资 产 评 估 报 告

XXXX资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对贵公司拟实施股权收购行为所涉及的安徽亳州XX纸业有限公司10%的股权在20xx年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

委托方、被评估单位概况

(一) 委托方概况

委托方名称：安徽亳州市XX物流有限公司

法定住所：中国安徽省亳州市

法定代表人：XX

注册资本：人民币肆仟壹佰捌拾万元

公司类型：有限责任公司（内资法人独资）

经营范围：普通货物运输、中转、仓储（有效期至20xx年11月26日）。

安徽亳州XX物流有限公司成立于20xx年11月29日，原系亳州 XX纸业投 资股份有限公司独资设立的企业，20xx年亳州XX纸业投资股份有限公司将其持 有安徽亳州XX物流有限公司100%股权转让给亳州XX股份有限公

司（上市公司）。

（二）被评估单位概况

1．基本情况

被评估单位名称：安徽亳州XX纸业有限公司（以下简称“XX纸业”）

法定住所：亳州市谯城区XX号

法定代表人：刘二

注册资本：人民币肆仟万元整

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安徽亳州XX物流有限公司拟收购亳州XX纸业有限公司 10%股权项目资产评估报告 正文 公司类型：有限责任公司

主要经营范围：生活用纸、文化纸、纸浆、纸制品、造纸机器设备、造纸原 辅材料、造纸化工材料、（除化学危险品）、机制纸包装物的销售。

2．历史状况

XX纸业成立于 2008 年 7 月 24 日，由古井股份有限公司与XX纸业投资股份有限公司共同出资成立，注册资本人民币壹仟万元，其中古井股份有限公司以现金人民币 600 万元出资、占注册资本的 60%，XX纸业投资股份有限公司以现金人民币 400 万元出资、占注册资本的40%。XX纸业自 2009 年 8 月 19 日进行了增资扩股，由古井股份有限公司增资 3000 万元，增资后，XX纸业实收资本为 4000 万元，其中古井股份有限公司持股比例为 90%，XX投资股份有限公司持股比例为 10%。于评估基准日 2009 年 12 月 31 日，股东的股权比例没有发生变化

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房地产企业存货评估指引（讨论稿）

房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点

1、开发成本的核算：

开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
　　开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。开发成本 主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算
　　房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设置“周转房——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。

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珠海格力电器股份有限公司

企业价值评估报告

一、企业简介

　　珠海格力电器股份有限公司前身为珠海市海利冷气工程股份有限公司,1989 年经珠海市工业委员会、中国人民银行珠海分行批准设立,1994 年经珠海市体改委批准更名为珠海格力电器股份有限公司。

珠海格力电器股份有限公司是目前全球最大的集研发、生产、销售、服务于一体的国有控股专业化空调企业，20##年实现营业总收入1001.10亿元，成为中国首家超过千亿的家电上市公司；20##年实现营业总收入1200.43亿元，净利润108.71亿元，纳税超过102.70亿元，是中国首家净利润、纳税双双超过百亿的家电企业，连续12年上榜美国《财富》杂志“中国上市公司100强”。

20##年上半年，格力电器实现营业总收入589.30亿元，同比增长10.17%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润63.89亿元，同比增长96.14%。继续保持稳健的发展态势。

格力空调，是中国空调业唯一的“世界名牌”产品，业务遍及全球100多个国家和地区。家用空调年产能超过6000万台(套)，商用空调年产能550万台(套)；20##年至今，格力空调产销量连续9年领跑全球，用户超过3亿。

作为一家专注于空调产品的大型电器制造商，格力电器致力于为全球消费者提供技术领先、品质卓越的空调产品。在全球拥有珠海、重庆、合肥、郑州、武汉、石家庄、芜湖、巴西、巴基斯坦等9大生产基地，7万多名员工，至今已开发出包括家用空调、商用空调在内的20大类、400个系列、12700多个品种规格的产品，能充分满足不同消费群体的各种需求；累计申请技术专利近13000项，其中申请发明专利近4000项，自主研发的超低温数码多联机组、永磁同步变频离心式冷水机组、多功能地暖户式中央空调、1赫兹变频空调、R290环保冷媒空调、无稀土变频压缩机、双级变频压缩机、光伏直驱变频离心机系统、磁悬浮变频离心式制冷压缩机及冷水机组等一系列“国际领先”产品。

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重庆**有限公司拟转让股权所涉及的

重庆**有限公司的股东全部权益价值评估项目

资产评估报告书

重庆XX资评（2011）第 号

 

 

 

 

 

 

重庆XX资产评估有限责任公司

二○XX年X月XX日

                                                         

 

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第一分册 资产评估报告书

注册资产评估师声明

摘要

资产评估报告..................................................................................................................... 1

一、委托方及被评估企业简介、评估报告使用者......................................................... 1

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房地产企业存货评估指引（讨论稿）

房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点

1、开发成本的核算：

开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
　　开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。开发成本 主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算
　　房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设置“周转房——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。

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房地产开发企业存货评估方案

一、房地产企业的存货评估的基本思路

房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发产品——商品房、开发产品——商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。房地产开发企业的存货除具有一般工业企业的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估中应根据其特点采取相应的评估方法以便准确的确定其价值。

为了在房地产开发企业存货评估中准确的把握其评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发的主要程序、房地产开发项目成本费用的构成、房地产定价方法、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。

二、房地产以及房地产开发的特性

（一） 房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物业三大类。其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地（熟地按其开发程度又分为“三通一平”、“五通 一平”、“七通一平”等），按取得方式又分为：土地使用权出让、土地使用权转让、 划拨取得等；建成后的物业又包括：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。不同的实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。

（二）房地产（房地产开发）的特点：房地产（房地产开发）具有位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。这些特性都是房地产开发企业存货的评估过程中应该考虑的因素。

三、房地产开发的主要程序

房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找→投资机会筛选→可行性研究→获取土地使用权→规划设计与方案报批→签署有关协议→施工建设与竣工验收→市场营销与物业管理。同时又可以划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段→前期工作阶段→建设阶段（预售阶段）→租售阶段。在房地产开发的不同阶段其成本费用发生的内容不同，因此其评估价值的内容及评估方法的选取都是不同的。

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成都【中海格林威治城】项目

后评估报告

组长：张严                班级 ：B工管091

组员：丁银龙              组别 ：第一小组 

        王将                 

        徐晶              

        曹俊卿

任课老师： 薛丹             2012.10.24

                                   

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