香邑暖山项目

前期物业开办费预算

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青岛太平湾物业发展有限公司

20##年3月

香邑暖山前期物业开办费

项 目                                             单位：元（RMB）

1. 前期人员薪资福利                                  73875      详见附件一

2. 前期物业服务中心成立所需物品费用                 161985      详见附件二

3. 前期行政办公费                                     6900      详见附件三

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合同编号：

中化金茂物业管理（北京）有限公司

（重庆分公司/青岛分公司）

（XX项目XX地块）

物业开办费支付协议

甲方： 乙方： 中化金茂物业管理（北京）有限公司

年 月 日

XX项目XX地块物业开办费支付协议

本协议由 与中化金茂物业管理（北京）有限公

司（总公司/重庆分公司/青岛分公司）在中国 (项目属地)订立。

甲 方：

地 址：

法人代表/公司负责人：

乙 方：

地 址：

法人代表/公司负责人：

根据中华人民共和国有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致

的基础上，并依据方兴地产下发《开发与物业对接管理标准》的要求，就甲方支付乙方 项目 地块物业开办费用的有关事宜，达成一致意见，特订立本协议。

第一条 费用用途

本协议项下的物业开办费用于乙方为接管 项目 地块的物业服务（该物业服务期间自【甲方通知之日起 】至【首业主入住之日止 】），即前期团队组建及服务提供过程中所产生的相关人力成本，及开办物资采购费用。

第二条 服务内容及要求

1. 以项目集中入住为基准，乙方保证在甲方交楼前完成物业团队的组

建、培训等相关工作。

2. 以项目集中入住为基准，乙方保证在甲方集中交付前完成开办物资

的采购（详见附件：《开办物资预算表》）。

3. 对本地块的公共区域进行承接查验，双方需另行签订《承接查验协

议》。

4. 乙方协助甲方完成项目集中入住相关工作。

第三条 甲方的权利义务

1. 甲方需将集中交付计划于首户业主入住前六个月以书面形式告知

乙方。

2. 甲方有权对乙方物业团队组建的时间是否符合满足入住时间节点

进行监督检查，并对招聘标准提出要求和建议及对物业团队进行考核。

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问：我们的小区已付，前面已经付了开办费，但他们每个月还向我们算开办费摊销，说是以后还给我们的。我想了解确认：1、物业前期开办费归谁出？2、开办费一般都用于什么？3、购置的物品以后归谁？4、如购置物品归业主所有，那是不是以后从物业费里面收点回来？5、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间有多大的区别？

一、解释：

1、物业前期开办费归开发商出

2、开办费一般都用于物业公司至进驻小区开展物业服务工作时所购置必需品的费用。

3、购置的物品以后归全体业主，物业公司移交时列入移交。

4、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间没有多大区别，属于一类的费用，只是叫法不同而已。

5、这个费用由双方谈妥总费用后，可以一次性付，可以分阶段性付，双方议定。

二、解释：

1、开办费可做借款，在管理账户有有盈余时，还给开发商。

2、可冲抵开发商应付的空置房的物业管理费，就不用还了。介入费包括：即收管理费之前的物业公司为该项目所支出的费用：包括但不限于：协助开发商销售时的保安保洁人员、入伙前进驻的人员的工资、食宿费用，清洁开荒费用有的是开发商有的是物业出，由双方协商解决；

三、解释：

1前期开办费：物业办公所需的办公设施设备（如办公桌椅、电脑、电话等）、保安、保洁、工程维修工具、人员服装、食堂宿舍物品等购置费用。

前期介入费用由开发商出。

2前期开办费如果物业公司在成本测算是打入折旧，则应有物业公司出，所有权归物业公司，物业撤管时可带走。如果有开发商出，则打入开放上成本，所有权归全体业主。物业公司在测算时不得即如成本进行折旧。

3另外还有园区标识标牌、管理用房装修等个人认为应该由开发商负责，直接打入开发商成本，所有权归全体业主，因为这些东西如果物业公司撤走也带不走的，而且这些也是小区必备的配套设施。这些东西消耗后由专项维修资金支付。 4实际操作中，开发商往往会给一部分开办费，但并没有明确产权归属，一般而言都会即如房屋成本。但是，往往开发商认为这是他送给物业公司的，即使如此，也是因为这个项目她才给物业公司的这个好处。

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前期物业管理开办费测算

物业合理的开办费（主要包括：行政、保洁、绿化、工程、秩序维护、客户服务中心）由乙方向甲方申报物业开办费预算，物业开办费预算经甲方审查同意后，由乙方组织采购，开办费资金由甲方拨付；开办费购进形成固定资产的，建立固定资产卡片，按固定资产管理。物业开办费预算明细见下表（因项目为分四期开发，可根据各期项目的需求配置）：

1

2

3

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物业费用审核汇总表

                                               20 11  年 12  月 16 日

工程名称：  海尔﹒山海湾一期                    施工单位：   青岛万海物业管理有限公司

2011年12月物业费用审核明细表

成本部：             

物业费用请款表

工程名称 ：                                                   2011年12月16日

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缤纷南郡二期开办费

一、 二期项目筹备期间，二期人员工资由甲方支付共计： 。详细

费用件“附件一”

二、 二期筹备期办公用品费用、交房期间所需易耗品费用由甲方承

担，共计： 详细见“附件二”“附件三”。

三、 二期成品保护费用，借鉴一期经验共支付15万元，其中包括成

品保护人员工资，成保材料，及安装费。

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物业管理行业是否有依据问开发公司所要物业启动资金即开办费？

1、物业管理行业是属微利行业

2、 项目前期即入伙前物业公司是没有收入来原， 物业公司不可以贴钱经营，所以前期介入人员工资、开办的公费、装备费由开发商承担

3、 法律依据：

① 《山东省物业管理条例》（20xx年5月1日起实施）第三节 前期物业管理与物业交付， 第二十七条 鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

② 《北京市居住小区物业管理办法》北京市人民政府令[1995]第21号，第十四条 居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。

③ 《宁波市住宅小区物业管理条例》（20xx年1月1日起施行） 第二十二条 建设单位应当在物业交付前，按照物业建设总投资千分之二的比例，向前期物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的前期物业管理。

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