商业地产策划报告

商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会，发展商必须认识到其中包含的风险和陷阱。风险主要来源于发展商此方面经验缺乏以及中国这方面的专业人才和专业化顾问公司较少。最重要的是，虽然商业地产是一个传统行业，但是，它面临着新时期要求的变化，导致结构的变化。商业地产这些与住宅不同的特点，需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学的态度，以及对待投资招商的谨慎。

此外，专业化公司在商业设施的开发中，比住宅开发过程中具有更重要的作用。大型综合商业中心的地产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。

FIP就是这样一支国际性的商业地产专业运营团队，为发展商提供量身定做的商业运营服务。以下是FIP公司的专业运作流程，以供行业参考。

一、市场调研分析

影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。

工作任务：

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、某市房地产市场的供求状况、项目所在区域同类楼盘的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续经营品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出专业意见，使项目投资迈出成功的第一步。 主要工作内容：

1、完成项目定向市场调查研究工作

2、完成项目整体开发战略的制定工作

3、完成项目产品开发总体策略报告

…… …… 余下全文

商业地产策划报告

商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会，发展商必须认识到其中包含的风险和陷阱。风险主要来源于发展商此方面经验缺乏以及中国这方面的专业人才和专业化顾问公司较少。最重要的是，虽然商业地产是一个传统行业，但是，它面临着新时期要求的变化，导致结构的变化。商业地产这些与住宅不同的特点，需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学的态度，以及对待投资招商的谨慎。 此外，专业化公司在商业设施的开发中，比住宅开发过程中具有更重要的作用。大型综合商业中心的地产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。

一、市场调研分析

影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。

工作任务：

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、某市房地产市场的供求状况、项目所在区域同类楼盘的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续经营品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出专业意见，使项目投资迈出成功的第一步。 主要工作内容：

1、完成项目定向市场调查研究工作

2、完成项目整体开发战略的制定工作

3、完成项目产品开发总体策略报告

工作目的：

①深度把握项目所在区域的商业环境，洞悉项目商业机会；

②以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；

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目        录

part1 商业环境调查与研究    0

一、周边商业状况调查    0

1、当前商业现状调查    0

2、近期商业规划调查    0

二、商圈范围及主力客户群    0

1、商圈范围    0

2、主力客户群    0

3、商业环境的SWOT分析    0

4、商圈内既有商业消费构成及评价    0

part2 商业市场与功能定位    0

一、商用房产的市场供需状况    0

1、北京市商用房产经营状况    0

2、近期商用房产的需求特点    0

3、本案所在地的商用房产的市场效果    0

二、XX大厦总体商业风格定位    0

1、市场形象    0

2、本案主力店铺的选取原则    0

3、营运效果    0

4、本案关联业态、业种的影响    0

Part3 商业配比及组合方案    0

一、XX大厦收益能力测算    0

1、销售价格测算    0

2、租金水平测算    0

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商业前期策划报告提纲

第一章 项目概况

一、 项目位置

二、 项目主要经济技术指标

三、 项目地块特征

四、 项目四至

五、 项目周边配套

第二章 城市经济概述

一、 城市概况

二、 城市经济的发展及现状

三、 城市产业结构研究

四、 固定资产投资与房地产投资

第三章 城市规划概述

一、 城市发展总体规划

二、 地块所在区域规划前景分析

第四章 房地产一级市场

一、 近两年区域商业土地供应情况

二、 土地政策研究

三、 未来商业土地供应走势分析

第五章 批发零售市场发展研究

一、 批发零售市场经营分析

二、 竞争市场供应项目分析

三、 市场分析结论

第六章 商业市场综合研究

一、 商业群落的空间分布格局

二、 商业租凭市场竞争环境分析

三、 市场分析结论

第七章 商家和采购消费人群行为研究

一、 目标商家租凭行为深访问卷分析

二、 采购客户消息情况研究问卷分析

三、 调研结论

第八章 项目发展条件分析

一、 项目SWOT分析

二、 项目商业发展条件分析

三、 项目发展方向

第九章 项目定位

一、 项目产品功能定位

二、 目标客户定位

三、 形象定位

四、 价格定位

第十章 项目设计建议

一、 地块及可视性分析

二、 地块及通达性分析

三、 整体规划布局

四、 立面风格建议

五、 配套设施建议

第十一章 项目开发经营策略及投资估算

一、 项目开发经营策略

二、 项目投资估算

三、 项目实施进度安排

四、 项目投资与筹资计划

第十二章 项目开发经营状况分析

一、 项目租凭计划

二、 项目租凭价格的确定

三、 项目租凭收入估算

四、 项目利润估算

五、 项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第十三章 项目开发经营风险分析

一、 项目盈亏平衡分析

二、 项目敏感性分析

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前期策划定位报告服务内容：

1. 唐山市整体市场概况

1.1宏观经济背景

1.2消费市场状况分析

2. 区域市场环境分析

2.1 研究区域界定

2.2 项目区域总体环境分析

2.3 项目区域道路及交通设施规划

n  项目区域道路及交通设施状况

n  对区域总体商业环境所起到的作用

3. 市场供应分析

3.1零售市场状况

n  商业市场现状（物业类型、供应量、经营状况、模式、定位、租售状况、品牌、推广）

n  商业项目未来供应

n  区域零售业态与比例

3.2区域商业竞争环境与市场空间分析

n  市场供应方面

n  经营业态方面

3.3区域商业未来发展格局

3.4区域商业物业之租金与售价分析

3.5区域市场供应特点总结

4. 市场需求分析

4.1区域人口发展基本状况与分析

n  区域人口状况（原住、迁入、办公、酒店人口、其他相关人口）

n  区域人口状况发展总结

4.2项目区域商务和居住区对项目发展的影响

4.3区域消费者之消费习惯、消费模式定性分析

n  消费者特征

n  消费者消费模式、消费水平、消费习惯

n  区域消费特点总结

5. 项目区域主要物业分布分析

分析不同类型物业的地域分布特征，划分出居住圈层、商务圈层、商业活动圈层等，分析本项目在聚集或离散情况的优劣表现，为项目以后的市场总体定位奠定基础。并重点考虑区域在建商业项目，如入市比本项目早，通过对这些商业物业全方位的了解，发掘其优劣势，找出其对本项目发展的正面影响，规避负面影响，避免本项目在入市时重蹈覆辙或与其发生冲突。

n  居住圈层

n  商务圈层

n  商业活动圈层

6. 主要物业核心竞争能力、竞争手段分析

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商业策划书

——商业模型设计的逻辑

一、 (what)做什么？——商业模型介绍

二、 (why)为什么做？——经济环境的解读

三、 (who)谁来做？——股东利益视角

四、 (how)怎么做？——实施方式与步骤

五、 (when)时间规划？——实施进度计划

六、 (where)空间规划？——空间扩张布局

商业策划书

一、旅行社

经营多年，有丰富的经验，固定的客源，有一定的知名度。

一、基本资料

名称：旅行社

地址：汇芙园二楼

行业：服务业

细分行业：旅游业

二、产品与服务

为消费人员提供合理的旅游路线，酒店安排，专车接送。 为广大爱好旅游的人员，提供一个快捷，方便，舒适的旅游环境。

三、企业文化

1、公司使命：

我们的宗旨是：“顾客就是上帝”满足爱好旅游的朋友，提供满意的服务，便于广大消费者出行方便，安全，卫生，有一次难忘的回忆。

2、文化理念：

企业文化是社会文化与组织管理实践相融合的产物。旅游企业竞争的核心是旅游企业的文化竞争，旅游企业文化有其特性，从外部环境看，先进的旅游企业文化建设需要一个健

康、稳定、有序的环境；从旅游企业内部看，先进的旅游企业文化建设主要是实现思想观念和思维方式上的更新

3、企业愿景：

希望在三年内，把公司做成上市公司。

二、公司战略

1、战略定位：

将本旅行社做成新疆最大的，覆盖面最广的旅游行业领头羊。

2、战略目标：

1.完善公司的管理，巩固公司的内部结构。

2.实现一年翻一翻的财政收入

3.每年为公司注入新鲜的血液（人才资源相当重要）

3、战略布局

1.在新疆方面：

2.在海南方面：

三、行业与市场分析

1、行业分析：行业趋势、潜在机会与威胁、行业政策、

如今：人们生活质量得到保障，人均素质得到提高，在满足物欲生活之余，还提倡大力发展精神领域，文化领域的扩张，这无疑给我们的提供了一次机会，也是一次重要的挑战。然而，现在的社会竞争形势比较激烈，行业之间出现相互打压，相互挤溃的状态。造成一些不法分子，利用人们的消费心理，骗取消费者的行为。致使人们最旅行社的正当行为产生了误解。

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家居安保及电动车防盗

保障服务

商

业

模

式

策

划

书

20xx年11月30日

对于“家居安保及电动车防盗保障服务”（以下简称“服务”），其意义是深远的 ，前景是广阔的，庞大的市场所带来的经济利益也很可观；同时相应而生的附属产品、产业链也同样辐射很广。对于本服务，首先应搞明白的几个问题和因素：

一、商业模式的三个基本问题：

1、你的顾客是谁？

首先我们应搞明白我们的客户就是我们的业主，每一个社区的每一家业主都有可能成为我们的客户。在这样的一个客户群中我们应充分把握现有市场，以市场最大化获取效益最大化。

2、你准备向他提供什么样的产品或服务？

我们做的是安防联网报警行业的家居报警服务市场，我们具备的是一个集：技术专业化、防范智能化、资源信息化、服务人性化、管理先进化、职业道德化的一个优秀服务团队。我们将以专业的职业技术和职业素养来为家居报警客户提供专业的安全保障。我们将整合以上的各类能力，结合全方位监控系统及中高端联网报警器材为我们的用户提供各类以安全为主导的优质服务。通过一系列的服务，使得业主的生活得以安全保障；通过优质的服务，得到使用者的认可和放心，以此来扩大和深化我们所需的业务市场。

3、他为什么愿意付钱？

通过相关的理念宣传、意识灌输、产品讲解，使得业主了解安防行业对家居生活的重要性，从而在认知度上有一个全新的认识和改观。通过实例性的案例（包括视频、图片宣传、图册讲解、宣传单

发放等），和一系列相关服务使业主认可和接受安全防范存在于家居生活的必要性。

二、商业模式的九个因素：

1、价值主张：

公司借助相应的安防报警产品为依托，以服务为导向，面向社区居民提供各类安全防护措施，有效的保障全方位的社区居民的生活安全，满足居民的生活需求。

2、消费者目标群体：

由于社会治安的不稳定性和生活中各种的安全隐患，使得各个家庭的安全不能得以绝对的有效保障。针对这一点，公司致力于以面对所有社区居民业主群体，为大家提供安全保障服务，确保将安全隐患降到最低，有效的保证居民的生活安全。以此来对大家共同的需求点进行业务拓展。

…… …… 余下全文