房地产公司内审报告

xxxx置业有限公司成立于2006年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。

xx项目多层住宅一期共12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼（住宅320套、门面房178间），最后一批房源于2012年12月交付使用。

由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。

一、xx项目整体经济效益测算

1、销售收入

xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。

xx项目销售完成情况及待售物业一览表

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【内部审计】

    万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

    所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。

    所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 

    所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】

    《内审条例》所称的基本原则为：

    “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。

    “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。

    “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。

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公司20xx年度内部审计总结报告 根据总经办部署，财务部于今年x月－6月期间，对所属分公司进行了一次内部审计。现将本次审计的主××要情况汇报总结如下：

一、本次审计的主要范围

本次内部审计按照既定方案，对各分公司20xx年度的资产管理状况、内部控制流程进行了了解，对分公司制度执行情况进行了查核，并重点对经营管理各环节中的管理风险、涉税风险进行了评估。

同时，我们认为，分公司财务人员的工作质量，直接关系到分公司财务工作乃至该分公司经营管理的诸多层面。为了提高公司财务人员的整体素质，我们通过对各分公司会计基础工作及作业规范的深入细致的了解，对各分公司财务人员的工作态度、工作能力、执行公司制度及流程方面进行了考评。

二、本次审计主要问题

（一）内部控制方面

1、报废品的问题：报废品与帐载库存存放在同一间库房，待报废品中有购买需求时，杂收进帐销售。但是报废品的品种、数量未得到有效控制，一定程度上混淆了库存正品的管理。

2、入库单目前无仓管人员签字确认，不利于明确经济责任。

3、库存盘点由账盘货的程序，很难有效发现库存差异。建议采取盲盘法，先盘点所有存货，再与账面库存数核对，有差异的应及时调整正确。

4、滞销品仅凭在ERP系统上的日期来判断，不能真正及时地发现滞销品。建议各分公司核对库存商品实物的出厂日期，把滞销品彻底清除干净。

5、存在款项实际已支出，但未履行ERP请款手续的情形，等于以白条抵库，造成货币资金的账实不符。虽然资金支出时经过经理的口头核准，但应严格执行ERP流程的预付请款。

6、一些外购商品采购及费用开支（金额一般在500元以内），采取先支付后报账的方式。但有不少公司动用营业款或公款直接支付，违反了资金支出流程。建议采取备用金制度，常态的小额支出在单笔限额内可以先行支付，报账后再补足备用金。

7、分公司经理的核决权限的执行，存在应报未报，批复未归档，无核决权人员随意代理核准的情况。

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关于银河房地产公司制度下内部审计职能

的调查报告（提纲）

10级 注册四班 金雪 37

一、内部审计在现代企业制度下的作用

内部审计是为了更好的对企业各种运营项目的评价、审查、监督，从而确定企业运营项目的效益性与合法性、企业财务资料的正确性与真实性、企业内部管理的有效性。同时内部审计也是企业审计监督体系的重要组成部分。

（一）内部审计对经济发展起指导性作用

（二）内部审计对企业资产的保值增值和追求利润合理化具有保证作用

1、对预防经济犯罪起防范作用；

2、能确保企业财产的安全和完整；

3、能降低和规避经营风险。

（三）内部审计有利于公司管理水平的提高，保证企业内部控制制度有效执

行

二、现代企业制度下内部审计存在的问题

通过对银河房地产公司了解，我发觉内部审计对中小企业更进一层的改革，为了企业的深化发展起到的激进的作用。通过从传统的计划经济体制向社会主义市场经济体制转变的过程中，历经荆棘，艰难曲折地前进中也产生了去多问题缺陷。通过调查得到以下结论：

（一）缺乏完善的内部审计法律保障

（二）内部审计的范围受到限制

（三）内部审计人员的专业素质有待提高

（四）领导者对内部审计工作认识不足，不够重视

（五）内部审计机构及内部审计人员的地位不明确，独立性差

1、审计资源的分配、人员配备不尽合理

2、审计对象越发复杂，审计重点不突出

3、内部审计职能定位还较为模糊

三、现代企业制度下，完善内部审计的对策

随着我国经济体制改革的深入与现代企业制度的完善，企业的规模也愈来愈大的情况下，管理者只能实行间接控制，而内部审计，伫立于企业内部，比较熟悉所在企业的生产、经营、管理情况，在这种情况下对内部审计提出了更高的要求与审计对策。

（一）扩大内部审计工作范围，充分发挥内部审计职能

1、审计职能的全面发挥

2、审计内容更具包容性

3、审计目标微观与宏观的结合

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北京XX房地产开发有限公司监察部管理制度

监察部作为服务于公司整体经营、管理、发展战略目标的部门，工作重点在于防范公司经营风险，规范公司管理，提高公司运营效率。通过监察部工作，促进公司员工在公司制度规定的授权内自觉履行自己的职责；披露公司运营管理中的隐患及重大违规、违纪、失职现象，分析问题产生的原因并提出建议，完善和强化内部控制制度，保证公司财产安全、完整，促进企业高效安全发展。

监察部下设审计组、纪检组。

第一节 审计组管理制度

第一条 总则

一.北京XX房地产有限公司内审系统是公司管理系统的重要组成部分，在贯彻公司政策、维护公司权益、完善和强化内部控制、促进企业健康发展中发挥着重要作用。为了明确内审系统的组织机构和工作职责，规范内部审计行为，加强内审管理，根据《中华人民共和国审计法》和《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司内部管理的实际情况，制定本制度。

二.本制度主要适用于北京XX房地产有限公司及其所属下级公司的内部审计活动，各级公司的内部审计工作必须严格遵守本制度。

第二条 审计组组织机构

一.组织原则

（一）统一管理。审计组由监察部经理垂直领导，监察部经理对总部监察中心直接负责。审计组独立行使审计监督权，实行统一的工作制

度。

（二）上级监控。监察部经理对审计组的审计工作实行管理、监督、检查和指导，以保证审计工作协调统一，规范合理，科学严谨，真实合法。

（三）实行委派制。审计人员实行监察部委派制。

二.组织机构

监察部审计组机构设置图

第三条 审计组的职责

一、 拟定公司内部审计管理办法和规章制度。

二、 拟定审计工作计划。

三、 对公司的财务收支及各类经营活动进行审计监督。

四、 对公司和部门内部控制制度的执行情况进行审计并提出改

进建议。

五、 对经济合同的签订及执行情况进行审计监督。

六、 独立开展对所属单位的事中审计监控工作，规范单位的生

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房地产开发公司内部审计报告

审计监察管理委员会组成综合审计组对房地产发展有限公司投资管理、销售管理、财务管理、招标及成本管理等方面进行了综合审计。具体审计情况汇报如下：

一、审计的范围、内容、目的、方式、时间

1、审计的范围包括 20XX 年至 20XX 年 1-6 月经济业务，适当延展至后期业务。

2、审计内容是投资、销售、财务、招标和成本管理等具体管理或工作行为。

3、目的是通过对管理行为进行审查和梳理，发现管理中存在的问题，促进公司

规范化管理。

4、审计方式以查阅现有资料为主要方式。

二、审计依据

以国家相关法律法规、集团《审计监察管理制度》和与审计范围、内容相关的各种管理制度为依据（主要现行管理制度和责权手册）。

三、已实施的主要审计程序

1、对 20XX 年至 20XX 年 1-6 月财务账册进行抽查。

2、对责权手册审批事项进行抽查，检查审批情况。

3、对费用支出进行抽查，抽查的原则是金额较大及存在异常的费用。

4、对各类资产进行了实地监盘。

四、公司和项目基本情况

20XX 年 9 月成立，主营房地产开发，初始注册资本5000 万元，股东为个人股东。公司设置了总经办、开发管理部、财务资金部、设计管理部、成控招标部、项目管理部、营销策划部等 7 个部门，截至 20XX 年 9 月底在职员工 32 人。现任总经理XXX。

五、本次审计发现问题

（一）投资管理

1、投资程序未严格按照流程执行

房地产发展有限公司于 20XX 年 8 月与村经济合作社签订了合作开发合同，但尽职调查报告 20XX 年 11 月才完成。《项目投资拓展管理流程》显示，在签署合同前需要完成尽职调查、法律风险分析等前臵工作，此合同签订未按照流程开展。

2、相关过程及审批文件保存不完整

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大自在房地产有限公司

内部审计制度

第一章 总则

第一条 为了加强公司内部的审计监督，严肃财经法纪，完善内部自我约束机制，维护公司经济利益，促进公司廉政建设，保证公司经济健康飞跃发展，根据《国际内部审计准则》、《中华人民共和国审计法》，《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司实际情况，特制定本制度。

第二条 内部审计是对公司及所属各部门、各分公司（以下统称所属单位）内部控制的健全、有效，会计及相关信息的真实、合法，资产的安全、完整，经营活动的合规性以及经营绩效等进行的检查、监督和评价，是在公司及所属单位自我监督的基础上实施的再监督。

内部审计目的是为了建立高效率的内部审计监督机制，保证政策和制度得到有效的贯彻和执行；不断完善内部控制制度；降低成本消耗；提高工作效率，保证工作质量；及时堵塞漏洞，防止舞弊；促进公司改善经营管理，提高经济效益，实现公司发展目标。

第三条 内部审计应遵循“独立、客观、公正”的原则，保证其工作合法、合理、有效，完善公司内部约束机制，加强内部管理，提高经济效益。

第四条 本制度是公司内部审计工作的基本管理制度，是公司审计部和内审人员开展工作的基本依据。审计部应根据本制度以及国家相关的法律、法规、制度和准则的规定和要求，制定和完善各项业务规范，对公司内部审计工作实行规范化管理。

第二章 机构和人员

第五条 审计部在公司董事会的领导下，开展对公司所属单位 1

的审计工作，行使内部监督职能。审计部对董事会负责，并向董事会报告工作，在董事会的指导和监督下独立开展审计工作，对公司财务管理、内控制度的建立和执行情况进行内部审计监督。

第六条 审计部应配备专职审计人员从事内部审计工作，且专职工程审计和财务人员应不少于4人。

第七条 审计部负责人必须专职，由总经理提名，董事会任免。

第八条 审计人员资格要求：

1、具有大专以上财务、审计、建筑工程专业学历，或取得国家认可的会计师任职资格证书、注册会计师证书、国际注册内部审计师、工程师、工程造价师，从事财务工作8年以上，从事审计工作3年以上。

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