篇一 :XX房地产项目公司内部审计报告

xxxx置业有限公司

20xx年内审报告

xxxx置业有限公司成立于20xx年,现注册资本金人民币5000万元,公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处,东临xx路,西侧是xx路。项目宗地总面积:91700平方米,约137亩,代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米,其中:商业面积约19469平方米,住宅面积约112757平方米,社区服务面积约350平方米,公厕面积约60平方米。

xx项目多层住宅一期共12栋楼(414套)、二期共11栋楼(356套)均已全部售罄,分别于20xx年10月、20xx年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼(住宅320套、门面房178间),最后一批房源于20xx年12月交付使用。

由于xx项目已进入工程决算收尾阶段,所以本次内审侧重在于以下几个方面:通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理,进而对项目整体经济效益进行一次测算;通过对项目主要税种的测算,进而计算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关注的事项。

一、xx项目整体经济效益测算

1、销售收入

xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米(不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米),其中:住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日,已实现销售面积共计113564.46平米,其中:住宅104729.46平米,沿街商业1575.6平米,储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米,待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室,住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算,该项目预计可实现总销售额44894.05万元,详见下表。

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篇二 :内部审计总结报告范例-房地产

公司20xx年度内部审计总结报告 根据总经办部署,财务部于今年x月-6月期间,对所属分公司进行了一次内部审计。现将本次审计的主××要情况汇报总结如下:

一、本次审计的主要范围

本次内部审计按照既定方案,对各分公司20xx年度的资产管理状况、内部控制流程进行了了解,对分公司制度执行情况进行了查核,并重点对经营管理各环节中的管理风险、涉税风险进行了评估。

同时,我们认为,分公司财务人员的工作质量,直接关系到分公司财务工作乃至该分公司经营管理的诸多层面。为了提高公司财务人员的整体素质,我们通过对各分公司会计基础工作及作业规范的深入细致的了解,对各分公司财务人员的工作态度、工作能力、执行公司制度及流程方面进行了考评。

二、本次审计主要问题

(一)内部控制方面

1、报废品的问题:报废品与帐载库存存放在同一间库房,待报废品中有购买需求时,杂收进帐销售。但是报废品的品种、数量未得到有效控制,一定程度上混淆了库存正品的管理。

2、入库单目前无仓管人员签字确认,不利于明确经济责任。

3、库存盘点由账盘货的程序,很难有效发现库存差异。建议采取盲盘法,先盘点所有存货,再与账面库存数核对,有差异的应及时调整正确。

4、滞销品仅凭在ERP系统上的日期来判断,不能真正及时地发现滞销品。建议各分公司核对库存商品实物的出厂日期,把滞销品彻底清除干净。

5、存在款项实际已支出,但未履行ERP请款手续的情形,等于以白条抵库,造成货币资金的账实不符。虽然资金支出时经过经理的口头核准,但应严格执行ERP流程的预付请款。

6、一些外购商品采购及费用开支(金额一般在500元以内),采取先支付后报账的方式。但有不少公司动用营业款或公款直接支付,违反了资金支出流程。建议采取备用金制度,常态的小额支出在单笔限额内可以先行支付,报账后再补足备用金。

7、分公司经理的核决权限的执行,存在应报未报,批复未归档,无核决权人员随意代理核准的情况。

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篇三 :房地产审计

从房地产开发项目的内部审计角度来讲,综合审计应主要集中于如下内容:

1、对开发项目决策的审计暨前期尽职调查。目前房地产开发项目的收购方式包含股权收购和资产收购两种模式,在尽职调查阶段需根据收购方式确定所需获取的资料内容及审计关注重点。结合法律、设计、工程、销售等各开发环节尽职调查结果,审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性。

2、项目实施过程审计。根据企业的实际情况,审查企业对开发项目采取的组织结构及管理制度、流程的合理性、科学性、人员配备情况。根据项目实施节点或财务核算节点定期进行审计,重点审查项目实施阶段性目标完成情况及开发概预算变更管理的科学性、经济性。审查财务收支、合同签订、执行,工程进度、质量及公司制度、流程执行等情况。另外需重点审查公司经营计划、项目预算的编制深度、及其可行性、可考核性。

3、项目结算审计暨经济效益审计。项目完成后,要最终对项目开发实际结果与决策目标是否一致、偏差是否合理进行审计,并对项目实施过程中是否合理、科学的采取措施、调整目标进行分析、评价。

项目投资决策审计

在对项目投资决策审计时,如未明确收购方式,则均按照股权收购模式对被收购目标公司的项目立项及证件获取情况、财务状况、经营管理现状及合同管理、执行情况进行全方位审查,从而深入、真实了解目标公司经营现状,分析、判断被收购目标公司的潜在风险,更科学、有效的确定目标项目实施的预期目标。

该阶段主要关注内容包含审查目标公司的资产、债权债务、成本情况;存货的#5@p完整性及真实性;目标项目立项、证件取得及相关宏观政策情况;结合债权债务的财务数据,了解已签订合同的权利、责任以及终止义务条款内容;目标公司与关联方产生的资金往来性质;目标公司权限审批流程是否健全,是否按章执行等。通过对以上内容的了解、分析、判断,为项目决策者提供有效信息,防范、降低项目收购风险。

四、项目实施过程审计

(一)资金管理情况的审计

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篇四 :万科集团房地产内部审计手册

内部审计

    万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式,是公司审计室在董事会审计委员会的领导下,依照国家有关法规和公司有关规章制度,独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性,检查、评价内部控制制度的完善性,评估企业经营风险,以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

    所谓真实性,是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果,必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定,记录和反映企业的经营管理活动。

    所谓合法性,是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例,必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 

    所谓效益性,是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。


【审计工作的基本原则】

    《内审条例》所称的基本原则为:

    “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策,在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。

    “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位,必须使它能圆满地履行其审计职责,即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会,独立于公司内所有经营管理活动;内部审计独立开展审计工作,不受其它部门的干涉,审计工作的范围和深度不应受到影响和限制;独立地发表审计意见和建议;内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准,审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。

    “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是,客观如实。审计工作重调查研究,重审计证据,即审计过程中必须以客观事实为基础,实事求是,注重证据,不夸大或缩小事实。

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篇五 :房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题

房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题

一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样

有个人独资开发(含外商独资);有中外合资开发;有合作、合股开发,按比例分配利润或开发产品;有联合开发,一方出地,另一方出资,按商定比例分配开发产品;也有接受委托代建等等。从开发规模看,有小规模或较大规模或成片开发的,开发周期一般都比较长,所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。因而会计师事务所在选派审计小组时,关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师,以利更好运用审计程序和审计方法,提高审计质量,这是降低审计风险的最基本措施。

二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况,掌握客观实际方面的经济信息资料

1、必须调阅有关档案、资料,包括经营模式的有关合同、协议;开发项目的立项申请、批文;土地使用权的有关批文或合同;总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料,弄清楚项目建设的合法性。

2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况,投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况,偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告,对照开发过程出现的新情况、新问题,通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策,并作为开发项目评价的重要依据。

3、要认清房地产企业审计复杂性,不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄,更不应采取简单化,走过场形式,要按开发项目逐项弄清情况,分析存在问题,根据实际情况加以调整确认。

4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。深入现场向施工单位和有关单位了解情况,弄清楚工程进度,以及能否如期建成交付使用,各方有无违约及需要赔偿等情况。

5、房地产企业税收也有其特殊性,销售商品房收入作“主营业务收人”核算,预售商品房作“预收账款”反映,而营业税又要根据当期实际收到房款计算交纳,所得税土地增值有的则根据营业收入的一定比例预缴,清算时间一般都拖得比较长,应提该缴的都要核查清楚。

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篇六 :房地产项目审计制度

房地产项目审计制度

第一章 总 则

第一条 为充分发挥审计工作的职能,规范审计行为,根据国家有关法律、法规和z房地产开发有限公司管理制度的规定,及项目部的管理制度,制定本制度。

第二条 本制度适用于项目部审计,服从于z集团公司审计部的业务安排。

第三条 项目审计部门,负责对项目部进行内部审计和监督。

第二章 审计职责

第四条 项目审计部在z集团公司、工程项目部,集团总经理领导下独立行使审计职权,向集团公司董事会、工程项目部,集团总经理报告工作。

接受集团审计部的指导或委托,定期向集团审计部报送审计计划和审计报告。

第五条 根据国家的方针政策,财政法规和本集团的规章制度,对项目部的财务收支及其经济活动的真实性,合理性和效益性,进行系统的审计监督,以达到维护公司的财务制度,改善经营管理水平,提高经济效益,实现经营目标。

第六条项目部审计工作任务

一、参与工程承包、材料采购合同,工程预算,工程结算,工程款支付,材料采购的真实性审核。

二、财务审计:

1、参与项目部内部控制制度和财务管理制度的制定和完善,对企业内部控制制度的健全性,有效性及执行情况,财务规章制度执行情况进行监督审查;

2、财务收支和有关经济活动的效益、效率性、经济性、合理合法性;

3、项目部财务收支、财务记录、财务档案管理;工程分包价格、数量的真实性;材料采购价格,仓库材料物资入库、领用、库存,报废的物资的处理,退租物资退场的监督;其他应属审计部工作范围的事项等。

4.对严重违法乱纪,侵占贪污企业财产的案件进行专案审计。

三、项目工程审计:

1、对工程建设项目投资实施全过程审计,包括方案、设计、概(预)算、招投标、合同的签订、施工设计变更及现场签证、施工进度付款、竣工结(决)算的审核等。

2、参与建设项目方案、设计的比选,编制工程概(预)算,对拟建项目建设成本作出合理的经济评价。

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篇七 :房地产开发企业销售收入审计攻略

房地产开发企业销售收入审计攻略.txt爱情是彩色气球,无论颜色如何严厉,经不起针尖轻轻一刺。一流的爱人,既能让女人爱一辈子,又能一辈子爱一个女人!房地产开发企业销售收入审计攻略

房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的经济组织,是伴随着我国土地使用制度的改革、城乡住宅建设事业的发展以及城乡住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业,它与施工企业、建设单位、工业制造业有着一些相似之处或有一定的联系,但又不同于这些产业,而形成一个独立的行业——房地产业。

房地产开发企业生产的最终产品——开发产品生产周期较长,最少数月,多则数年,而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本,但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售,而且可以预售。从财务上讲,预售不等于销售成立,而要等房地产开发产品竣工,产权移交购房业主,同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。因此,房地产开发企业都要等到后期,待房地产开发产品竣工决算,可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本,并向购房业主移交房产,可以确认销售收入实现时,才能将销售收入与销售成本对比,计算确定企业的盈亏。这使得房地产开发企业会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件,本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。

一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法

房地产开发企业资金投入大,销售时资金流入大,其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。

1、将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。

根据《企业会计制度》,销售商品的收入确认须同时满足四个条件:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权,也没有对售出商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定,房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后,确认销售收入的实现。但现实中,有些房地产开发企业人为推迟工程决算,从而达到延迟确认销售收入。

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篇八 :房地产审计文章收集

房地产开发企业销售收入常见的作假方法

房地产开发企业资金投入大,销售时资金流入大,其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。

1、将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。

根据《企业会计制度》,销售商品的收入确认须同时满足四个条件:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权,也没有对售出商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定,房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后,确认销售收入的实现。但现实中,有些房地产开发企业人为推迟工程决算,从而达到延迟确认销售收入。

2、利用房地产销售专用#5@p管理漏洞隐瞒收入。

房地产销售专用#5@p是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证,也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中,有些房地产开发企业不按#5@p管理办法严格管理#5@p,在#5@p的使用和保管过程中存在着许多问题,主要表现在开“阴阳票”,甚至不开#5@p。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。

3、延迟开具房地产销售专用#5@p,调整销售收入入账时间。

房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后,购房业主交清房款并办理了移交手续后,向购房业主开具房地产销售专用#5@p。而实际中,有些房地产开发企业借用种种理由,延迟向购房业主开具房地产销售专用#5@p,从而达到了调整销售收入入账时间的目的。

4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定,转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”,不按视同销售计提相应的税金,这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数,从而少计了税金。

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