一、前言
为了遏制房价增长过快，政府每年都相应推出政策进行宏观调控。20##年中央出台了一系列房地产宏观调控政策。在宏观调控的大背景下，2011北京楼市调控成效不错，房价走势明显下降，到20##年上半年，北京五环外的房子已经跌过2万元大关，到20##年北京均价已经达到31465元/平方米，截止20##年9月，均价稳定为32281元/平方米。而上海也碰到一样的状况，20##年上海房价已经突破2万元大关，尽管到20##年下半年有小幅度下降，到20##年下半年又开始逐渐上涨，直到今年5月才开始迅速下滑。但是尽管民众对于房价下跌后，住房商购的意欲表现显著，但民调显示，这难以转化为实际的购买力，即使历经几年调控，75%的人仍然不能承受当前房价。过高的房价导致人才的流动趋向房价较低的城市，低收入阶层的生活问题、交通问题、居住问题突现。
二、正文
本小组主要分析了北京，上海两个城市20##年10月到20##年9月房价变化情况，下面是两个城市房价的具体情况。
一、 北京房产
图一(搜房网)
图二（天朗房网）
从图一可以看出，北京房价大致可以分为三个阶段：平稳慢升期（13.10-13.12），快速上升期（13.12-14.5）,逐渐下滑期（14.5-14.9）。
图三（北京房产供给曲线）
北京房价的主要构成有北京房价的构成主要包括四方面：一是成本；二是费用；三是税金；四是利润。构成成本的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费等5项。费用主要有4项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费。其中代收代缴的行政性收费有10项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的5.5%征收营业税、城市维护建设税和教育附加费，二是按销售收入扣除成本费用及营业税的余额征收33%的所得税。销售收入减去成本、费用和税金后的余额即为企业的利润。
…… …… 余下全文
