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2014-20xx年中国成都房地产市场前景调查与投资潜力研究报告

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经过20多年的发展，成都房地产市场也经历了从无到有、从小到大，从计划经济福利分房发展到成熟的市场化阶段，到今天几乎所有知名的开发商都已经来到了成都，成都也形成了具有鲜明特点的开发格局和产品形态，房产市场的地位日益提升。

20xx年，受调控政策影响，成都市房地产市场成交低迷，市场观望气氛日渐浓厚，住宅销量下降，新建住宅销售价格同比涨幅逐步趋缓，二手住宅价格出现松动。房价快速上涨势头得到有效遏制，房地产调控成效显现。

20xx年由于调控成效进一步显现，成都商品住宅出现下滑，成交均价为8511元/平米，较20xx年下滑1.1%。完全符合调控目标。

20xx年，成都市国五条细则的温和落地，使成都楼市延续20xx年下半年以来的上行态势。成都市主城区新建住宅均价一直保持着小幅但平稳的上涨趋势，这种趋势一直持续到20xx年底。

成都作为西南的核心城市，“新特区”的获批，近年来城市规划改造，经济的繁荣，影响力的增强，都使其发展前景十分广阔。而城市的辐射力带来大批外来客，随着环境的不断改善，越来越多的人选择常住成都，住房作为第一需求也直接带动了城市房地产行业的发展。总体上看，成都房地产市场的发展大势并未改变，市场发展必将更为健康。

成都代表了处于增长阶段的城市，在这些城市中，国内外银行、制造厂商、零售商和酒店集团的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求。纵观办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场四大领域，成都都进入了最具潜力城市的前列。成都将成为中国未来十年房地产租户、投资者和开发商关注的焦点城市之一。

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20xx年成都房地产市场年度报告

20xx年“限贷”，20xx年“限购”，20xx年“限购也限贷”，在这样的大环境下，20xx年中国房地产市场虽未激起“惊涛骇浪”，却也足够跌宕起伏。调控政策持续三年之久，房地产市场也演绎着一场场悲喜乐章。

20xx年年初成都新建商品住宅成交低迷，1月成交量全年最低，呈整体疲软态势，2月稍显回暖，3月后开始稳定局面，月均成交量在8000套左右，刚需走俏，改善性住房亦不落后，即出现全年稳定态势，11月更以环比增长124.81%的成交量成为全年成交最高，达到12086套。20xx年整体成交比去年明显好转，年底强势翘尾更是让开发商对于明年市场更有信心。全年新房共成交94285套，环比去年上升34.59%。

数据来源：成都市城乡房产管理局

相比20xx年，今年全年成都市二手房住宅成交提升明显，月同比增长多数超过140%，上半年在浓厚的观望情绪下虽有些小低迷，但在确定营业税改革的6月开始强势释放，6月的成交量也以8294套达到顶峰。“按评估价征税”的实施，并未使二手房市场成交下降，6月后的两次降息，“十八大”后未对房地产市场有新的政策调控导向，新房市场房价上涨比预期加强，促进了置业者的积极性，让还在担心是否会陷入局促的二手房市场一路高歌猛进，唱进20xx年。20xx年二手房共成交57020套，环比20xx年上升98.17%，月均成交4752套；成交量最高月份出现在6月，同比上涨142.44%；成交量最低月份出现在整体房地产市场处于低迷的1月，共成交1109套，同比下降69.85%，环比下降49.68%；在传统“金九银十”的9月和10月表现平淡，10月更是以环比下降33.29%的态势收尾，但年底11月、12月成交量的提升让人振奋。伊诚地产经营研究部分析认为：20xx年虽未放松调控政策，但刚性需求的提升，改善性住房需求，央行降息均有效刺激了市场成交。

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申请单位；成都市某房地产开发有限公司 编撰部门；融资部林海敏 开发部成鹏 目 录

第一章 概 要

一、借款人评价

二、项目评价

三、市场评价

四、投资筹资评价

五、财务评价

六、贷款风险评价

七、评估结论

第二章 借款人评价

一、借款人概况

二、经营者素质及管理水平

三、信用状况评价

四、资产负债分析

五、盈利能力及资产运用效率

六、现金流量分析

七、信用状况评价

八、企业前景评价

第三章 项目建设条件评价

一、项目建设的必要性

二、项目建设内容、规模和建设

三、项目实施进程评价

四、项目建设条件评价

五、设计单位资质评价

六、施工、监理单位资质评价

七、环境保护评价

第四章 市场评估

一、市场供求状况及其发展趋势分析

二、城东房地产市场分析

三、市场定位分析

四、市场预测分析

五、项目分析

第五章 投资估算和筹资评价

一、投资估算

二、投资来源及筹资评价

三、项目投资计划评价

四、有关说明

第六章 偿债能力评估

一、项目财务效益预测

二、项目财务现金流量分析

三、资金来源与运用分析

四、项目偿债能力评估

五、项目敏感性分析

第七章 贷款风险与效应评价

一、定量分析

二、定性分析

三、贷款担保评价

第一章 概 要

根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于20xx年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为20xx年9月30日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于20xx年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：

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目录：

第一部分：立项、前期规划报建手续

立项

设计条件、用地许可证

方案图审查

规划许可证

第二部分：前期施工报建手续

项目卡

报建费

机构施工图审查

建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查

预售面积测量

预售面积审核

商品房预售许可证

第三部分、竣工验收阶段

一、 城建档案馆备案

二、 成勘院竣工测量

三、 竣工并联审查

四、 大产权办理

第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）

一、立项

收件部门：市政务 中心发展改革窗口

审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局

联系电话：86921922

收费标准：不收费

申请材料

企业投资项目核准

公司需准备资料：

1、项目申请报告；

2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证；

3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）；

4、国土局出具的项目用地意见；

5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限），

6、窗口领取表格

其他部门需准备资料；无

二、设计条件、用地许可证

审批行政部门；成都市规划管理局

联系电话：86917530、86628054

审批时间：1个工作日

收费标准：不收费

申请材料：

公司需准备资料：

1、《设计条件、用地许可》申请表；

2、1：500红线图；

3、土地权属文件；

4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套；

技术部需准备资料：

1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项：

1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效；

2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。

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20xx年成都市房地产市场分析

深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司

前言：当前，国家就业、物价形势总体稳定，经济结构调整继续深入，经济运行仍在合理区间，由于特有的复杂性和不确定性，经济下行压力仍然较大。20xx年，成都房地产市场整体保持低稳态势，上半年形势明显优于下半年，土地市场成交量偏低，流拍、终止率高，价格底价成交比较普遍，溢价率低，开发商对市场预期持较谨慎态度。 另外“限购取消”和“降息”对市场刺激作用有限，住宅成交量和成交价格下行明显，大成都范围住宅存量依然较高。但是成都刚性及改善型需求潜力依然巨大，随着信贷、公积金等政策的调整，加之开发商的降价促销，将会利好房地产市场。

一、宏观经济分析

（一）国家宏观经济分析1

20xx年以来，国家抓住经济社会发展的关键领域和薄弱环节，强力推动改革，出台了简政放权、注册资本登记制度改革、结构性减税等一系列改革举措，改革红利不断释放，极大地激发了市场活力。当前国家就业、物价形势基本稳定。截止20xx年11月末，民间固定资产投资291323亿元，同比名义增长17.9%，民间固定资产投资占全国固定资产投资（不含农户）的比重为64.6%，经济结构调整稳步推进，高技术产业、装备制造业发展势头好于传统产业。服务业投资增速快于制造业，民间投资占比继续提高。20xx年11月份，社会消费品零售总额23475亿元，同比名义增长11.7%（扣除价格因素实际增长11.2%，以下除特殊说明外均为名义增长）。其中，限额以上单位消费品零售额11794亿元，增长8.7%。1-11月份，社会消费品零售总额236593亿元，同比增长12.0%。其中，限额以上单位网上零售额3858亿元，增长55.9%。非制造业业务活动高位景气。

20xx年1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额56208亿元，同比增长5.3%，增速比1-10月份回落1.4个百分点；实现主营活动利润52944.5亿元，同比增长4.7%，增速比1-10月份回落1.3个百分点。20xx年1-11月份，在规模以上工业企业中，国有及国有控股企业实现利润总额13096.7亿元，同比下降3.5%；集体企业实现利润总额469.6亿元，增长2.3%；股份制企业实现利润总额37179.1亿元，增长3.8%；外商及港澳台商投资企业实现利润总额13732.3亿元，增长10.3%；私营企业实现利润总额19065.1亿元，增长7.2%。

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郫县商业地产市场调研

一、区域环境——郫县房地产运行状况···································································· 1

（一）郫县概况····································································································· 1

1、基本概况···································································································· 1

2、交通情况···································································································· 2

3、教育情况···································································································· 2

4、郫县经济运行情况···················································································· 2

（二）区域房地产开发概况················································································· 3

1、市场沿革···································································································· 3

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20xx年二季度成都地产市场行情报告

一、成都写字楼市场展望

成都写字楼市场二季度继续取得大量新增供应，由于租赁需求的活跃，市场整体吸纳量增长明显，租金跌幅放缓。 受部分项目推迟交付时间的影响，预计20xx年下半年仅有三个甲级写字楼项目供应入市，将为市场新增20.8万平方米可租赁面积，全市甲级写字楼的存量将超过200万平方米。下半年全市甲级写字楼净吸纳量将保持相对平稳状态，而民营资本将成为甲级写字楼的主要需求来源。

在需求相对疲软的前提下，全市空置率可能被进一步推高，而租金也可能相应下跌。

二、成都甲级写字楼市场分析

优质写字楼：需求回暖，租金跌幅放缓

20xx年二季度，成都写字楼市场共有7栋写字楼交付使用，全市新增供应面积达51万平方米。租赁需求持续回升，推动写字楼去化面积增加，净吸纳量季度环比上升至21万平方米。尽管如此，充沛的新增供应仍导致全市平均空置率环比上升1.2个百分点至45.1%。

下半年成都写字楼市场的新增供应量仍将高位徘徊，超过60万平方米的新项目即将建成入市。主要供应仍集中在天府新区，预计空置率将继续在高位徘徊，租金维持跌势。

位于CBD区域的华置广场和茂业天地于20xx年第二季度正式交付使用，新增98,874平方米的可租赁面积，全市甲级写字楼总存量约186万平方米。

本季度新入市项目预租率相对较低，市场需求仍主要来

自于迁址与续租，第二季度全市净吸纳量约为4.3万平方米。 本季度全市甲级写字楼空置率环比上升1.5个百分点至31.2%。

在庞大供给压力下，业主在租赁条件上变得更加灵活，本季度全市甲级写字楼租金环比下降2.5%至人民币106.25元每平方米每月，同比下降7.0%。

三、成都零售商业市场行情

（一）优质商铺：租金表现平稳，空置率有所下降

二季度两个新开业的零售商业项目入住率良好，餐饮和休闲业态占比持续攀升，市场整体空置率环比下降1.9个百分点。

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