市场及产品分析

一、基地资源分析

1、基地经济技术指标

■□总用地面积：9500平方米

■□规划总建筑面积：约5万平方米

■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。

2、基地环境

如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。

地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，配套齐全。

基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。

二、项目SWOT分析及项目定位

1、SWOT分析

由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。

2、项目市场定位

项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下：

居住、商务、休闲、购物——优质生活圈

地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。

3、项目产品定位

本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓（其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%）。

地块周边楼盘产品一览：

由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下：

湖南路商圈时尚生活特区

项目所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优质生活圈”。本项目需依托湖南路商圈资源，打造一个适宜居住、可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。

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目　录

第一章 北京商业地产的发展时机. 4

一、促进市场发展的主要因素. 4

1、首都经济的持续增长. 4

2、北京商业的全面发展. 4

3、发展规划的出台实施. 4

4、市场调控的规范加强. 4

5、区域商圈的功能变化. 4

6、重大事件的突发影响. 5

7、宏观环境的不断优化. 5

8、消费投资的逐渐理性. 5

二、引起快速升温的直接原因. 5

1、投资转移. 5

2、需求拉动. 5

3、利益驱动. 6

4、运作灵活. 6

第二章 北京商业地产的市场形势. 6

一、整体市场. 6

（一）市场概况. 6

1、全国市场. 6

2、北京市场. 7

（二）主要情况. 8

1、市场供给. 8

2、市场需求. 8

3、市场行情（资源来源：易铺网）. 8

4、运作方式. 10

5、价格分布. 10

6、项目分布. 10

二、区域市场. 11

（一）CBD地区. 11

1、供给方面. 11

2、新旧主要项目. 11

3、需求方面. 12

4、市场形势. 12

（二）中关村. 13

1、中国硅谷助推投资热潮. 13

2、供求关系决定市场高价. 13

3、住宅底商有利可图. 13

4、 中小投资者不容忽视. 13

（三）亚运村. 14

1、供需矛盾突出. 14

2、市场持续热销. 14

（四）南城地区. 14

1、商业地产渐成规模. 14

2、市级物流中心初步显现. 15

3、三大城区广汇商机. 15

第三章　北京商业地产的未来趋势. 15

一、北京商业的规划发展. 15

（一）北京“十五”期间商业发展规划. 15

1、发展基本目标. 15

2、商业发展重点. 16

3、业态引进重点. 16

（二）区域规划情况. 16

1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。. 16

2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。. 16

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商业地产的市场研究报告？

第一章 北京商业地产的发展时机 4
一、促进市场发展的主要因素   4
1、首都经济的持续增长 4
2、北京商业的全面发展 4
3、发展规划的出台实施 4
4、市场调控的规范加强 4
5、区域商圈的功能变化 4
6、重大事件的突发影响 5
7、宏观环境的不断优化 5
8、消费投资的逐渐理性

第二章 5
二、引起快速升温的直接原因   5
1、投资转移  5
2、需求拉动  5
3、利益驱动  6
4、运作灵活  6

第三章  北京商业地产的市场形势 6
一、整体市场  6
（一）市场概况 6
1、全国市场  6
2、北京市场  7
（二）主要情况 8
1、市场供给  8
2、市场需求  8
3、市场行情（资源来源：易铺网）    8
4、运作方式  10
5、价格分布  10
6、项目分布  10
二、区域市场  11
（一）CBD地区    11
1、供给方面  11
2、新旧主要项目    11
3、需求方面  12
4、市场形势  12
（二）中关村  13
1、中国硅谷助推投资热潮    13
2、供求关系决定市场高价    13
3、住宅底商有利可图  13
4、 中小投资者不容忽视    13
（三）亚运村  14
1、供需矛盾突出    14
2、市场持续热销    14
（四）南城地区 14
1、商业地产渐成规模  14
2、市级物流中心初步显现    15
3、三大城区广汇商机  15
第三章　北京商业地产的未来趋势 15
一、北京商业的规划发展 15
（一）北京“十五”期间商业发展规划   15
1、发展基本目标    15
2、商业发展重点    16
3、业态引进重点    16
（二）区域规划情况   16
1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。    16
2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。   16
3、社区商业中心。   16
4、特色商业街。    17
（三）北京商业的发展趋势    17
1、北京的流通业    17
2、北京的商业街    17
3、北京的零售业    17
二、市场存在的问题现象 18
（一）自身不足 18
1、开发资金匮乏。   18
2、复合人才稀缺。   18
3、软硬件不配套。   18
4、管理服务滞后。   18
（二）市场表现 18
1、主要问题  18
2、具体现象  19
三、市场发展的未来态势 19
（一）基本态势：竞争加剧、聚集扩散   19
1、两个主要外在因素  19
2、两个主要的内在因素：    19
（二）总体趋势 20
1、供应方面：逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。   20
2、需求方面：稳中趋旺。    20
3、区域分布：多中心化。    20
4、市场价格：先升后降 20
（三）投资重点 21
1、重点项目：政府鼓励的4大类 21
2、重点区域：三、四环周边地区 21
3、重点业态：零售物业 21
4、重点类型：临街底商 21
第四章　北京商业地产的投资探讨 21
一、商业地产的投资概述 21
（一）投资风险的规避  21
1、经营模式。 22
2、合作方式。 22
3、规划设计。 22
4、商圈需求。 22
（二）投资的基本考虑  22
1、商圈的规模 22
2、商圈的变动 22
3、主力店效应 23
4、广场和人气 23
5、品牌店效应 23
6、地理位置  23
7、商铺的通用性    23
8、周边的价格水平   23

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市场及产品分析

一、基地资源分析

1、基地经济技术指标

■□总用地面积：9500平方米

■□规划总建筑面积：约5万平方米

■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。

2、基地环境

如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。

地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，配套齐全。

基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。

二、项目SWOT分析及项目定位

1、SWOT分析

由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。

2、项目市场定位

项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下：

居住、商务、休闲、购物——优质生活圈

地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。

3、项目产品定位

本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓（其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%）。

地块周边楼盘产品一览：

由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下：

湖南路商圈时尚生活特区

项目所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优质生活圈”。本项目需依托湖南路商圈资源，打造一个适宜居住、可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。

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20##年35个大中城市商业地产投资价值研究报告

　　随着房地产行业进入“白银时代”，企业的利润率也随之走低，目前标杆上市公司的净利润率基本在13%，甚至个别项目以10%的净利润率维持开发。这对于房企来讲，区域或城市布局策略将直接影响到开发企业的利润率，甚至规模化的增长机会。因此，房企势必会调整自己的布局策略，选择风险最小的城市进行拿地，以最大可能降低投资风险。

　　至此，我们也就不难理解为?何?房?地?产?城?市?进?入?研?究?越?来?越?受?开?发?商?重?视?。

　　针对这个话题，同策咨询研究部针对不同物业类型进行综合分析，近期完成了《20##年70个大中城市商品住宅投资价值研究报告》、 《20##年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》、《20##年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》三份报告。

　　本文仅就《20##年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》研究成果进行说明，通过这个描述让更多的房企、金融机构等了解35个大中城市商业地产物业的投资价值，为开发商、金融机构等各市场主体决策做参考依据。

　　首先，我们考虑与商业地产发展的相关程度以及数据的可得性，选取10个指标，分别从人口因子和经济因子两方面衡量城市基本面，从而衡量35个大中城市商业地产的城市基本面投资价值。

　　35个大中城市商业地产的城市基本面投资价值指标

　　其次，我们选取3个反映商业地产供求关系的指标，从市场特征方面来衡量35个大中城市商业地产供需状况，明确从市场供需的角度这些城市是否值得进行投资。

 　　其中，从35个大中城市人均商业面积来看，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

　　同策咨询研究部数据显示，从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳成为35大中城市人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

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2015-20xx年中国商业地产行业发展现状调

研与发展趋势分析报告

报告编号：15581A2

中国产业调研网 Cir.cn 2015-20xx年中国商业地产行业发展现状调研与发展趋势分析报告

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究

成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济

运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策

者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了

决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行

业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

济研咨询电话：400-612-8668、010-66181099、66182099 传真：010-66183099 Email：Kf@Cir.cn

中国产业调研网 Cir.cn 2015-20xx年中国商业地产行业发展现状调研与发展趋势分析报告

一、基本信息

报告名称： 2015-20xx年中国商业地产行业发展现状调研与发展趋势分析报告

报告编号： 15581A2 ←咨询时，请说明此编号。

优惠价： ￥6750 元 可开具增值税专用#5@p

咨询电话： 4006-128-668、010-66181099、66182099 传真：010-66183099

Email： kf@Cir.cn

网上阅读： /R_JianZhuFangChan/A2/ShangYeDiChanWeiLaiFaZhanQu

Shi.html

温馨提示： 如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。

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商业地产

什么是行业研究报告

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合

经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。

企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。

行业研究报告的构成

一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

400-700-9383

行业研究的目的及主要任务

行业研究是进行资源整合的前提和基础。

对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业

的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务：

解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位

分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度

预测并引导行业的未来发展趋势

判断行业投资价值

揭示行业投资风险

为投资者提供依据

400-700-9383

2015-20xx年中国商业地产行业市场运行形势分析及发展

战略研究报告

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? 【出版日期】20xx年 【交付方式】Email电子版/特快专递 【价 格】纸介版：7000元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元

报告目录

随着商业地产行业竞争的不断加剧，大型企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内外优秀的商业地产企业愈来愈重视对行业市场的分析研究，特别是对当前市场环境和客户需求趋势变化的深入研究，以期提前占领市场，取得先发优势。正因为如此，一大批优秀品牌迅速崛起，逐渐成为行业中的翘楚。智研咨询利用多种独创的信息处理技术，对商业地产行业市场海量的数据进行采集、整理、加工、分析、传递，为客户提供一揽子信息解决方案和咨询服务，最大限度地降低客户投资风险与经营成本，把握投资机遇，提高企业竞争力。 本商业地产行业研究报告共七章是智研数据中心咨询公司的研究成果，通过文字、图表向您详尽描述您所处的行业形势，为您提供详尽的内容。智研咨询在其多年的行业研究经验基础上建立起了完善的产业研究体系，一整套的产业研究方法一直在业内处于领先地位。商业地产行业研究报告是2014-20xx年度，目前国内最全面、研究最为深入、数据资源最为强大的研究报告产品，为您的投资带来极大的参考价值。

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