老客户交流。

12、 主动到公交站或房源不足的指定目标派发宣传单、争取客源及房源。

13、 自行记录五个楼盘，不停寻找客户做配对，机会自然大增。

14、 跟进以往自己成交的租盘或者卖盘，（租客到期完续租否？是否在另觅新居？考虑

买房否？）做好自己的“客户回访”工作。

15、 跟进以往经自己租出或售出的楼盘业主，是否再买一套做投资。

16、 有时间到附近交易活跃的社区兜客，及房地产公司门口拉客。切客户。

17、 自己打电话或者跑盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘

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实战房地产经纪业务

     第一节 跑盘 ...........................................24

     第二节 电话营销技巧....................................26

     第三节 客户接待技巧........................................27

          一、如何接待客户及业主.................................27

          二、客户接待操作技巧...................................31

     第四节 独家代理与钥匙管理..................................32

          一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性............32

      二、如何说服业主放钥匙..................................33

      三、如何应对行家借钥匙........................ .........34

     第五节 如何反签............................................35

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跑盘总结表

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关于房地产经纪人的一些看法

置业顾问是在地产行业销售领域的一个职务，也有叫经纪人的，当然最多的还是叫中介。在国外，地产经纪人的地位是和律师的地位是相当的，也同样是需要资格准入制。在我国这个行业仅有几年的发展历程，所以管理相对较为宽松。但是在我国准入制也是一个趋势，置业顾问持证上岗是以后必然的发展趋势。所以现在安排了一些初级人员去考“房地产经纪人协理证书”，在持有此证书之后方可考“房地产经纪人证书”。

说了这么多，地产经纪究竟是个如何的行业呢？其特点如下：

1.门槛低淘汰率高。置业顾问是一个销售型的岗位。所以这个行业学什么专业的都有，学历也是各种各样，从高中到本科甚至不乏研究生学历的人从事这个行业。其实很简单，加入这个行业，从事这个工作，你不需要有什么高的觉悟的追求，只需要去赚钱，做业绩，就OK了。在面试的时候，一般店长和区域经理考察的情况主要也是这些。如果你做不出业绩，即使学历再漂亮，履历再丰富，资格再老，都要被D掉（公司一般都会设置淘汰机制，DEAD的缩写）。大多数公司的人才流失率都是非常高的，有很多人都是干了几天，干了一个月，不长的时间就选择退出了。这不一定说是很多人不行，而只能说很多人不适合这种工作，这个岗位。

2.辛苦熬人。置业顾问的成熟，是一个非常熬人的过程。根据人的资历，能力不同，人和人的成熟的过程也是不一样的。这个成熟即是从一开始入行到赚钱的这样一个过程。有些人可能入职第一个月就能做几万的业绩，有的人可能入职几个月甚至半年都不一定开单。所以这个职位因人而议，也是非常能体现出人能力的一个岗位。很多人从经纪人熬成了店长，很多人浑浑噩噩熬了几年还是经纪人，也没赚什么钱，也没在管理岗位上提升。经纪人一般的作息时间是早晨9点上班到晚上9点下班，很多人一般要继续加班到更晚。没有周末，没有休息，再加上每天都要出去跑，带看，跑盘，空看，物业交割，或者去建委等相关部门，几乎能把活人跑死。如果没有过人的精力，可能在这个行业的生存就比较难。尤其是女经纪人，更要有过人的精力和毅力。

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