前期策划报告（拿地前）

1           城市发展格局与规划前景

1.1          区域战略地位；

1.2          城市总体规划；

1.3          产业规划；

1.4          交通规划；

1.5          城市/区域发展重点/方向

2           城市宏观经济研究

2.1          指标单项研究（5年数据比较）

2.1.1     GDP研究（GDP、人均GDP、地均GDP等）；

2.1.2     产业结构

2.1.3     固定资产研究；

2.1.4     人均可支配收入；

2.1.5     人口；

2.1.6     其他指标

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商业前期策划报告提纲

第一章 项目概况

一、 项目位置

二、 项目主要经济技术指标

三、 项目地块特征

四、 项目四至

五、 项目周边配套

第二章 城市经济概述

一、 城市概况

二、 城市经济的发展及现状

三、 城市产业结构研究

四、 固定资产投资与房地产投资

第三章 城市规划概述

一、 城市发展总体规划

二、 地块所在区域规划前景分析

第四章 房地产一级市场

一、 近两年区域商业土地供应情况

二、 土地政策研究

三、 未来商业土地供应走势分析

第五章 批发零售市场发展研究

一、 批发零售市场经营分析

二、 竞争市场供应项目分析

三、 市场分析结论

第六章 商业市场综合研究

一、 商业群落的空间分布格局

二、 商业租凭市场竞争环境分析

三、 市场分析结论

第七章 商家和采购消费人群行为研究

一、 目标商家租凭行为深访问卷分析

二、 采购客户消息情况研究问卷分析

三、 调研结论

第八章 项目发展条件分析

一、 项目SWOT分析

二、 项目商业发展条件分析

三、 项目发展方向

第九章 项目定位

一、 项目产品功能定位

二、 目标客户定位

三、 形象定位

四、 价格定位

第十章 项目设计建议

一、 地块及可视性分析

二、 地块及通达性分析

三、 整体规划布局

四、 立面风格建议

五、 配套设施建议

第十一章 项目开发经营策略及投资估算

一、 项目开发经营策略

二、 项目投资估算

三、 项目实施进度安排

四、 项目投资与筹资计划

第十二章 项目开发经营状况分析

一、 项目租凭计划

二、 项目租凭价格的确定

三、 项目租凭收入估算

四、 项目利润估算

五、 项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第十三章 项目开发经营风险分析

一、 项目盈亏平衡分析

二、 项目敏感性分析

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简析工程项目前期策划

摘要:精心的策划是实现科学决策的重要保证,也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。项目的前期策划工作为项目的批准提供了依据。它是项目投资决策的关键,是项目实施和管理的依据。虽然项目前期策划为项目决策阶段的管理工作打下了基础,但是由于某种原因在工程项目前期奋阶段的管理过程中或多或少都存在一些问题。

关键词:工程项目;前期策划;作用;对最

工程策划是指把工程项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策划性运作思路的高智力系统活动。包括建设前期项目系统构思策划、建设时间项目管理策划和项目建成后的运营策划等。工程项目的前期策划工作,包括项目的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。精心的策划是实现科学决策的重要保证,也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。

1、项目前期策划的过疆

1.1 项目前期策划过程的系统性

(1)工程项目构思产生和选择。

任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统(如国家、地方、企业、部门)问题的期望,或为了满足上层系统需要,成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多,人们可以通过许多途径和方法(即项目或非项目手段)达到目的,那么必须在它们中间作选择,并经权力部门批准,以作进一步研究。

(2)项目的目标设计和项目定义。

这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素,进而构成项目目标系统,通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作: ①情况的分析和问题的研究。②项目的目标设计,③项目的定义;④项目的审查。

(3)可行性研究。

即提出实施方案,并对实施方案进行全面的技术经济论证,看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。

1.2 项目前期策划过程的科学性

(1)工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测,并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。

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项目前期策划和项目总结规定（讨论稿）

一、 前期策划的主要内容

1、项目概况

列明项目名称、项目地点、建设单位、设计单位、总包单位、监理单位、配合施工单位、其他施工单位、施工范围、工期、开工时间、竣工时间等。

2、开工准备

2.1 施工部署

2.1.1、管理人员的架构、职责及施工班组的安排。

2.1.2、项目部办公室、仓库、材料临时堆放地点、集中加工车间、工人宿舍的管理。办公室、仓库按公司统一的要求布置，制定工人宿舍管理规定，注意工人宿舍安全管理。

2.1.3、绘制施工平面布置图、仓库平面布置图、办公室平面布置图，提供建筑物照片。

2.1.4、室外材料临时堆放点的维护和看护，制定切实可行的措施，防止材料损坏和被盗。

2.2场地移交

根据现场情况编制场地移交计划。

2.3临水临电方案

根据现场情况编制临水临电方案。

3.合同的分析、交底

研究与营销部门对接结果，针对合同的界面划分、工艺要求及相关标准、工程款支付条款等，编制“合同交底表”，并对相关的人员进行交底。

4、 工程管控

4.1 进度计划

4.1.1编制“主控节点计划”，“施工段划分表”，确保计划的顺利实施，采取哪些具体措施方案。

4.1.2参照《深化设计指引》，编制深化图纸计划。明确人员安排、主要工作内容、时间计划。

4.1.3 参照《施工放线指引》，编制测量放线计划。明确人员安排、主要工作内容、时间计划。

4.2 劳动力计划

4.2.1按进度施工段编制“劳动力计划”，对样板先行、施工段划分及劳动力安排的合理性说明。

4.3 材料计划

4.3.1根据各进度计划编制“材料计划及动态跟踪表”，需要对材料的数量及特性做详细描述，便于采购部门准确跟进。

4.3.2垂直运输计划。编制“材料运输计划”，核实现场各类运输电梯的可使用情况及可容纳的最大尺寸，作为材料运输计划或材料下料的依据。

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房地产开发项目前期策划合同的要点

随着商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。

在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流，房地产开发项目前期策划随之产生，因此，前期策划合同的订立，是一个不能回避的法律问题。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念 房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。

房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。 （ 一）委托人的义务

房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、

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前期策划定位报告服务内容：

1. 唐山市整体市场概况

1.1宏观经济背景

1.2消费市场状况分析

2. 区域市场环境分析

2.1 研究区域界定

2.2 项目区域总体环境分析

2.3 项目区域道路及交通设施规划

n  项目区域道路及交通设施状况

n  对区域总体商业环境所起到的作用

3. 市场供应分析

3.1零售市场状况

n  商业市场现状（物业类型、供应量、经营状况、模式、定位、租售状况、品牌、推广）

n  商业项目未来供应

n  区域零售业态与比例

3.2区域商业竞争环境与市场空间分析

n  市场供应方面

n  经营业态方面

3.3区域商业未来发展格局

3.4区域商业物业之租金与售价分析

3.5区域市场供应特点总结

4. 市场需求分析

4.1区域人口发展基本状况与分析

n  区域人口状况（原住、迁入、办公、酒店人口、其他相关人口）

n  区域人口状况发展总结

4.2项目区域商务和居住区对项目发展的影响

4.3区域消费者之消费习惯、消费模式定性分析

n  消费者特征

n  消费者消费模式、消费水平、消费习惯

n  区域消费特点总结

5. 项目区域主要物业分布分析

分析不同类型物业的地域分布特征，划分出居住圈层、商务圈层、商业活动圈层等，分析本项目在聚集或离散情况的优劣表现，为项目以后的市场总体定位奠定基础。并重点考虑区域在建商业项目，如入市比本项目早，通过对这些商业物业全方位的了解，发掘其优劣势，找出其对本项目发展的正面影响，规避负面影响，避免本项目在入市时重蹈覆辙或与其发生冲突。

n  居住圈层

n  商务圈层

n  商业活动圈层

6. 主要物业核心竞争能力、竞争手段分析

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20xx年前期策划部上半年总结

根据20xx年全年计划和项目的实际情况，前期策划部主要完成工作如下：

一、 落实和安善各项产权手续完善工作，现状出让手续已报入市土地局窗口。

1、 完善和补办办理产权变更手续所需各项前期资料，确权手

续进一步落实。

北苑宾馆历史情况复杂，经历土地使用权变更及不断更新改造的变迁，已有的前期资料不符合现办理产权证要求。上半年，前期部工作人员一方面继续查找各项资料，一方面进行完善资料的工作。先后完成了办公楼竣工资料完善，并将培训楼和办公楼等建筑的前期资料都备齐。

通过公关,经与区土地局协调,未占工作周期，在原确权证明中加注办公用途,为项目办理现状出让和下一步运作的增加更多主动性

2、 免契税和免增值税证明取得，为集团公司节约资金达千万

元以上。

在产权证变更手续中，因涉及集团公司名称变更，由原总公司

变成有限责任公司，必须办理免税手续，否则集团将按规定缴税。虽然对该项业务初次办理，而且涉及很强的财务专业性，但部门人员克服困难，按照要求编制各项内容，逐项找税务部门审核。因企业注册所在地和房产所在地分属海淀区和朝阳区两个地区税务部门，因此增加攻关难度。通过努力，提前一个月完成两项工作，其

中免契税额49.98万元，测算减免土地增值税在1000万元以上。

3、 楼牌号正在办理中.

北苑宾馆因建成早，故一直未在公安局对各个楼座的门牌号进行

备案，影响产权证变更和备案等一系列手续的办理。经协调区派出所和公安局，经办人员已来看现场，预计一个月内可完成。

4、 土地评估完成，现状出让已报入市土地局。

经土地评估公司评估，目前宾馆建筑按照商业和办公两类进行，

评估总地价款约为3500万元，待上市地价专家评审会后最终确定。为压缩工作周期，在产权资料未齐全的情况下，现状出让的手续已通过协调开始办理。

5、 完成楼座测绘工作，免于罚款。

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