2015-20xx年中国商业地产行业发展现状调

研与发展趋势分析报告

报告编号：15581A2

中国产业调研网 Cir.cn 2015-20xx年中国商业地产行业发展现状调研与发展趋势分析报告

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究

成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济

运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策

者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了

决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行

业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

济研咨询电话：400-612-8668、010-66181099、66182099 传真：010-66183099 Email：Kf@Cir.cn

中国产业调研网 Cir.cn 2015-20xx年中国商业地产行业发展现状调研与发展趋势分析报告

一、基本信息

报告名称： 2015-20xx年中国商业地产行业发展现状调研与发展趋势分析报告

报告编号： 15581A2 ←咨询时，请说明此编号。

优惠价： ￥6750 元 可开具增值税专用#5@p

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商业地产进驻业态分析报告

与住宅类地产不同，商用不动产的开放具有开发周期长，资金沉淀大，运营要求高，退出机制复杂的特点。作为开发商，商用不动产所能给开发商带来的收入主要包括持有阶段的收入和推出阶段的收入。鉴于商业地产自身的特点，开发商停留在持有阶段的时间占了整个商业地产项目从立项到推出的全部时间的绝大部分，持有阶段项目的开发运营情况的好坏直接决定了商业地产项目的资金回笼和盈利，并对退出阶段的项目价格具有决定性的作用，对项目和企业的财务平衡都有重要影响。因此，对于商业地产开发的重点也就在于持有阶段的运营和品牌的打造。在持有阶段，开发商的收入的主要组成为租金收入、物业管理收入、品牌广告收入等。从诸如地段、区域经济发展水平、业态组合形式、管理服务水平以及品牌效应等众多的收入决定因素来看，商业地产进驻的业态决定了一个商业地产项目给外界的整体感官，对于项目收入组成和品牌塑造具有重要的意义。如何构建一个符合项目所处的外部环境的最佳业态组合是没有商业地产开发项目所不能回避的问题。

那么，商业地产的业态主要有些什么内容呢？

一、   楼宇型商用不动产——顶级会所

以俱乐部、会馆为表现形式的顶级会所逐渐成为了中国高端服务业的重要内容之一，这些会所大多成立于上世纪九十年代中期，专门为政商高端人士、驻华使节和各种业界精英提供具有明显的差异化特点的高端服务。这些服务主要包括了餐饮、休闲、居住、健身和会议服务等，给上述到顶级会所消费的人士全天候的工作、交流、休闲服务。从中国的顶级会所目前的发展现状来看，顶级会所一般都各成特色，通过会员制和较高的消费标准将消费人群定位在了社会的高端消费人群上，并据此赚取了高额的利润。顶级会所通常具有如下特点：

（1）特色鲜明。从中国目前发展得比较好的顶级会所来看，它们主要分为两个主要的风格，其中有很大一部分多坐落在一些标志性建筑的顶层并配有华丽的装修，加之其细致入微的服务，给在那儿消费的人以良好的视觉感受和消费体验。另一种风格的顶级会所主要坐落一些具有独特建筑风格的地方，如园林、府邸、庭院等，通过提供与会所所在地的建筑风格相符合的服务和活动，给长期生活在大都市的氛围的人们一种别具一格的感受。

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本报告完成版请联系中国市场调研在线

博研咨询常规行业研究

常规行业市场研究介于产业研究与市场研究之间，糅合二者的精华，属于企业战略研究范畴，研究成果以报告形式呈现。一般来说，行业(市场)分析报告研究的核心内容包括以下三方面：

研究行业的宏观背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景;

研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性; 研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。

根据当前全球咨询产业划分，顶级服务是战略咨询(国家级项目)，高级服务是顾问咨询(企业巨头项目)，普通级服务是行业市场研究报告(大众型研究资料)。

一份标准的行业市场研究报告应至少包括：行业概况，产业格局，竞争分析，发展历史、现状、趋势分析等。其中，数据占据30%-45%的价值比例，分析研究占据50%左右的价值比例，其他内容占据少于10%的价值比例。

因此，作为大众型一般类的研究资料，行业研究的意义不在于教导企业或投资者如何进行具体的营销操作或战略规划，而在于为企业或投资者提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。

常规行业研究报告对于用户的价值主要体现在两方面：

如果您现在身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌使您没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会让您对整个市场的脉络更为清晰，从而保证您重大市场决策的正确性; 如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。

博研咨询全面深入研究相关行业领域所处的宏观经济环境，分析产业政策，测算市场规模，测评潜力细分市场，描述价值链，了解客户需求，把握竞争环境，阐述渠道结构和功能，从而把握市场变化和行业发展趋势。

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商业地产

什么是行业研究报告

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合

经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。

企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。

行业研究报告的构成

一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

行业研究的目的及主要任务

行业研究是进行资源整合的前提和基础。

对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业

的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务：

解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位

分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度

预测并引导行业的未来发展趋势

判断行业投资价值

揭示行业投资风险

为投资者提供依据

2016-20xx年中国商业地产行业深度调研与发展前景预测

报告

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? 【出版日期】20xx年 【交付方式】Email电子版/特快专递 【价 格】纸介版：7000元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元

报告目录

住宅地产受宏观调控政策的影响，各项调控政策相继出台--新国十条、限购、限贷、房产税及限价等政策措施密集出台，经济手段与行政手段并用共同抑制住房价格过高且过快上涨。这也为商业地产的快速发展创造了得天独厚的条件。地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争相转型领域，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。

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商业地产及其项目定位研究

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【目录】

第一章 绪论 7-17

    1.1 本文研究的背景和意义 7-8

    1.2 国内外研究现状 8-12

    1.3 存在的问题 12-16

    1.4 本文研究的思路与方法 16-17

第二章 商业地产及其项目定位现状分析 17-41

    2.1 商业地产的发展历程 17-24

    2.2 商业地产现状分析 24-27

    2.3 商业地产的特点 27-29

    2.4 商业地产在城市经济发展中的地位和作用 29-30

    2.5 商业地产项目定位现状 30-34

    2.6 针对现状的应对策略 34-41

第三章 商业地产项目定位与住宅项目定位比较分析 41-43

    3.1 商业地产定位与住宅定位的不同点 41-42

    3.2 商业地产定位与住宅定位的相似点 42-43

第四章 构建商业地产项目定位基本框架 43-76

    4.1 建立商业地产项目定位的基本思维体系 43-47

    4.2 商业地产项目的市场定位 47-61

    4.3 商业地产项目的客户定位 61-63

    4.4 商业地产项目的主题定位 63

    4.5 商业地产项目的产品定位 63-76

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针对商业地产的调研总结

6 月1 日- 1 0 日

新阳光实业集团策划部

20##年6月11日

Ø  调研目的：针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。

Ø  调研时间：20##年6月1日—3日

Ø  调研范围：昆区、青山、东河区商业及商业地产

Ø  调研对象：包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺

              东方红CBD、万达广场、时代财富城、 燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城

Ø  调研主体：李金瑾

（一）本案基本情况

l  参数介绍：

规划用地 : 18000㎡ 

建设总用地 : 18000㎡     

l  用地性质：商业用地

l  地理位置：包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示

      

 

         位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港 小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、       医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。

l  交通状况：131、43、29，交通状况一般，只有3条公交线路，且线路发车频率较低。

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商业地产综合分析

一、项目立地及经济技术指标分析

1.项目经济技术指标

项目经济技术指标是相对地块而言的，主要包括总占地面积、总用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、单层建筑面积、地下建筑面积、层高、总层高等，是关于项目的基本建筑参数和用地参数等基本因素。

这些指标因素对项目存在一定的约束和影响。例如，某项目规划的容积率为3.0，总占地面积为10000平方米，则最大建筑面积为30000平方米；如果建筑密度为50%，则单层最大建筑面积为5000平方米。这样，该项目的地面建筑形态基本可以确定——地面建筑为6层，或者单纯进行地面两层的独立商业建筑，每层建筑面积5000平方米，剩余20000平方米在两层楼上再起一个高层，具体层数根据单层建筑面积确定，如果楼层和单层面积之间的比例不协调，则可以进行相应调整。

地块的初步建筑形态在经济技术指标的约束范围内是灵活规划的。这种“灵活”的基础前提是根据相应市场调研的支撑确定，这也是进行项目经济技术指标分析的原因。在同一经济技术指标约束条件下，建筑模式可以多种多样，最终需要根据进一步的定量、定性分析确定。

2.道路类别及交通状况

所谓道路类别和交通状况，是指项目所处的具体区位面临的城市干道及内部交通状况等。根据对项目的道路及交通状况的综合分析，可以确定项目的整体交通布局及城市干道带给项目的最大车流和人流的影响。

 道路

项目四周的道路及交通状况决定其坐落方位和出入口、主立面、形象面的方向情况。

例如，某项目区位北侧挨着该城市承载交通能力最强的一条主干道，则该项目应该将北侧作为整体项目建设规划的形象窗口、外立面、主入口等。

 交通

规模较小。如果项目是独立商业体或小型独立楼宇，就比较容易规划交通，如四面临街、三面临街等，不同的面可以分别作为主入口、辅入口、车辆出入口、自行车出入口等。

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