G13地块调研报告
一、项目概况
地块位于浦口区江浦街道新浦路7号地块。东至迎江路；西至新浦路；北至临河路；南至下河街路。 出让面积36681.3平方米 ，二类居住用地，年限：70年 ，建筑容积率：1.0＜R≤1.7 ，建筑密度：≤30% ，建筑高度：≤35米 ，绿化率：≥35% ，挂牌成交价：26200万元 ，按照1.7容积率计算，地块均价4201元/平米。周围有浦口中心医院，在新浦路上的城南新村还有社区医院，周围有南京市浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学，在新浦路上有苏果超市便利店以及其他几个小型超市。地块周围的菜场是凡星菜场、康华菜场。保证业主的正常生活需要。周围公交有雨乌线 ，汉江线、浦赛线、浦集线、603路，开车距离过江隧道10分钟左右车程，交通较为便利。
地块位置：
二、环境分析
2.1 宏观分析：
2.1.1.中央层面
在刚刚发布的政府报告中，温家宝总理指出去年我国政府实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重把握好政策实施的重点、力度和节奏，努力做到调控审慎灵活、适时适度，不断提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。我们把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，保障供给，搞活流通，加强监管，下半年，世界经济不稳定性不确定性上升，国内经济运行出现一些新情况新问题，政府一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合，重点支持民生工程特别是保障性安居工程。在报告中还指出，政府坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。
2011在上海和重庆出台的房产税也在一定程度上抑制了房价过快过高的增长。对于这个问题，中国财政专家贾康表示，在结构性减税中，开征房产税，会带来必要税负的增加，也可以平衡税收收入。在两个城市试点，是试图建立房产税制度的框架，已经看到了大方向、也出现了我们期待的正面效应，要进一步动态优化。在十二五期间，房产税肯定会在更多城市推广。但是房产税的推进肯定是一个渐进过程，要分若干步。房产税并不是化解问题的独门药方，但它是结束当前房地产的行政调控手段一个必要条件。
20##年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。根据专家所言20##年中央进一步巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。总的调控方向没有变。首先，去年的提法是抑制房价过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，20##年1000万套，20##年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。从20##年到20##年房地产市场尤其住宅市场的最大话题就是限购令，限购令实施不到两年时间，全国楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。然而，各出奇招的“松绑”对策是否能对抗中央决定，正如刚被叫停的上海二套房等半路夭折的政策，目前来看，未曾奏效。
…… …… 余下全文
