世联地产(002285)对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告
作者: 来源: 日期:20##年03月26日
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盛泽担保项目可研报告
深圳世联地产顾问股份有限公司
对深圳盛泽担保有限公司增资扩股
可行性研究报告
战略策划与投资部
20##-3-19
I盛泽担保项目可研报告盛泽担保项目可研报告
5.2 经营目标............................................................................................................20
5.3 业务发展计划....................................................................................................20
第六章 项目必要性分析.........................................................................................21
6.1 有助于公司迅速扩大规模................................................................................21
6.2 探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向....................21
6.3 延展产业链，实现良好的业务协同效应........................................................22
6.4 品牌叠加，实现良好的品牌协同效应............................................................22
第七章 投资方案情况.............................................................................................23
7.1 投资方案............................................................................................................23
7.2 投资额及定价依据............................................................................................23
7.3 资金筹措............................................................................................................23
7.4 资金运用............................................................................................................23
第八章 项目投资效益分析.....................................................................................24
8.1 损益分析 ...........................................................................................................24
8.2 投资回报分析 ...................................................................................................27
第九章 项目风险及控制.........................................................................................28
9.1 政策风险............................................................................................................28
9.2 市场风险............................................................................................................28
9.3 经营风险............................................................................................................28
9.4 管理风险............................................................................................................29
9.5 新区域或子公司经营亏损的风险....................................................................29
9.6 引进资金投资项目的实施风险........................................................................29
第十章 结论.............................................................................................................30
III盛泽担保项目可研报告
前言
今后几年房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。目前世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大，且增长速度落后。因此，世联迫切需要通过外延增长方式，以实现快速扩张，从而在行业正在发生的规模之战中取胜。
受房地产市场快速发展、金融市场持续稳定等驱动因素影响，2009 年我国个人消费性住房贷款累计新增 1.4 万亿元，2002~2009 年复合增长率高达27%。未来随着城市化进程等因素影响，我国房地产市场仍将保持稳定增长，从而带来个人住房信贷的巨大需求，我国住宅按揭信贷行业中长期发展空间巨大。
从全球最为领先的美国住宅按揭市场看，按揭代理业务占据超过70%的市场份额，独立按揭贷款发放公司超过 60%的市场份额，而担保业务主要采取产权保险公司模式。国际标杆企业世邦魏理仕（CB Richard Ellis）业务也涉及到按揭代理、抵押贷款等服务领域。
目前我国二手房的市场按揭金融生态圈正逐步形成，但是仍处在发展初级阶段。在二手房交易活跃程度较高的城市，二手中介和按揭中介已经自然成为连接银行与借款人的主体，担保、估价等业务也开始显现。同时我国主要的房地产综合服务商早已涉及该服务领域，如合富辉煌旗下的保来理财，正开始借助其二手房交易网络进行全国化扩张。
盛泽担保自 20## 年成立以来，面对二手房存量市场，通过按揭代理业务服务全程、担保业务作为补充性服务的发展战略，各项业务收入及利润实现稳步增长，其中按揭代理服务在深圳市场份额达30%，排名第一；担保业务在深圳也处于领先水平。
综上，通过增资扩股进入盛泽担保，对于世联实现规模化增长巩固行业领导地位和完善产业链打造综合服务商，最终实现“中国房地产市场服务的第一选择”的战略愿景都有着重大的战略意义。盛泽担保项目可研报告
第一章 项目概述
1.1 项目内容
深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）对深圳盛泽担保有限公司（以下简称“盛泽担保”）进行增资扩股。
增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000 万元，世联持有 37.5%的股权，罗守坤、张艾艾分别持有 56.25%、6.25%的股权。
1.2 项目总投资额
项目总投资额：4,608 万元，其中3,000 万元增加注册资本，1,608 万元计入资本公积。
定价依据：按经审计的净资产溢价20%，折合每股 1.536 元。
1.3 项目资金筹措
项目资金将由世联以超募资金完成。
1.4 项目资金运用
盛泽担保增资扩股筹集资金主要用途如下：
1、500 万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来3 年计划开设 10 余家子公司，预计每家公司开办费50 万元。
2、2,000 万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度2
亿元，担保总额度将达到4.5 亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。
3、2,000 万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。
4、70 万元用于集成 IT 系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。
5、30 万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。
1.5 项目投资效益
根据测算，项目的投资回报期为 5.09 年，10 年测算期内投入能够完全收回；内含报酬率为18%，净现值为 1,840，项目经济效益可行。盛泽担保项目可研报告
1.6 结论
从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场、经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。
第二章 目标企业基本情况
2.1 概况
中文名称：深圳盛泽担保有限公司
注册资本：5,000 万人民币
法定代表人：罗守坤
成立时间：2006 年 5 月 10 号
注册地址：深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层7 单元
主营业务：担保（不含限制项目）
2.2 股权及控制情况
2.2.1 股东出资情况
序号 股东名称 注册资本金（万元） 股权比例
1 罗守坤 4500 90%
2 张艾艾 500 10%
合计 5000 100%
公司本次计划对盛泽担保进行增资扩股，增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000 万元，世联持有37.5%的股权，详细股权结构如下：
序号 股东名称 注册资本金（万元） 股权比例
1 罗守坤 4500 56.25%
2 张艾艾 500 6.25%
3 世联地产 3000 37.5%
合计 8000 100%盛泽担保项目可研报告
2.2.2 董事和高级管理人员介绍
1、罗守坤先生，现年 43 岁，硕士研究生学历；先后取得房地产经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、持牌物业管理经理、注册房地产经纪人等专业资质；1994 年加盟世联，历任世联公司董事、世联顾问（深圳）公司总经理；2007 年底至今，任盛泽担保三公司法人代表和执行董事。
2、牛勇先生，现年 36 岁，大学本科学历；曾任华强集团二级公司财务部部长，自2001 年就职于世联，历任世联地产顾问（深圳）有限公司财务部经理、
集团财务管理中心总经理；2008 年始，任盛泽担保三公司财务负责人、深圳市世联小额信贷公司副总经理。现任盛泽担保公司总经理。
3、何建中先生，现年 42 岁，大学本科学历；曾就职于湖北省国际信托投资公司，任资金计划部经理；深圳市深茂集团有限公司投资部经理；深圳市正龙达实业有限公司工作总经理；2004 年加入盛泽按揭、世联信贷，历任拓展经理、业务总监、副总经理、常务副总经理。现任盛泽担保公司常务副总经理、世联小额信贷公司副总经理、盛泽按揭公司总经理。
4、伍致辉先生，现年 37 岁，大学本科学历；2006 年 7 月取得美国金融管理学会注册财富管理师（CWM）资格。曾就职于建设银行深圳分行营业部电脑科；2000 年-2003 年就职于深圳市亦禾物流信息技术有限公司，任总经理；2004
年-2006 年6 月就职于中信银行深圳分行，任零售银行部副总经理；2006 年7 月加入世联，任世联信贷与盛泽按揭公司总经理。现任盛泽担保公司副总经理、世联小额信贷公司总经理。
盛泽担保发展至今，骨干人员和各部门经理总计 22 人，平均任职年限 3.2
年，80%以上人员为大学专科以上学历，目前已成为盛泽担保各部门、各业务线的中流砥柱。
2.3 组织结构
盛泽担保建立了股东会、执行董事、监事及总经理办公室等公司组织结构。股东会是盛泽担保最高权力机构，由全体股东组成；设立执行董事一名；设立监事一名，聘任总经理一名，副总经理两名。
盛泽担保实行总经理负责制，总经理、副总经理及财务负责人负责公司日常的经营管理工作。盛泽担保成立了独立的业务部门，包括按揭事业部、信贷事业盛泽担保项目可研报告部、担保事业部、经纪事业部等，并成立了独立的后台运营部门，包括银行发展中心（银行关系和渠道维护）、产品运营部、销售管理部、人力行政部、财务部等。各业务部门均设置了绩效考核职责。
盛泽担保最新的组织结构图如下：
2.4 控股及参股子公司情况
截至2009 年 12 月31 日，盛泽担保下属子公司如下图所示：
1、深圳市世联小额信贷有限公司
深圳市世联小额信贷有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007 年4 月 12 日，法定代表人为罗守坤，注册资本5000 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层 3 单元。截至2009 年 12 月31 日，股盛泽担保项目可研报告权结构为：
序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例
1 深圳盛泽担保有限公司 4400 88%
2 深圳市加顺贷投资有限公司 600 12%
合计 5000 100%
主营业务为：小额贷款（不得吸收存款）和担保业务。最近3 年的主要财务数据如下：
单位：万元
项目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31
净资产 6,143.85 3,414.81 3,440.26
总资产 10,820.97 6,261.89 6,678.34
项目 20## 年 20## 年 20## 年
营业收入 4,255.77 1,892.35 2,161.89
净利润 729.04 74.25 440.26
数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告
2、深圳盛泽按揭代理有限公司
深圳盛泽按揭代理有限公司是深圳市世联小额信贷有限公司的全资控股子公司，成立于2004 年7 月27 日，法定代表人为罗守坤，注册资本200 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层2 单元。截至2009 年 12 月31 日，股权结构为：
序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例
1 深圳市世联小额信贷有限公司 200 100%
合计 200 100％
主营业务为：房地产按揭代理服务。最近3 年的主要财务数据如下：
单位：万元
项目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31
净资产 909.15 486.59 465.90
总资产 1,565.29 600.46 943.92
盛泽担保项目可研报告
项目 20## 年 20## 年 20## 年
营业收入 2,591.81 1,144.67 1,932.36
净利润 422.55 20.70 365.59
数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告
3、深圳市加顺贷投资有限公司
深圳市加顺贷投资有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007 年 1 月 18 日，法定代表人为罗守坤，注册资本610 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层 5 单元。截至2009 年 12 月31 日，股权结构为：
序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例
1 深圳盛泽担保有限公司 610 100%
合计 610 100％
主营业务为：投资兴办实业（具体项目另行申报），国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。最近3 年的主要财务数据如下：
单位：万元
项目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31
净资产 590.00 597.88 605.24
总资产 605.00 602.88 605.24
项目 20## 年 20## 年 20## 年
营业收入
净利润 -7.87 -7.36 -4.76
数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告
2.5 员工情况
截至2009 年 12 月31 日，有正式员工261 人，员工基本构成如下：
1、专业结构
专业构成 人数(人) 比例
销售 190 72.8%
风险管理 14 5.4%盛泽担保项目可研报告
其它业务后台 28 10.7%
职能后台 29 11.1%
合计 261 100%
2、教育程度
教育程度 人数(人) 比例
硕士及以上 2 0.7%
本科 75 28.7%
大专 90 34.4%
中专/高中 93 35.6%
其它 1 0.3%
合计 261 100%
3、年龄结构
年龄 人数(人) 比例
20-25 岁 62 23.7%
26-30 岁 133 50.9%
31-35 岁 49 18.7%
36-40 岁 13 4.9%
41 岁以上 4 1.5%
合计 261 100%
第三章 目标企业业务和技术
3.1 主营业务及其变化情况
时间 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年
按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理
现金赎楼 置业担保 置业担保
主营业务
现金赎楼 现金赎楼
小额信贷 小额信贷盛泽担保项目可研报告
按揭代理：代为银行开拓客户，取得按揭贷款客户资源，银行支付一定费用；为客户免费提供按揭咨询和银行选择服务。
置业担保：二手楼交易过程中，在原按揭银行注销抵押登记至新按揭银行完成抵押登记的交易过程中，为交易双方客户向新按揭银行申请的短期赎楼贷款提供保证，并代理客户完成赎楼、注销抵押登记、过户及重新抵押等相关交易手续。
现金赎楼：是置业担保业务的相似业务，为客户提供的服务相同，区别在于置业担保赎楼是使用客户向银行申请的短期赎楼贷款进行赎楼，担保公司为该短期赎楼贷款提供担保，而现金赎楼则是担保公司使用自有资金为客户垫资赎楼。
小额信贷：又叫小额家庭贷款，以家庭为借款人主体，以借款人家庭信用为基础，用途为房屋购买（或装修）、家庭消费、特别开支和家庭（家族）企业生产经营用款的无抵押、无担保小额信用贷款。
3.2 行业基本情况
3.2.1 行业管理体制及主要法规政策
按揭代理作为普通服务行业，相关机构暂无官方监管办法，同一般工商企业进行管理。
置业担保或现金赎楼作为准金融机构，目前仅在业务合作方面，银行对此类公司的注册资本金普遍要求 1 亿元，政府机构暂无特别监管要求。
小额信贷自 20## 年深圳试点以来，监管机构先后发布了部分监管办法，随着小额贷款公司的成熟，会陆续有更加严格和全面的监管办法出台。目前执行中的相关制度政策包括：《关于小额贷款公司试点的指导意见》银监发（2008 ）23
号文、《深圳市小额贷款公司试点管理暂行办法》深圳市政府（2009）8 号文、《小额贷款公司改制设立村镇银行暂行规定》银监发（2009）48 号文
3.2.2 我国房屋按揭和家庭贷款行业的发展概况
与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产中介服务、小额信贷业务均处于初级发展阶段。
按揭代理：
上海：
20## 年4 月 安家网在上海成立，是中国第一家提供安家置业服务信息的专业网站；盛泽担保项目可研报告
20## 年 1 月 安捷房地产服务公司成立，专业按揭引荐服务；
20## 年3 月 世界银行国际金融公司IFC 入股安家200 万美元；
20## 年9 月 安家受市场调控影响，业务量下降 8 成，退出按揭引荐市场。
其他地区：
20## 年 亿达按揭在广州成立，是广州市首家注册的按揭服务公司；
20## 年 盛泽按揭在深圳成立，是深圳市首家注册的按揭代理公司；
20## 年 伟嘉安捷在北京成立，是北京市首家专业房产贷款顾问公司。
担保业务（置业担保或现金赎楼）：
20## 年 中兰德不动产担保公司成立，注册资金3 亿，业务量排名居行业前两名，目前在广州，北京，上海，厦门，福建有分公司；
20## 年 不动产担保公司成立，注册资本金 1 亿，业务量排名居行业前两名，暂无异地分公司；
20## 年 1 月，安信巨融成立于，初始注册资本金5000 万，2008 年增资到 1
亿，业务量排名居行业前三，暂无异地分公司。
小额信贷：
20## 年以前，主要是面向农村的小额贷款试点，有代表性的是由中科院支持的全国6 省市的农村小额贷款试点；
20## 年，中安信业在深圳正式规模化发展小额信贷业务；
20## 年，人民银行深圳中心支行推动 5 家公司进行小额贷款试点，世联小额信贷是其中之一；
20## 年，银监会发布《关于小额贷款公司试点的指导意见》，全国多城市开始推动小额贷款试点；
20## 年，全国小额贷款牌照发放进入高峰期。
3.2.3 影响行业发展的环境因素
1、有利因素
按揭代理：
序号 有利因素 描述
银行竞争加剧，需借助专业按揭代理机构提升业务规
1 银行房贷业务竞争加剧
模。盛泽担保项目可研报告
序号 有利因素 描述
市场对按揭代理专业服务需 房贷业务参与各方对按揭代理服务的专业水平和质量
2
求加强 要求提升。
城市间二手房交易市场及房贷业务发展存在差距，为
3 区域发展不平衡
专业按揭服务机构全国化发展提供了机会。
担保业务：
序号 有利因素 描述
房产交易过程中的过户及抵押登记时间较长导致了市
1 过户及抵押登记时间较长
场对阶段性担保的需求。
房贷产品创新需借助担保服 银行房贷产品创新及不断增长的个人房贷和理财服务
2
务 需求为担保创新持续提供业务机会。
城市间房贷业务发展存在差距，为专业担保机构全国
3 区域发展不平衡
化发展提供了机会。
小额信贷：
序号 有利因素 描述
政策明确支持小额贷款公司、村镇银行的设立和发展，
1 政策导向明确
逐步纳入规范管理，有利于行业的持续成长。
2 市场空间大 国内房屋按揭、民间借贷需求巨大。
国际行业成熟，经验可充分 国际房屋按揭与小额贷款行业已有成熟经验，可充分
3
借鉴 借鉴，降低试错成本。
国家开发银行和中小型商业银行，对于房屋按揭与小
4 商业银行合作空间大
额信贷业务认可度高，合作空间大。
人民银行个人与企业信用信息系统基本完善，具备开
5 信用环境基本具备
展房屋按揭与小额信贷业务的基础。
2、不利因素
按揭代理、担保业务：
序号 不利因素 描述
房地产市场政策和信贷政策 业务规模受政府调控及银行房贷政策及二手房交易量
1
影响 影响较大。
2 银行合作政策变化 银行与渠道机构合作政策影响按揭业务合作的稳定性
行业进入门槛低，简单的价格竞争将导致赢利下降，
3 行业恶性竞争 恶性无序竞争可能招致产业链相关机构制裁和政府主
管部门的干预。盛泽担保项目可研报告
序号 不利因素 描述
房管机构不断缩短产权转移登记和抵押登记时间将持
4 过户和抵押登记时间缩短
续挤压担保收费率。
小额信贷：
序号 不利因素 描述
1 将来可能的政策管制 新兴行业在发展初期，可能遭遇政策上的波动。
2 可能的行业无序竞争 新兴行业在发展初期，可能遭遇行业内的无序竞争。
尚未能与人行系统连接；人口流动大；从业人员缺乏
3 信用环境有待继续提高
行业资质管理。
3.3 竞争地位
3.3.1 房屋按揭和家庭贷款服务业的竞争格局及主要竞争对手情况
主营业务 主要竞争对手 竞争地位比较
南枫按揭
按揭代理 业务量接近，盛泽品牌及净利润指标领先。
（泛华金融）
盛泽暂落后于2 家竞争对手；基于对手处于成长瓶颈，
置业担保 不动产、安信巨融
盛泽处于高速成长期，计划于2012 年全面超越。
融安担保、安信巨 盛泽产品丰富、收费合理、渠道多，市场占有率20%
现金赎楼
融 以上，优势较为明显。
三家企业贷款余额分别为 7.6、3.5 和2 亿元，月增量
信安易贷、中安信
小额信贷 分别为6000、3000 和 1600 万元，盛泽贷款余额4000
业、UA
万元，月增量 1000 万元。
3.3.2 盛泽担保在行业中的竞争地位及竞争优势
1、盛泽担保所提供的综合服务价值链条较为独特，一方面能够比较有效地化解房地产市场波动带来的不利影响；另一方面能够形成对客户的交叉销售，提升服务价值，快速提高整体市场占有率。
2、盛泽担保采取低成本运作模式，固定成本占比小，具有较大的财务优势。
3、盛泽担保在发展阶段采取差异化竞争，包括客户选择、产品设计和营销模式，市场竞争力较强。盛泽担保项目可研报告
3.4 主营业务的经营情况
3.4.1 主要服务产品概述
盛泽担保主营业务定位为：”Mortgage & Home Loan Service”，即提供房屋按揭与家庭贷款服务。
主营业务 业务开展情况
按揭代理 无风险、成熟的基础业务、模式和发展路径清晰、复制能力强
置业担保 低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰
现金赎楼 低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰
小额信贷 拥有完整业务团队，适度开展
3.4.2 业务流程
1、按揭代理业务流程
2、担保业务流程盛泽担保项目可研报告
3、小额信贷业务流程
3.4.3 经营模式
☆ 按揭代理及担保业务同属按揭业务链，其中按揭服务贯穿全流程，担保为其中阶段需求（见盛泽担保业务流程图示）。盛泽业已建立“规模发展按揭业务、以按揭业务为担保业务的基础和资源、担保业务促进按揭营销”的独特业务模式，实行“市场拓展→专业受理→售后服务”的专业细分和“梯队小组+业务联动”的销售管理模式，有效提升业务规模，降低运营成本。
小额信贷业务在其服务领域，强调轻资产、低风险、杠杆化。其中，信贷风险的有效控制主要通过主动性客户选择和信贷配给制度来实现。
3.4.4 最近3 年各产品业务量及创收
单位：万元
业务品种 财务指标 20## 年 20## 年 同比变动 20## 年 同比变动
年业务量 458,830 146,377 -68% 519,635 255%
按揭代理
业务总收入 1,932 566 -71% 1,701 201%
年业务量 13,900 13,020 -6% 194,327 1393%
置业担保
业务总收入 88 103 17% 1,281 1141%
年业务量 7,660 44,171 477% 45,486 3%
现金赎楼
业务总收入 164 1,044 537% 855 -18%
年业务量 1,867 933 -50% 7,058 656%
小额贷款
业务总收入 66 216 229% 781 262%数据来源：盛泽担保财务部
3.4.5 最近3 年营业收入构成
单位：万元盛泽担保项目可研报告
业务品种 20## 年 比例 20## 年 比例 20## 年 比例
按揭代理 1,932 85.4% 566 25.8% 1,701 32.7%
置业担保 88 3.9% 103 4.7% 1,281 24.6%
现金赎楼 164 7.2% 1,044 47.6% 855 16.4%
小额贷款 66 2.9% 216 9.9% 781 15.0%
其它 12 0.5% 263 12.0% 587 11.3%
收入合计 2,261 100.0% 2,192 100.0% 5,205 100.0%数据来源：盛泽担保财务部
3.4.6 主营业务的销售情况分析
自2006 年以来，盛泽担保主营业务由单一的按揭代理销售，发展为按揭代理、置业担保、现金赎楼和小额贷款等多元化房地产交易相关业务。
排除房地产市场2007 年的高峰和2008 年的低谷对业务销售的特别影响外，各业务在近三年呈现快速增长发展趋势，尤其是担保业务和小额信贷业务，在
2009 年得到突破性的发展。按揭代理的销售收入占总收入的比例自 20## 年的
85.4%下降到2009 年的32.7%，2009 年各类业务的总销售收入超过 5,200 万元。
3.4.7 主要客户和合作机构情况
1、盛泽担保的客户主要分为二大类，一是终端个人业主，二是银行机构。终端个人业主主要为担保业务和小额家庭贷款业务的付费方，银行机构主要作为按揭代理业务、资产管理服务的付费方和合作伙伴。
2、合作银行及合作内容
合作项目
按揭代理 担保
银行名称
担保额度
合作特点 保证金比例
（不含平转）
工商银行 交易类业务优势明显 3000 万 10%
深圳发展银行 消费类业务有优势 2500 万 10%
平安银行 政策优势不明显 1 亿 10%
交通银行 交易类，操作便捷 1.5 亿 5%
农业银行 交易类 20## 万 10%
光大银行 商业类物业有优势 5000 万（申报中） --盛泽担保项目可研报告
合作项目
按揭代理 担保
银行名称
担保额度
合作特点 保证金比例
（不含平转）
招商银行 交易类 5000 万（申报中） --
建设银行 交易类 5000 万（申报中） --
兴业银行 交易类 6500 万（申报中） 5-10%
星展银行 政策偏紧 -- --
恒生银行 政策紧，要求高 -- --
渣打银行 交易类政策有优势 -- --
南洋商业银行 可受理外币，非交易不受理 -- --
东亚银行 可受理外币，非交易不受理 -- --
3、业务来源情况
根据相关部门统计，按揭代理、置业担保或现金赎楼业务，50%以上来源于中小中介，30%以上来源于银行客户经理转介，不到5%来源于大中介，不到 15%来源于终端客户。
按揭代理业务在各银行的受理业务量分布情况如下：
单位：万元
业务量
银行名称 合计
20## 年 20## 年 20## 年
工商银行 175,420 38,120 153,302 366,843
交通银行 166,655 50,771 58,121 275,547
中国银行 - 11,421 196,596 208,018
深发展 65,751 22,433 21,100 109,283
光大银行 35,280 15,169 14,628 65,077
兴业银行 27,052 27,052
平安银行 19,738 19,738
建设银行 477 114 10,974 11,565
渣打银行 1,517 5,664 4,109 11,290
农业银行 10,638 264 - 10,901
招商银行 10,668 10,668
盛泽担保项目可研报告
邮储银行 3,670 3,670
星展银行 304 2,421 - 2,725
广发银行 1,510 1,510
东亚银行 444 444
渤海银行 396 396
恒生银行 116 116
合计 519,635 146,377 458,830 1,124,843
担保业务自 20## 年才开始大规模的输送量，主要是以交通银行和工商银行为主，占所有合作银行担保业务总量的80%以上。
第四章 目标企业财务会计信息
根据中磊会计师事务所出具的审计报告，盛泽担保最近三年的财务信息摘要如下（合并财务报表口径）：
4.1 简要资产负债表
单位：万元
项目 2009.12.31 2008.12.31
货币资金 3,281.66 3,695.56
存出保证金 2,250.00
应收账款 136.99 32.54
预付款项 11.89 5.64
其他应收款 6,266.29 2,188.70
其他流动资产 4,975.73 1,903.83
流动资产 16,922.56 7,826.27
固定资产 219.50 57.94
长期股权投资 244.00
非流动资产 555.88 417.28
资产合计 17,478.44 8,243.56
应付职工薪酬 762.10 151.14
应交税费 91.81 118.91
盛泽担保项目可研报告
其他应付款 4,680.96 1,042.03
其他流动负债 2,870.00
流动负债 8,418.10 1,312.81
长期借款 2,500.00
非流动负债 2,541.29 55.49
负债合计 10,959.39 1,368.30
实收资本 5,000.00 5,000.00
资本公积 219.37 29.78
盈余公积 232.02 7.87
未分配利润 900.76 315.41
归属于母公司所有者的股东权益 6,400.36 5,353.07
少数股东权益 118.68 1,522.19
数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告
注：1、其它应收款6,266.29 万元，主要包括置业担保业务的对外担保赎楼款和现金赎楼业务的现金赎楼款。
2、其它流动资产4,975.73 万元，主要包括小额信贷业务对外发放的小额信用贷款等。
3、其他应付款4,680.96 万元，主要包括担保业务银行已发放但尚未赎楼的担保赎楼款项和客户归还给公司的尚未结算的现金赎楼款。
4、其它流动负债2,870.00 万元，主要包括担保公司向罗守坤、世联评估公司、华房数据公司等关联方借用的短期流动资金。
4.2 简要利润表
单位：万元
项目 20## 年 20## 年 20## 年
营业收入 5,205.06 2,192.35 2,261.26
营业成本 2,184.38 1,097.00 1,206.32
营业税金及附加 310.15 154.94 117.59
管理费用 1,157.42 595.96 399.24
财务费用 69.83 48.22 -22.27
资产减值损失 59.21 -19.10 57.09
营业利润 1,424.07 315.33 503.29
盛泽担保项目可研报告
利润总额 1,426.19 315.93 502.88
所得税 308.77 82.07 62.73
净利润 1,117.43 233.86 440.15
归属于母公司所有者的净利润 819.01 187.61 264.21
数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告
4.3 简要现金流量表
单位：万元
项目 20## 年 20## 年 20## 年
经营活动产生的现金流量净额 -2,592.01 2,390.77 -3,698.88
投资活动产生的现金流量净额 -388.17 -33.96 -455.54
筹资活动产生的现金流量净额 4,816.28 -1,088.35 6,100.00
现金及现金等价物净增加额 1,836.10 1,268.46 1,945.58
数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告
4.4 主要财务指标情况
项目 20## 年 20## 年 20## 年
销售净利率 15.73% 8.56% 11.68%
总资产收益率 4.69% 2.28% 3.02%
净资产收益率 12.80% 3.50% 5.02%
流动比率 201.03% 596.15% 429.55%
资产负债率 62.70% 16.60% 23.06%
第五章 目标企业业务发展目标
5.1 发展战略
5.1.1 业务定位
面对日益增长的二手房交易市场，提供房屋按揭及担保服务，探索业务高速增长模式，提升服务附加价值，成为中国最具有竞争力的房屋按揭服务商。具体包括按揭代理、产权办证、置业担保、现金赎楼等服务。
5.1.2 战略目标
未来 10 年成为中国最具规模的房屋按揭服务商。盛泽担保项目可研报告
5.2 经营目标
按揭代理：夯实深圳市场，进军异地市场，未来三年进入全国三个以上中心城市，打造全国化按揭服务机构。
担保业务：未来三年进入深圳担保市场的第一梯队，同时进入全国三个以上中心城市，实现全国化战略，打造专业品牌形象。
小额信贷：只限于深圳地区房屋交易过程的短期补充性信贷服务，作为按揭担保业务的自然延伸。
5.3 业务发展计划
整体而言，按揭代理和担保业务在未来三年内，巩固深圳领先优势，快速启动异地市场，形成全国布局，实现规模效应。具体如下：
按揭代理：
1、业务规模方面：
（1）直销团队人均单产提升，探索发展“拓展+受理”模式。
（2）签约中介机构。
（3）在深圳推广按揭代理/特许经纪模式。
（4 ） 异地采取“深圳经验+本地规则+本地人才”思路，复制深圳“梯队小组+指导人计划”销售管理模式，2010 年进驻广州、上海，择机进入北京，2011
年进驻东莞、珠海，择机进入天津、杭州，2012 年佛山、武汉，择机进驻苏州、成都。
2、银行合作方面：
（1）建立总行级合作，覆盖全国。
（2）多领域多层次合作。多领域合作包括按揭业务量合作、业务质量合作、非核心业务和服务外包、联合研发产品及风险合作；多层次包括总行、分行、支行根据各自需求选择不同合作领域与品种。
担保业务：
（1）快速提升业务规模，提升按揭业务担保转化率。
（2）发挥资金优势，发展现金赎楼业务。
（3）异地发展与按揭联动。
（4 ）加强平台建设。盛泽担保项目可研报告
小额信贷：
按揭担保业务的自然延伸。
第六章 项目必要性分析
6.1 有助于公司迅速扩大规模
通过科尔尼咨询公司对全球 10,500 家上市公司的案例研究证明，规模已经成为公司关键成功因素。
1、行业龙头可以获得更多资源。行业龙头在获得资本市场支持、政府政策保护、人才聚集以及客户合作等方面都能获得更多的裨益。如华为成为中国与第三世界国家资源与基础设施贸易行业指定企业。
2、行业龙头抵御更大风险。规模效应的最大好处之一就是当出现行业波动时，大企业由于更大区域范围、更多业务类型以及更紧密的上下游关系，可以获得更多的风险对冲，从而渡过行业波动。如万科在 20## 年房地产市场波动中获得更大市场份额。
3、行业龙头可以定义新的行业。行业龙头依靠其市场领先地位获得资源集中优势，创立新的行业。如易居与新浪成立的CRIC 开创了国内独立房地产信息行业模式。
当前我国房地产服务行业市场容量增长迅速，市场集中度稳步提高，各房地产综合服务商都正沿产业链和区域同时扩张。今后几年房地产服务业将逐渐进入规模之争的状态，能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。
受中国房地产市场快速发展，金融市场持续稳定的驱动因素影响，中国未来住宅按揭信贷成长中长期前景看好。而盛泽担保自 20## 年成立以来，各项业务收入及利润稳步增长，其中按揭中介服务在深圳处于领先水平。
因此，项目实施有助于公司迅速扩大规模，符合轻资产公司规模化发展的一般规律。
6.2 探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向
伴随我国房地产增量市场（一手房）销售的快速增长，近年存量市场（二手房）的交易也迅猛增长。深圳、北京、上海、广州四个一线城市房地产市场启动盛泽担保项目可研报告较早，一二手房的成交面积比例已经接近或者超过 1：1，具备大力发展存量市场业务的基础；二线城市随着市场存量的增加，二手房交易市场份额将逐步增大，存量市场业务的发展基础正在形成。和世界发达国家地区（如美国、香港）相比，我国的二手房活跃程度还远远不足。国际经验表明，我国存量市场业务今后将面临极大的成长空间。
因此，存量市场会成为未来一线城市的主体，二线城市的市场空间也将进一步扩大。按揭担保业务服务于存量市场，是世联锁定未来存量市场的重要手段；探讨和发展按揭担保业务，符合世联的战略方向。
6.3 延展产业链，实现良好的业务协同效应
盛泽担保主营业务中的按揭代理与担保业务，与房地产二、三级市场高度相关，现金赎楼业务与房地产三级市场高度相关，小额信贷业务与当地消费水平、民营经济活跃度、中产阶层数量等因素相关。
行业与上下游相关机构、个人具有相互依存和互惠发展的价值链关系，详细如下：
业务 关联单位 关系
需按揭代理公司提供业务量及部分资产管理服务、
上
贷款银行 需担保公司协助客户完成房产交易过程中的阶段性
游
赎楼担保以重新办理抵押登记
按揭、担保
需专业按揭代理公司和担保公司提供按揭咨询服务
终端客户 和银行选择，需担保公司提供阶段性赎楼担保服务
下 以完成房产交易
游 专业按揭代理公司掌握的银行资源、对银行的议价
房产中介 能力及担保公司灵活的现金赎楼业务，可帮助房产
中介促进交易
因此，未来公司如果重点开发二手房经纪业务，按揭代理业务将和经纪业务产生较大的协同效应，置业担保业务或现金赎楼业务与按揭代理业务具有良好的协同效应，可以与经纪业务间接协同，小额信贷业务对公司一手房代理业务也具有一定的支持作用。
6.4 品牌叠加，实现良好的品牌协同效应
世联作为一家上市公司，在业内以及社会上具有良好的品牌效应。通过收购盛泽担保项目可研报告盛泽担保，能够使更多客户了解盛泽担保，提高盛泽担保的知名度，同时也可以增加银行等机构客户对盛泽担保的认可。而盛泽作为业内领先企业，对世联品牌也有一定的帮助。
第七章 投资方案情况
7.1 投资方案
公司计划以增资扩股的方式进入盛泽担保。
增资扩股完成后，盛泽担保注册资本由目前 5,000 万元增加到 8,000 万元，世联持有 37.5%的股权，罗守坤和张艾艾分别持有56.25%、6.25%的股权。详细股权结构如下：
序号 股东名称 注册资本金（万元） 股权比例
1 罗守坤 4500 56.25%
2 张艾艾 500 6.25%
3 世联地产 3000 37.5%
合计 8000 100%
7.2 投资额及定价依据
项目总投资额：4,608 万元，其中3,000 万元增加注册资本，1,608 万元计入资本公积。
定价依据：按经审计的净资产溢价20%，折合每股 1.536 元。
7.3 资金筹措
项目资金将由世联以超募资金完成。
7.4 资金运用
盛泽金融增资扩股筹集资金主要用途如下：
1、500 万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来3 年计划开设 10 余家子公司，预计每家公司开办费50 万元。
2、2,000 万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度2
亿元，担保总额度将达到4.5 亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。盛泽担保项目可研报告
3、2,000 万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。
4、70 万元用于集成 IT 系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。
5、30 万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。
第八章 项目投资效益分析
8.1 损益分析
8.1.1 收入分析
1、按揭代理
根据科尔尼研究报告，深圳地区房地产按揭代理服务目前只占到按揭交易总量的 30%，距离欧美发达国家仍有20-40%的差距，意味着按揭代理业务的市场空间巨大。在此情况下，盛泽担保在深圳地区按揭代理行业的领先优势可以进一步得到巩固，同时结合全国业务布局，可有效提高业务量。
假设未来 5 年深圳地区的二手楼按揭总量以 10%的复合增长率增长，市场占有率从目前 6%逐步提升到 16%；异地一线城市业务量5 年内由每年2 亿逐渐递增到 10 亿，二线城市业务量 5 年内由每年 1 亿逐渐递增到 5 亿，未来 5 年业务量如下：
单位：亿元
项目 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年
深圳市场的二手楼按揭总量 700 770 847 932 1,025
市场占有率 6% 8% 10% 13% 16%
深圳市场的业务总量 42.0 61.6 84.7 121.1 164.0
累计异地公司数量 2 5 8 11 11
异地市场的业务总量 3.0 11.0 23.0 37.0 51.0
按揭代理业务总量 45.0 72.6 107.7 158.1 215.0
增长率 -13% 61% 48% 47% 36%
受银行同业工会对按揭代理费返点控制的影响，预计 20## 年上半年按揭代盛泽担保项目可研报告
理费率将仍处于低费率水平，2010 年下半年随着信贷政策的适度宽松，银行间加大个贷业务竞争力度，按揭费率会反弹至合理水平。同时，盛泽担保将采取变换服务方式、争取业务交换等措施来降低其影响，预计全年平均费率 0.3%。未来2-5 年，随着市场的规范，按揭手续费率将逐步提高，但基于对国家调控政策的保守预计，以及不同城市之间的费率差异，代理费率预计为平均0.35%。
2、置业担保或现金赎楼
担保业务作为盛泽按揭代理业务的补充性业务，绝大部分业务量来自于按揭代理业务的转化，同时盛泽担保业务团队在深圳地区自行拓展贡献一部分业务量。
未来几年内，随着盛泽担保业务操作和管理能力的提升，深圳地区的按揭代理业务转化为担保业务的转化率将逐步提高，预计从目前55%提高到 70%左右，而异地市场转化率仍按 50%保守预计。
根据盛泽金融，置业担保和现金赎楼业务在成熟市场有一定的互补性，在银行政策限制和政府宏观调控时，现金赎楼可作为担保赎楼的有效补充。在正常市场政策和条件下，现金赎楼业务大约占总赎楼业务的 15%左右。置业担保或现金赎楼未来 5 年业务量如下：
单位：亿元
项目 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年
深圳按揭转化担保的转化率 55% 60% 65% 70% 70%
深圳按揭转化为担保的业务总量 23.1 37.0 55.1 84.8 114.8
深圳区域担保业务团队自行拓展总量 30.0 40.0 50.0 50.0 60.0
其它区域按揭转化担保的转化率 50% 50% 50% 50% 50%
其他区域担保业务总量 1.5 5.5 11.5 18.5 25.5
赎楼业务总量 54.6 82.5 116.6 153.3 200.3
其中：现金赎楼业务 8.2 12.4 17.5 23.0 30.0
增长率 80% 51% 41% 32% 31%
担保赎楼业务 46.4 70.1 99.1 130.3 170.2
增长率 132% 51% 41% 32% 31%
担保赎楼费率相比按揭代理费率，受政策影响较小，主要决定于市场竞争水平。预计未来 5 年内不同区域和城市的费率将维持在0.6%-1%的水平。盛泽担保项目可研报告
现金赎楼业务的资金周转周期平均为每月 2 次，平均每次周转的费率约
1.5%，预计未来几年费率水平将维持在 1.5%上下。
3、小额信贷
小额信贷业务是按揭担保业务的自然延伸，并不是主营业务方向，因此暂不计算在预测收入内。
综上，未来5 年收入预测详见下表：
业务 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年
业务量（亿元） 45.0 72.6 107.7 158.1 215.0
按揭代理 收费率 0.30% 0.35% 0.35% 0.35% 0.35%
营业收入（万元） 1,350 2,541 3,770 5,534 7,524
业务量（亿元） 46.4 70.1 99.1 130.3 170.2
置业担保 收费率 0.65% 0.65% 0.65% 0.65% 0.65%
营业收入（万元） 3,017 4,556 6,440 8,469 11,066
业务量（亿元） 8.2 12.4 17.5 23.0 30.0
现金赎楼 收费率 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% 1.50%
☆ 营业收入（万元） 1,229 1,855 2,622 3,449 4,506
营业收入合计（万元） 5,595 8,952 12,832 17,452 23,096
8.1.2 利润预测
根据预测，未来 5 年盛泽担保净利润维持在 15%~20%之间，伴随规模扩大逐年略有下降。成本费用主要预测依据如下：
1、营业税金及附加：按营业收入的5.2%预测。
2、固定工资：总体参照2009 年的平均水平分业务单独预测。随着规模效应的产生，未来5 年固定人力占收入的总体比例有所下降；同时结合通货膨胀及消费水平上涨，人均收入逐步提高。
3、业务提成：分业务单独预测。随着业务的规模化发展及市场的成熟，提成占收入的比重会逐步下降到市场平均水平。
4、运营费：随着业务的规模化发展，公司营运效率会逐步提升，营业费用占收入的比重将逐步下降，但办公室租金等营业性开支的市场价格水平会逐步上升，此外，随着规模化发展，1-2 年内公司需在系统平台建设方面投入增加，结合三者因素，运营费用占收入的比例逐年上升。盛泽担保项目可研报告
5、坏账准备：按揭代理、现金赎楼和担保赎楼业务坏账准备分别按业务量的2%、0.1%和0.05%预计。
未来5 年详细利润预测如下：
单位：万元
项目 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年 20## 年
营业收入 5,595 8,952 12,832 17,452 23,096
营业税金及附加 291 466 667 908 1,201
成本费用 3,518 5,749 8,179 11,058 14,790
其中：
固定工资 1,469 2,369 3,416 4,667 6,190
业务提成 1,322 2,172 2,966 3,861 5,136
运营费 727 1,209 1,796 2,531 3,464
财务费用 2 56 196 389 628
坏账准备 341 525 746 992 1,302
税前利润总额 1,444 2,157 3,044 4,105 5,175
所得税 361 539 761 1,026 1,294
净利润 1,083 1,618 2,283 3,079 3,881
净利润率 19.3% 18.1% 17.8% 17.6% 16.8%
8.2 投资回报分析
假设未来 6~10 年按2014 年的赢利水平继续经营，基于前述测算，项目的投资回报期为5.09 年，10 年测算期内投入能够完全收回；内含报酬率为 18%，净现值为 1,840，项目经济效益可行。
投资回报分析详见下表：
项目 基期 20## 20## 20## 20## 20## 20## 16~18 20##
归属于世联的
406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455
净利润
项目投资额 4,608
净现金流量 (4,608) 406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455
累计净现金流量 (4,608) (4,202) (3,595) (2,739) (1,585) (129) 1,326 5,692 7,148
内含报酬率 18%盛泽担保项目可研报告
净现值 1,840
回收期 5.09
第九章 项目风险及控制
9.1 政策风险
业务 风险 对策
1、变换服务方式、争取业务交换等措
施来降低影响。
政府对房地产市场的政策及银行 2、发挥综合服务优势，创新收费品种，
按揭担保 信贷政策变化，可能会导致交易 增加收费点，增强抵抗风险能力。
量的变动，影响业务量。 3、未来进行异地布局后，城市间政策
差异可起到互相弥补的作用。
4、进行产品创新。
从日本小额信贷发展历史看，每
隔若干年，该行业容易因为“借
小额信贷业务限制发展，只作为按揭
小额信贷 贷过多、利率过高、不当清收”
担保业务的自然延伸。
引发社会问题，导致政府阶段性
严格的政策管制，促使行业洗牌。
9.2 市场风险
业 务 风险 对策
1、外围经济环境的短期急剧变 扩大市场占有率，通过业务量的提升增
按揭担保
化，可能会导致购房能力的下降， 强对市场交易量下降的抵御能力。
降低市场交易量。
2、对小额信贷业务，会削弱贷款 小额信贷业务限制发展，只作为按揭担
小额信贷
客户的还款能力，导致贷款不良 保业务的自然延伸。
率上升。
9.3 经营风险
业 务 风险 对策
1、战略方向与市场变化不符。 设立研究部门，对市场进行动态跟踪，
按揭担保
2、经营策略与市场不适应。 及时反馈市场变化并作出相应调整。盛泽担保项目可研报告
业 务 风险 对策
1、未能如期展开外包或资产服
务，仅依靠资本金和50%银行借
小额信贷业务限制发展，只作为按揭
小额信贷 款发放贷款
担保业务的自然延伸。
2、同行恶性竞争，导致市场价格
急剧下降。
9.4 管理风险
序号 风险 对策
1 成本费用控制不当。 制定预算和计划，严格执行并及时修正。
企业内部管理与发展速度不匹 在内部管理上，重点加强人力资源、系统支持、
2 配，可能包括IT 技术、网点管理、 产品设计、风险管理、融资、财务和产品设计
风险管理和财务管理等方面。 等环节。
确定核心经营团队，落实 3 年期间的绩效考核
3 关键管理人员流失。 标准，搭建人员成长通道；建立人员培养梯队；
建立中长期激励计划。
9.5 新区域或子公司经营亏损的风险
序号 风险 对策
市场交易量低于预期，业务量不 进行充分市场调研，及时调整战略战术，甚至
1
足，收入无法覆盖成本。 调整目标城市。
严格制定公司收支计划。
经营管理不当，导致高成本运作
2 建立定期营销分析会议制度，及时作出相应调
或市场营销策略不妥。
整。
9.6 引进资金投资项目的实施风险
序号 风险 对策
担保业务扩张迅速，财务杠杆变
1 完善公司风险控制和财务管理的流程制度等。
大而可能带来本金的损失。
准确及时把握市场变化，根据季度业务需求制
各业务开展可能会与计划不符，
定资金投入计划，可分次投入资金。
或者各月业务量起伏较大，对资
2 依据帐面可用资金，在各业务间合理调配。
金的需求时多时少，造成资金闲
对短期内的业务收费率进行微调，以间接提高
置率上升。
资金利用率，避免闲置。盛泽担保项目可研报告
第十章 结论
符合世联的战略方向；能延展产业链，实现良好的业务协同效应；同时品牌
叠加，实现良好的品牌协同效应。
内含报酬率为18%，净现值为 1,840，项目经济效益可行。
和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。
…… …… 余下全文
