《物业管理条例》学习笔记

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

行政监督的主体：县级以上的房地产行政主管部门

一、业主的资格认定：

a.业主为房屋所有权人

b.房屋的承租人、借用人等物业使用人可以享有业主资格，并承担相应的权利义务。

业主的主要权利：

（1）接受物业服务；

（2）提议召开业主大会，参加业主大会，选举权和被选举权，

（3）监督权（对业委会、物业企业的监督，专项维修基金使用的监督），知情权（物业共用部位、共用设施设备和相关场地）

（4）业主享有侵害请求权

业主的义务：

（1）遵守管理规约，业主大会议事规则，物业企业制定的管理制度；

（2）执行业主大会和业委会的决定；

（3）按时缴纳物业费、专项维修资金及其他约定或法律规定的费用。

二、业主大会：

（1）一个物业区域只能成立一个业主大会；（业主较少可不成立业主大会，业主可自行管理）

（2）业主大会决议事项：

a制定或修改议事规则、管理规约；b选举或更换业委会成员；c选聘和解聘物业企业 d筹集或使用专项维修资金e改建、重建建筑物及附属设施f其他事项

（3）业主大会应当有半数以上业主参加，业主可委托代理人

（4）关于维修资金和改建、重建建筑物及附属设施需有专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；一般重大事项需经总面积过半数的业主且人数过半数的业主同意；

定期会议：按业主大会议事规则确定的时间召开

临时会议：20%以上业主提议召开

业主大会召开时应当提前15日以前通知全体业主，同时应告知相关的居民委员会。 业主委员会应当自选举成立之日起30日起，向物业所在地的房管部门、街道办、乡镇人民政府备案。

议事规则：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

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学习《物业管理办法》心得

通过学习《物管法》，使自已对物业管理方面有了新的认识，物管法结合本市实际情况制定本办法，物业管理是指业主自行或者通过他人对物业构筑物和配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序的活动，监督管理工作，供水、排水、供气、环境卫生、园林绿地、停车管理、秩序维护、设备设施维护等专项服务。

此物管法制定有五项重点：1. 前期物业管理2. 业主、业主大会与业主委员会3. 物业服务4. 物业的使用与维护5. 法律责住。

1. 做为物业公司一名工程管理人员，总工办一位电梯专业工程师一定要按公司要求执行，认真学习物管法，把物管法运用在实际工作中，确保物业公司及业主权双方权益。

2. 在工程前期物业接管时, －定要物管法所规定执行。电梯专业包括：资枓（各种合格证、报告、丶注册表、各种安装图）设备设施（运行状况、是否有缺损件、机房是否达标）顾问报告应存档，对质保期內存在问题要存档。

3. 为了确保各项目电梯正常运行，电梯专业定期给各项目工程部管理人员专业培训，提高了工程部管理水平, 加强对电梯维保监管力度， 减少业主投诉。

4. 去项目检查发现问题，安全隐患及时与各方沟通解决，多次提出一些建议，针对出现问题发文提醒项目。

5. 技监局年检所提出整改问题，物业工程部电梯监员一定要按时

要求维保单位整改完成，各项目工程部电梯监管员每年组织电梯维保单位定期做电梯困人应急救人演练并有详细报告。

6. 要求各项工程部一定要按维保合同执行。

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教会物业管理人员新的服务意识

《北京市物业管理办法》学习心得

新《北京市物业管理办法》自20xx年10月1日起执行,作为一名物业管理行业的工作者,必然要对国家新的制度、政策有所关注并掌握，从而了解自己要做什么。读完“新办法”以后，我有一些个人的想法，在此阐述一下。

“新办法”所明确的内容各类新闻媒体都已经广泛的做了剖析分解，上网打开百度一搜就有上千条的信息关于新办法的解读。社会发展到现在，科学技术水平日新月异，衣食住行这几个生活的基本要素，人们已经不止满足于“食可果腹、衣可蔽体”的状态了，物业行业从兴起时，就处于一个相对水平比较低的层次，从今年人事部第一次组织进行注册物业管理师的考试到“新办法”的出台，能够看出国家对于物业管理行业水平提升的信心和规划。国人历来对于花钱享受服务的意识淡薄，再加上物业管理行业专业人才的缺乏，整体水平的低下，造成长久以来一提到物业公司和业主，往往都是对立的矛盾，尤其当人们的法律意识逐渐增强以后，对物业公司的要求就更高了，“新办法”明确了做为服务的主体和受体各自的责任，做为一名工程管理专业科班出身的管理者，通过对“新办法”的学习，结合现在我们公司各项目工程管理方面的现状，并根据自己总工办土建工程师的职责，在以后的工作中，对各项目工程部的工作检查、监督、指导将从以下几个方面开展。

一、 对安排的工作及时跟进：一个公司总工办的职责，除了在技术的高度上对

各项目工程管理提供支持以外，就是对工作的监督检查，公司的项目比较多，总工办是工程的核心，是建立良好工程管理秩序的部门，现在我们公司各项目工程部的现状是不管是管理人员还是基层员工，都存在着新人占大多数的局面，人员流动性比较大，给管理上造成了一定难度，这就要求总工办对工程管理人员时时提醒，加大监督检查的力度，教会工程管理者怎样去工作，形成一个良好的流程，很多东西就要定成死的，成为雷打不动的东西，这样即使换多少管理者换多少员工，都知道怎样去工作。其实流程这个东西一直在喊一直说要怎样怎样建立，可实际做起来又因为各种客观主观的原因不能实现，所以，只能从工程管理最基础的工作开始，这是一项循序渐进的工作，必须一步一个脚印，从具体的每项工作开始，从

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随着物业管理工作在居民生活中的不断深入，提供客户满意的服务成了物业管理企业保持绝对竞争优势的首要法码。要想赢得客户、赢得市场，就要不断提高服务质量和管理水平，而往往客户对服务的认可源于提供服务者的真诚。为此，实业分公司对我们开展了一系列的物业管理师方面的培训、学习，本人积累了如下心得体会：

一、文档的管理

文档的管理是很重要的一个方面，是质量文件和服务标准的一项重点内容。老师先给我们讲述了文档管理的内容和文档管理规范，然后带我们参观了芜湖市几家比较有名的物业管理小区的文挡管理。耳闻不如所见！他们专门安排一位管理人员来整理文档，根据自己的情况分了三大类即管理档案、业主档案、外来文件，一共有三十个文件夹。各类文件序号排列清楚整齐，想找哪类文件很快就能找到。而且文件夹里面的内容齐全。

二、信息沟通

其次，变“纯粹服务”为“与业主互动”。单纯的提高服务质量，一切按自己的管理要求去进行物业管理往往会造成与业主的工作之间的摩擦，由于业主需求的多样性和环境文化意识的增强，促使他们对服务品质的提高有着不同的需求。古人云：“感人心者，莫先乎情”。当前，业主对物业管理的需求呈现广泛的多样性，要想赢得业主的认可除了不断提高我们的服务水准还必须以诚待人，以情动人，其核心就是提高个性化的服务，而通过建立业主需求档案，能及时了解、掌握、挖掘业主

的需求，以便为业主提供更广泛的服务。另外，在日常相处中加强与业主的沟通，对收集到的意见，做好整理和筛选，进行分类处理，并及时反馈，持续改进，重视业主的感受，融入业主的情感。

三、物业管理设施、设备

物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。在设备管理上芜湖市物业小区建立和完善设备管理制度，并对各类设备都建立设备卡片是一大亮点。各种设备都有详细的台帐记录。翻开他们的检查记录，定期检查、保养、维修、清洁一一详细记载。我们参观去了设备机房，地面及设备上是一尘不染。地下两层停车场，进出口标志牌清晰，自行车、电动车和汽车停车区域划分明确，各类车辆整齐有序停着。而他们的车管员交通手势规范，在上下班高峰期，正确指挥地下车出入。最后，将“小团体”融入“大社会”。物业管理工作服务的有效开展离不开三类资源。一是社会资源，包括政府、街道、社区、治安、环卫、供应商和潜在服务对象等的支持。二是自身资源，即指自身所管理的物业的各类服务信息、服务设施设备的共享。三是业主资源，业主是一个庞大的群体，其消费需求和潜在资源是物业管理工作服务企业扩大经营的源源不断的动力。只有将我们这一“小团体”真正融入到整个“大社会”中去，构建和谐共处的生存环境，才能不断发展我们的“小团体”，在电信主业的关联交易外去拓展更多的社会业务，来发展我们的企业的生存能力和抗风险能力。使企业

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物业管理办公室学习心得体会

根据局党组的安排，结合“破解难题年”活动，开展了为期两周分两个阶段的学习活动，物业管理办公室在分管领导的精心指导下，全体职工以“今年争上游”的目标。科室人员按照学习计划和制定的学习内容，认真组织办公室人员开展了学习活动。现将学习情况汇报如下：

一是提高学习重要性的认识

这次学习活动对于物业管理办公室“迫在眉睫”，由于物业管理办公室成立时间不长，特别是作为一个业务科室，工作人员来自不同岗位，业务不熟悉的实际情况，我们深知学习的紧迫性和重要性。物业办全体同志感觉到仅凭自己掌握的或部分掌握的知识，是无法破解全州物业管理滞后这个难题的，也跟不上物业发展的速度的。只有加强政治学习和业务知识学习，不断提高自身素质，对做好本职工作至关重要。才能保障我局制定的“四个不要”行为准则在这里得到落实。

二是扎实开展集中学习活动

学习活动开展后，按照办公室统一安排计划，科室工作人员认真、系统的学习了《临夏州住房和城乡建设局主要职责内设机构和人员编制的规定》、《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》等法律法规和业务知识。学习期间，全体人员遵守学习纪律，认真记录笔记，通过集中学

习记笔记，强化记忆，加深理解，提高了学习效率。特别是24日晚党组扩大会议召开以后，感觉到前段时间的学习跟领导的要求还有一定差距，物业办下来后根据会议精神，进一步强化学习效果，对法律、法规的构成进行细化，以树形结构的方式，如构成法律、法规的主干、分支，先有什么，后有什么，一环套一环，明确之间的关系和各自的权利、义务等进行系统性分析，确保学习“入脑入心”。

三是针对各自实际工作，加强自学

针对集中学习内容中未涵盖到的法律法规，科室工作人员结合各自职责分工，对实际工作中遇到的，比如数字容易混淆、程序不够规范、要求不够严格，政策掌握不够详实等具体问题，进行系统的自学。通过这次学习活动，科室全体工作人员有了很大的收获，使行为更加规范、工作流程更加清晰、工作标准更加统

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学习物业管理心得与交流。

通过物业管理的学习，有一些感触，希望和大家交流。

1、我认为只有懂得享受生活的人热爱生活的人才能做好物业管理。

现在的社会是市场经济，人们的社会化分工越来越明确。就好像作金融管理的，他不需要会修理家里的下水道。因为，有专门修理下水道的人才，他只需要付钱，享受服务就行！我们物业管理就应该把自己定位在生活专家上。有人说，我们是管家的角色，我不这么看，当今社会，人们的生活节奏快，工作压力大，而家是一个身心放松的地方。我们的服务就是为业主创造这种环境，帮助业主放松，享受生活。在这方面，我们物管人员要多储备一些生活小知识，比如医疗健康方面的，饮食方面的，美容方面的等等。这些生活小窍门，只要你有心不难找到。为什么业主和物管人员有距离呢？因为，你不了解他们，你没有进入到一个业主的角色，你没找到和他共同的语言，说白了就是你不了解他的需求，你就没有服务的市场，我们要了解业主生活的需求，自己就要把自己变成业主，想想我们平常的生活小苦恼，和生活小窍门，这也许是业主需要的。

2、物业管理重在细节，重在防范，重在琐碎。

我发现物业纠纷，很多情况都是忽视细节造成的。下水管道堵溢，雨水管不通，这些只要我们做好防范措施，积极应对，就可以避免纠纷，有些事，我们是可以做在前面的，关键是，我们想到了吗？我们为业主想到了吗？

3、为业主着想，才会有商机，才会达到双赢。

我们要做业主的朋友，而不是对立者。我们应该关心业主的健康，业主的烦恼。国家近来出台《健康住宅标准》我们也发现，一些装修的房子影响业主的健康。我们可以帮助业主测试他的装修的房子，是否健康。很简单的办法！

4，我们有专业知识，我们可提供专业咨询。

我非常同意这个看法，我们在培训员工的时候，一再强调：物业管理从业人员不但要有服务意识，还要良好的职业道德，和对生活的那种追求和热爱的情操。因为，在物业管理服务过程中，我们需要做出许多超出我们本身工作之外的事情，比如：急救病人的抢救、残疾人士的护理等等。这些严格来说本不属于物业管理服务范畴之内。但从提高服务水平的角度，和从人性本身善良的出发，这些工作我们都努力去做了。这一点不但需要我们做管理者的去要求，更多地是需要员工本身的心理素质和道德情操——富有爱心、热爱生活。所以，我始终认为：只有那些具备较强良好的职业素质、良好的服务意识、热爱生活、富有爱心的人生情操的人能真正作好物业管理工作，才是一个合格的物业管理人。

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《物权法》、修订后的《广东省物业管理条例》学习心得

【广州市森晟物业管理有限责任公司 周彬】

20xx年x月x日和5月x日，我与公司三位同事如期参加了广州市物业管理行业协会组织举办的物业管理企业(部门)经理岗位证书复检验证培训班的学习。

通过两天的认真学习，更多地了解和基本掌握了物业服务与物业法律法规等各方面关系，尤其是在物业维权(包括业主委员会、业主大会、业主在内)、物业服务维权(物业管理服务企业)、物业服务与管理指导(物业管理行业协会、房管局)等方面的内容，让我受益匪浅。

第一天，听了叶总从上午和下午前前后后数十个物业管理和服务方面的案例，以及如何有效地做好《物业管理风险与防范》的内容后，对于我在以往的物业服务与管理工作中所存在的一些个误区、盲点、法律疑问等，以及如何规避物业服务企业经营风险、物业管理与服务的法律保障等方面，有了合理的解释、明晰的观点、进行了补充修正。

第二天，通过听了谢总更加细致、激情、生动、图文并茂的有关《最新法规及相关问题研究》内容后，也使我更加明晰了《物权法》和修订后的《广东省物业管理条例》在我们物业管理与服务行业中、以及在具体实施过程中的重要意义和历史作用。

《物权法》作为我国民事法律重要组成部分，主要是确认财产、利用财产、保护财产以及调整各种财产法律关系，涉及财产所有权、用益物权、担保物权等一系列制度规范，是关系到国有资产保护、各种市场主体财产权益以及人民群众切身利益的重要法律。

《物权法》它解决了人们所关心的切身利益问题。随着我国社会经济的大发展和人民生活水平的不断提高，人们的私有财产日益增多，特别是其中的房产。房产是一种不动产，价值比较大，许多家庭因此而倾其所有，与人们的切身利益关系很大。可是，住宅建设地使用权在xx年后将如何处理，我国的法律则没有规定，因此大家都很关心这一问题。这次通过的物权法，对这一人们所关心的切身利益问题作了明文规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期。这个问题

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