各地基准地价每三年更新一次

基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

大同在线房产纠纷律师表示，一直以来，各地的土地出让市场不够规范常受社会各界诟病，尤其是土地出让底价制定得过于随意等问题更为土地出让金腐败留下了可钻的空子。昨日，国土部公布消息称，日前国土部办公厅发出通知，要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，严格执行出让地价评估的有关规定，通知要求各地市县国土部门要每三年全面更新一次基准地价，而且在国有建设用地使用权出让前，市县国土主管部门要组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。

少则几百万元、几千万元，多则十几亿元、几十亿元……各地国有建设用地出让时，土地部门为因地块的性质、位置等因素的差异，为每块土地所做的估价以及制定的底价也会常常出现天壤之别。去年3月，我国曾经掀起过一轮基准地价调整潮，北京、济南、乌鲁木齐等多个城市都酝酿或调整了基准地价。而这也正是因为当时不少城市以多年未调整的基准地价为参考制定土地出让底价早已脱离了市场现实。

基准地价，即土地初始价，是完成拆迁、平整等一级开发后政府确定的土地区域平均价格。各地土储部门在进行土地招拍挂时会以此为基础，再依据地块情况以及市场需求确定地块底价，而各地的征地、拆迁补偿价格也会参考基准地价，结合有关政策和实际情况确定。首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，随着城市设施的完善，收储成本不断增加，基准地价肯定会不断提高。而北京市国土局相关负责人也表示，近年来北京经济社会快速发展，市国土局需要对基准地价进行更新。

小编梳理发现，从20xx年底开始，各地上浮基准地价的幅度大多都在20%以上，有的甚至超过100%，比如海口市20xx年基准地价调整与20xx年调整后的价格相比整体上涨了164.23%;郑州市最新一轮调整与20xx年公布实施的基准地价相比，住宅用地整体平均上涨85%，商业用地平均上涨125%等。

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20xx年度城镇基准地价更新

外业调查资料清单

一、国土局提供资料

1、最新城镇地籍调查图件及数据库

2、最新土地利用总体规划数据库及文本

3、近三年（2010-2012）土地招拍挂台账及分布图（填写附表1）

4、近三年（2010-2012）土地转让台账及分布图（填写附表2）

5、新增划拨土地征地成本调查表及分布图（填写附表3)

6、最新征地区片价资料，包括：征地成本资料、耕地占用税、耕地开垦费等相关税费（填写附表4至表6）

7、存量划拨土地收购（收回、征收）的补偿案例调查表及分布图（填写附表7）

8、划拨土地补交土地出让金的案例调查表及分布图（填写附表8） 9、20xx年度基准地价更新成果电子版（图件、报告、土地定级因素因子）

二、政府办提供资料

1、市（县）国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要

2、已出台的其他行业或专项十二五规划

3、2012-20xx年政府工作报告

4、市（县）领导有关土地、住房规划建设、项目建设方面的讲话稿 三、建设局提供资料

1、最新城市建设配套费收取标准及相关文件

2、最新各类型建筑工程造价标准（房屋重置价格表）（填写附件9）

3、城区路网一览表、分布图（包括现状及规划）（填写附件10）

4、排水现状及规划管网分布图、文本说明资料（填写附件11）

5、城市总体规划（文本、说明及图集）

6、各基础设施专项规划（文本、说明及图集）

7、城区园林建设养护情况说明

8、城区公共绿化地一览表（包括直管的和社会建设的）（填写附表18）

9、供暖现状及规划热源、管网分布图、文本说明资料（填写附表19）

10、供气现状及规划气源、管网分布图、文本说明资料（填写附表20） 11、2010-20xx年各年度开发规模统计表（填写附表15）

四、房管局提供资料

1、近年城市国有土地上房屋征收总体情况说明（可借用相关汇报或发言文稿）

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马鞍山市城区土地定级及基准地价

更新工作报告

马鞍山市国土资源局

安徽中安房地产评估咨询有限公司

二○一○年七月

目 录

第一章 概述 ............................................................................................................... 1

一、马鞍山市概况 .................................................................................................... 1

（一）地理位置..................................................................................................... 1

（二）历史沿革..................................................................................................... 1

（三）自然资源与自然条件................................................................................. 2

（四）社会经济条件............................................................................................. 4

（五）建成区土地利用现状及其规划............................................................... 12

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土地估价技术报告

（转载“评估师信息网”网页）

第一部分 总 述

一、估价项目名称

***评估师信息网imcpv.com***先生抵押土地使用权价格估价。

二、委托估价方

委托估价方：***评估师信息网imcpv.com***先生

地址：广东省佛山市xxxx号

联系人：***评估师信息网imcpv.com***

联系电话：0757-833xxxxxx                           

三、受托估价方

委托单位：佛山市XXX会计师事务所

    地址：佛山市

执业范围：佛山市范围执业

注册号：C------佛10

资格证书获得时间：20##年12月

四、估价目的

为委托估价方***评估师信息网imcpv.com***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。

五、估价依据

（一）有关法律、法规、文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）；

（4）《关于印发＜佛山市农用地转用和征用土地管理规定＞的通知》（佛府[2001]023号）；

（5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。

（二）有关技术标准

（6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》；

（7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）；

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日期：2010-05-21 作者：朱楠 来源：东方早报 已形成报告通过论证，目前正在政府部门间征询意见

住宅、商业、办公等类型土地的基准地价与20xx年版本相比均成倍增长，工业类型的涨幅较小。

早报记者朱楠

早报记者昨日独家获悉，酝酿了两年多之久的上海基准地价更新工作几近完成，已形成报告通过了专业机构的论证，目前正在政府部门间征询意见。这也是上海自20xx年以来首次更新土地基准地价。

基准地价大幅调高

所谓基准地价，即在正常市场条件下，按照不同区域、不同年限和不同用途等，对土地分别确定平均价格，为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考，供土地使用权出让测算出让金使用。简单点说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府对土地所确定的平均价格。

可查资料显示，上海现行的土地基准地价以20xx年6月30日为基准日，一直沿用至今。在现行基准地价中，商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。

近年来不断攀升的上海土地成交价格显然已让现行基准地价几乎失去了应有的参考价值。以近年来地王频出的上海住宅用地来看，如20xx年12月23日中建地产拍得的新江湾城C6地块，以相对应的容积率1.0计算，成交楼面价为32484元/平方米；而按2003版基准地价，新江湾城属于6级，居住用地对应2.3容积率下的基准地价(楼面地价)仅为1500元/平方米。

商业地块方面同样如此。今年2月8日，新黄浦、新世界联合体34.1亿元鲸吞黄浦163地块，成交楼面价达51820元，这一价格与当初的基准地价12260元/平方米相比，翻了4倍多。

从早报记者昨日独家拿到的《上海市20xx年基准地价更新成果报告(送审稿)》来看，更新后的基准地价基准日为20xx年1月1日，与现行的20xx年版基准地价一样，仍将全部土地分为11级，除滩涂地价没有确定之外，其余根据分级不同，分别制定土地基准价格。不同的是，住宅、商业、办公等类型的土地基准地价与原先相比均成倍增长，工业类型的涨幅较小。

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对《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新

技术规范（20xx年版）》的解析

发布时间： 2015-12-14 08:08:19 作者：黄羽1 仓正阳2 许陈韩2 来源： 本站原创 浏览次数：99 摘要：《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（20xx年版）》已于20xx年8月发布实施。该规范在2007版的基础上进行修订完善，是江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新工作的重要技术标准，对提升全省地价管理工作质量和保证全省各地的地价数据保持现势性与科学性有重要作用。本文介绍了新规范主要内容的变化以及新规范的特点，并对我们日常工作提出要求和建议。

关键词：规范 内容变化 外业巡查 标定地价

一、规范修订的背景与目的

开展城镇地价动态监测与基准地价更新工作是完善土地资源市场配置体系的一项重要的基础业务，及时掌握城市地价水平与地价指数情况，有利于政府部门把握土地市场运作情况与整体价格走势，从而增强政府对市场的监管能力。同时，适当地公开地价水平与地价指数信息能够满足社会公众对相关信息的需求，也保证了土地市场的公开透明。

20xx年，江苏省根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，结合全省实际情况，确定部分试点城市作为江苏省地价动态监测重点城市，建立起了全省地价监测信息系统。经过试点工作总结相关经验后，江苏省又于20xx年将监测范围进一步扩大，在全省开展县城镇以上城市地价动态监测工作，并制定了《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（20xx年版）》。该技术规范自实施以来，为全省的城镇地价动态监测与基准地价更新工作提供了重要的技术基础，在土地利用管理等工作方面发挥了重要的作用。

然而随着管理、应用层次需求的不断拓展，该规范也开始逐渐出现一些滞后与不完善的部分。为了更好地适应江苏省土地市场的发展，亟需对此规范进行修订与完善工作。 为了进一步加强全省城市地价动态监测和基准地价更新工作，提升地价管理工作质量，保证全省各地的地价数据保持现势性与科学性，为全省地价工作的开展确定新的规范基础，江苏省地价所依据江苏省国土资源厅土地利用管理处的委托，开展了对《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（20xx年版）》的修订工作，并于今年8月正式发布了《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（20xx年版）》。

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河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案

根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、河南省人民政府〈关于进一步加强国有土地资产管理的通知〉（豫政[2001]74号）、国土资源部〈关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知〉（国土资源发[2006]307号）、河南省国土资源厅〈关于更新调整城镇土地级别与基准地价工作安排的通知〉（豫国土资发[2006]102号）精神，为更好地完成全省城镇土地级别与基准地价更新调整，统一技术标准，在〈城镇土地分等定级规程〉（GB/T18507-2001）和〈城镇土地估价规程〉（GB/T18508-2001）基础上有所创新，提高质量和科技含量，特制定本方案。

第一章  城镇土地级别更新调整

1.1 城镇土地级别更新调整的范围

根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合我少实施，本次城镇土地级别与基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地，城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立工矿区、产业集聚区、开发区、旅游区等用地一同参与评定。

1.2 城镇土地级别更新调整内容

城镇土地级别更新调整包括城镇土地分类级别更新或证定和综合级别更新调整（综合定级是城镇国有划拨土地基准地价评估的基础）。

分类级别更新调整是指按照《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）规定的城镇范围内的建设用地二级类，并适当取舍三级类，即：

⑴商服用地：包括商业、金融保险、餐馆旅馆、其它商服用地；

⑵工矿仓储用地：工业用地、创储用地、矿区用地；

⑶住宅用地：城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地；

⑷公用设施用地：公共基础设施用地、瞻仰景观休闲用地；

⑸公共建筑用地：机关团体、教育、科研设计、文体、医卫、慈善用地等；

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