商业银行房地产贷款压力测试
近年来，伴随着国内房地产市场的快速发展，银行在房地产领域的贷款规模迅速扩大，房地产贷款在银行全部贷款中所占的比重持续提高（见图1、图2）。房地产贷款在给银行带来巨大收益的同时，其蕴含的风险也在随着房价的非理性上涨而不断上升。
20xx年4月以来，随着国家对房地产市场调控决心和力度的不断加强，房地产市场的需求明显萎缩。随着需求调整的继续，房价的调整将不可避免，并进而对银行房地产贷款乃至整个银行资产质量构成显著的压力。为掌握房地产市场波动对银行房地产贷款质量的影响，银监会于20xx年5月要求商业银行进行房贷压力测试，8月又要求对压力测试进一步加码。
压力测试的基本情况
压力测试框架
房贷压力测试即预测房价下跌及利率上升情况下，房地产企业还款能力如何，房贷抵押物变现收入能否足额覆盖银行贷款风险敞口等。按照监管机构房贷压力测试要求，银行报送数据除个人住房贷款外，还应包括房地产开发贷款和土地储备贷款。
商业银行压力测试采用“专家判断法”，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
对个人住房贷款，银行要考虑上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人在不同压力情况下的偿债能力。同时，银行还要对房产价值进行重新评估，结合房产变现能力，考虑在不同压力变动情况下，房价下跌对贷款房价比率的影响，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息。
对房地产开发贷款，监管机构则要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。
对土地储备贷款，要分析土地或房产抵押的价格下跌对抵押物价格变动的影响程度。重点分析如果房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息，并结合抵押物变现难易程度、是否存在“悬空”风险等情况进行分析。
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