篇一：土地增值税预征和清算工作总结

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题》（国税发［20xx］187号）和《XXX地方税务局印发<XX省土地增值税预征办法>和<XX省土地增值税预征清算办法>的通知》(XX税函发[20xx]206号)的精神, 为了充分发挥土地增值税规范和引导房地产市场健康有序发展的积极作用，我局按照酒泉市局《关于开展土地增值税预征和清算检查工作》的安排部署，采取有效措施做深做细土地增值税征管工作，取得了显著效果。

一、辖区纳税人的基本情况

我局管理辖区已登记注册房地产开发企业9户，其中正常运营的有5户，其他4户企业中1户企业因资金困难现处于停业状态，3户企业虽已取得房地产开发资格，但尚未实施项目开发，按照（国税发[20xx]187号）文件精神，我局将正常生产经营的5户企业（其中达到清算条件的3户）实施符合清算条件的27个开发项目进行了土地增值税清算。

二、统筹安排，合理分工，为土地增值税清算工作提供有力的组织保证。土地增值税清算工作程序复杂，扣除项目涉及面广，纳税人不仅有专业的房地产开发企业，还涉及其他有涉税行为的企业、事业单位或个人，根据上述情况，我局专门成立了清算工作领导小组，由局领导负责，各相关科室、分局负责人为成员，抽调业务精通，工作负责的同志，

集中力量进行土地增值税清算工作。同时，我们因地制宜，制定了切实可行的清算工作方案，由稽查局负责对各建筑、房地产开发企业和房地产开发工程竣工项目逐项进行清理清算；各管理分局做好对辖区内办公楼转让、土地使用权转让、银行抵贷房产转让情况的土地增值税清理检查。并定期反馈清算信息，及时沟通清算工作中的遇到问题，保证了清算工作的顺利开展。

三、加强培训、严格审核，全面开展土地增值税清算工作。

（一）土地增值税虽然是一个开征近xx年的老税种，但是由于长期以来税务机关疏于管理，加之纳税人对该税种的政策不清、认识不明、理解不深，对此次土地增值税清算更是误解有加。自去年以来，总局、省局陆续下发了一系列规范性文件，对土地增值税的征管提出了新的要求。为此，我局选派两名稽查人员参加了市局举办的土地增值税清算工作培训班，并将学习内容对我局参与土地增值税清算工作的稽查人员进行了讲解、培训，并就有关业务问题进行了明确，统一了执法程序，为清算工作打好了业务基础。

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篇二：关于土地增值税清算的归纳总结

关于土地增值税清算的归纳总结

土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下：

一、土地增值税的征收方式

征收方式分为查账征收和核定征收。

根据国税发?2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

二、税务机关对土地增值税的前期管理

根据国税发?2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

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篇三：土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表

北京

辽宁

安徽

宁波

深圳

重庆

浙江

吉林

江苏

厦门

大连

广州

青岛

西安

湖北

海南

附：各地法规发改委立项发改委立项；工程规划许可证工程规划许可证工程规划许可证销售许可证工程规划许可证审批、备案项目（不许自行划分）发改委立项；五证/竣工备案证发改委立项；自行分期结合工程规划许可证工程规划许可证企业会计核算单位（税局审核）整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权国土、规划审批工程规划许可证/销售许可证工程规划许可证工程规划许可证

清算单位确定各地政策规定总结表

一、中央的规定（国税发【2006】第187号）

二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号）

四、海南的规定（琼地税发[2009]187号）

五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）

六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）

七、青岛的规定（青地税发[2008]100号）

八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号）

九、大连的规定（大地税函[2008]188号）

十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号）十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号）

三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）

十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号）

十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）

十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）

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篇四：20xx年53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：

为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：

一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。

二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

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篇五：浅谈土地增值税清算审核若干问题及建议

浅谈土地增值税清算审核若干问题及建议

往往是政府为了城市建设特别是重点基础设施和公共设施建设、旧城改造需要，对亏损开发项目与其他盈利开发项目捆绑开发。建议从调控收益、扶持政策出发，明确对捆绑开发项目以国家有关部门审批的房地产捆绑开发项目为单位合并清算。

二、关于合法有效凭证的审核

《土地增值税暂行条例》规定：扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。企业项目开发过程较长，接确相关业务单位和个人较多，业务票据繁杂，可能会收到虚假票据；会计处理入帐合法有效凭据的审核应从严把握，应将重大可疑凭据请主管税务部门甄别。

土地增值税清算审核，应根据收款方的性质、支付款项的业务内容及相关文件来判断确定合法有效凭据：

1.收款方是经营业性企业，如建筑公司、运输公司、设备材料供货商、设计测绘院所、监理公司等，必须提供税务局监制或开具的#5@p、完税证明。

2.收款方是行政机关或是政府行业管理机构，如规划局、建防疫站等，收取的相关政府性规费，须提供省级财政部门监制的行政事业性收费专用收据。

3.若是征地及拆迁补偿费用，依据“实质重于形式”及“合 1

浅谈土地增值税清算审核若干问题及建议

收据等，具备收款方单位或个人签章、手印要件且合理，方予以认可。

4.“形式合法、实质不符”的#5@p等不能作为确认支出及扣除项目的凭证，如虚列建筑安装费等扣除项目成本费用票据。

建议对“合法有效凭证”作出统一明确规定，如对各种产生法律效力的合同，法院判决书、裁定书、调解书以及由法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书，拍卖成交证明，政府正式文件等凭证的合法有效性予以明确；其他的白条、收据、超标完税单据等，是否经税务机关审定能作为确认支出及扣除项目的凭证。

三、关于收入确认的审核

房地产开发企业清算项目的收入，地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。企业经常发生以下问题：

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篇六：XXX地方税务局稽查局土地增值税清算报告

XXX地方税务局稽查局

对XXX房地产开发有限责任公司

土地增值税清算报告

XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小区项目，于2011年9月向陕县地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值税进行了全面清算。现做出如下清算报告：

一、整体项目情况简介

1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住宅与商用一体的综合项目，于2006年9月12日取得住宅建设土地使用权，并在XX局办理了建设用地规划许可证【编号陕国用（2008）第041号】，规划批准总占地面积*****.98平方米。由XXX设计，共计6幢，总建筑面积*****.46平方米，该公司并于2009年4月开工建设时向XXX税务所办理了土地增值税纳税申报鉴定。

2、该项目于2008年2月开工建设，于2008年9月取得商品房预售许可证（陕房管预许字[2008]第10号），根据项目规划设计该小区用地面积13676.98平方米，总建筑面积为25244平方米，其中商业用房1522.17平方米，住宅23721.83平方米，建筑密度为27.5%，容积率为1.63%，绿化率为36.7%。可提供商品住宅202套，商业用房14套，套型结构为89—127平方米。该项目在2010年9月通过全部工程质量验收。

3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准住宅的加计扣除。

4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的1.5﹪预征率，预缴了土地增值税592191.39元。

二、税务师事务所鉴证说明

（一）土地增值税应税收入的审核

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篇七：20xx年全市地税工作总结

20xx年全市地税工作总结

发布时间：2010-02-25

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20xx年，我局在省局和市委、市政府的正确领导下，以庆祝国庆60周年和纪念地税组建15周年为契机，以学习实践科学发展观和干部作风建设年活动为动力，认真贯彻落实市局总体工作思路，突出“五个更加”，经过全市广大干部共同努力，取得了全年各项工作的完满结局。税费收入创历史新高，全系统共组织各项收入达88亿元；各项税收业务建设深入推进，一些创新性工作取得明显成效；“两项”活动取得重要成果，得到省、市委指导组的充分肯定；精神文明创建工作实现重大突破，市局被全国总工会授予“全国五一劳动奖状”荣誉称号。

一、坚持以保增长促增收为目标，强化征管堵漏挖潜，为全市财政收入实现历史性突破作出重要贡献。面对金融危机的不利影响，全市各级地税机关科学分析经济税收形势，积极转变工作思路，认真研究制定强化税源管理的各项措施，圆满完成了各项税费收入任务。全市地税系统共组织各项收入883204万元，同比增收130083万元，增长17.27％。其中：税收收入完成523262万元，同比增收93455万元，增长21.74%，完成省局追加任务的100.01％；社保费完成305105万元，同比增收19947万元，增长7%，完成省核任务的119.75%。市、县级一般预算收入348616万元(已扣除上划中央的成品油城建税36890万元)，占全市一般预算收入的53.85%；同比增收60990万元，增长21.2 %，占全市一般预算增收总额的76.36%。

（一）把握经济增长点促增收。加强重点建设项目税收管理。落实《重点税源监控管理办法》，对建设项目实行税收管理责任人制度，将亿元以上重点项目纳入市级监控范围。规范明确了京沪高铁工程等项目征收管理方式，采取按一级承包单位承包路段指定管理单位，其他单位实行对口协调、分别入库的办法，有效解决了工程涉及施工单位多、征收单位交叉问题。全市建设项目实现税收79135万元，同比增收17908万元，增长29.25%，仅京沪高铁工程即实现税收10827万元，同比增收10047万元。加强房地产税收管理。制定并落实了《房地产开发业税收管理办法》，开展纳税辅导、定期巡查、纳税约谈、政策培训等方式，帮助企业及时了解税收政策，建立完整的财务核算体系；掌握投资项目的总体投资、开发进度和销售形势，督导税款及时足额缴纳。一手房销售实现税收73206万元，同比增收34111万元，增长87.25%。加强金融业税收管理。抓住国家实施适度宽松的货币政策、金融机构贷款规模持续扩大的契机，及时跟进税收管理，实现税收24617万元，同比增收3414万元，增长16.1%。

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篇八：房地产财务工作总结

深圳市xx开发置业xxx项目自XX年x月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献

一、xxx项目财务基本数据：

截至XX年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析

(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破

1)监督与服务

XX年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

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土地增值税清算工作总结