湖南华菱神农湾酒店顾问、管理系列方案

方案一：

酒店定位论证报告

项目地址：湖南省炎陵县神农谷

项目顾问：湖南普瑞温泉酒店有限责任公司 

联 系 人：李** 

概 要

湖南华菱神农湾酒店（拟建）基地位于湖南省炎陵县著名旅游区神农谷内，项目区域内以及周边环境优美，碧树绿稼，绿水缓流，奇峰环抱。酒店拟建于万阳河畔以南，万阳河北岸为神农谷森林公园游客服务设施所在地，南北两岸已有车行桥梁连接。

神农湾酒店工程分两期执行，一期工程主楼和二幢别墅已于20xx年11月4日开工建设，二期工程目前正在论证和规划过程中。

根据酒店业主单位的基本构思，为规范酒店经营管理，保障对客服务质量，拟引进管理公司对酒店进行专业管理。

在过去的几个月时间里，项目业主单位华菱集团天和房地产公司就该项目的经营顾问和托管一事，已和湖南普瑞温泉酒店管理有限责任公司进行了多次接洽。为此，管理公司方面也派出了专门团队到项目现场进行实地考察。根据考察的基本情况，结合国内外目前酒店经营的一些特点，管理公司拟就项目基本定位进行论证，并形成书面的论证报告。

报告将结合项目的实际情况，充分考虑炎陵地区的经济环境、旅游酒店市场的基本现状等因素，对项目进行比较细致的SWOT分析，另结合目前国内外酒店经营的一些特点和热点，对酒店项目的基本定位进行充分论证，并对酒店今后在经营过程中的基本思路提出相对比较可行的建议。

报告的基本内容包括：项目概况、炎陵地区总体经济情况分析、炎陵地区旅游及酒店市场情况分析、项目SWOT分析、项目定位综合论述、项目经营基本思路以及附件等部分。

通过此报告，普瑞温泉酒店管理有限责任公司就酒店未来的经营定位提出了具体的解决方案，为酒店的规划、建设、装修、经营等实际工作提供了相对比较准确的参考依据。

具体内容见正文。

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一、**市酒店、宾馆现状分析

（一）我们调查的酒店主要有##宾馆、##大酒店、$$大酒店、**大饭店、%%大酒店、11宾馆、33宾馆、22大酒店、44大酒店（在建）。

（二）主要分布状况：**路三家，***路四家，*****两家。

（三）各酒店详细情况（见附表）：

（四）上各酒店调查情况分析：

         ①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中**、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。

②入住率比较高的酒店主要有%%大酒店、**酒店和33宾馆，平日的入

住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是**大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。

     ③  ****?*?*8888**等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相当大的市场。

(五)**市在售产权酒店分析

1.保利大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好：

①与**酒店合作；

②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。

③投资总额低（ 42㎡仅8万多一套），首期仅需支付2.5万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。

2.**大酒店：位于**对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。

与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足：

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XX五星级酒店功能定位报告

酒店位置：中心城区

交通：便捷

一、客源定义

商务客人：是商务公司和政府机构因公到目的地酒店有住房需求的客人。 会议客人：来源于各行各业对酒店会议室有需求，一般对用餐和住房也有需

求的团体客人。

旅游度假客人：因旅游、度假对酒店有需求的客人。

散客：没有预定，多数会选择购物、娱乐、办事、用餐、交通方便的繁华市

中区。

二、客源分析

1、商务市场

1）xx地主要产业：高新技术、物流配送、高端服务业、文化产业、工艺美术业、文化产品制造业、旅游业等。是家具产业集聚基地、现代家电产业集聚基地、新型自行车产业集聚基地、精细化工基地、金融产业服务基地、汽车电子产业集聚基地，这些产业都在中心城郊，整个区域存在大量的商务客源市场。

2)中心城区内目前商务公司尚少，城区边缘有比较多的日资、台资、港资、各种合资工厂企业。区内的国际自行车赛场、龙岗公众高尔夫球场、体育中心、会展中心(原深圳高交会馆)、体育运动学校、XX信息职业技术学院等项目正在完善，酒店附近有多栋高档写字楼尚在招租，这些项目都是在发展初期，如果将来发展成熟也会存在较高端的商务客源。

2、会议市场

会议市场一般是会议、住房、用餐综合型消费，消费总额较高，而会议室和客房成本较低，是会议酒店收入的主要来源。区内的企、事业单位、各政府机构和各种社会团体有丰富的会议资源。深圳市的其他行业、协会也是可以开发的资源。会议资源地域限制性不是很强，可广泛挖掘。

3、旅游市场

XX的主要旅游资源是位于离中心城1小时车程的大鹏半岛，那里具有国际水准

的滨海旅游，有多家临海的度假酒店，旅游客源基本不会选择城区内的酒店。

4、散客

散客市场极不稳定，暂时没有吸引大量散客的资源。

三、本区域五星级酒店配套设施一览表

龙岗中心城五星级酒店配套设施一览表

xx酒店 皇冠假日 xx酒店 xx酒店

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天津某大酒店项目市场定位报告

（一）酒店业发展情况

一、中国饭店业发展情况

二、天津市酒店市场环境认知

三、项目周边酒店市场环境认知

（二）竞争市场类比分析

一、市场数据汇总

二、市场数据汇总分析

（三）项目SWOT分析

一、项目自身情况

二、项目SWOT分析

（四）市场定位

一、市场定位思路

二、市场定位结论

（一）酒店业发展情况

一、全国饭店业发展情况

1、全国星级酒店20##年上半年与20##年上半年数据对比：（图1）

（图1）

由图1可看出，全国星级酒店规模正在不断扩大，但出租率及平均房价受到各方面的影响，均出现一定幅度的下降。

2、20##年1-4月饭店业会议市场情况：

①、会议销售额变动：平均下降27.83%

其中：餐饮销售额变动：平均下降30.31%

客房销售额变动：平均下降了23.25

②、在各种会议类型中，政府会议下降明显，达到37.94%，企业会议与协会社团会议变动不大，而专业会议承办-会展公关公司等会议则上升了22.5%。（图2）

（图2）

3、20##年1-4月饭店业商务市场情况

商务市场与会议市场相比，变动不大，但是受到国内外经济情况的影响，还是出现了小幅的下滑。

①、营业额变动：-2.46%

其中：餐饮销售额变动：3.31%

　　客房销售额变动：-8.61%

平均房价变动：-9.96%

平均出租率变动：-2.53%

②、客人来源变动：20##年1-4月商务市场中来自旅游团队和会议团队的客人均有大幅下降，除此之外，上门散客、OTA、直销等渠道也表现不佳，直接影响了商务酒店的整体销售额。（图3）

（图3）

4、2013中国饭店业度假市场情况

20##年1-4月份，度假市场也不容乐观，营业额平均下降6.93%，但是其中餐饮销售额下降明显，达到16.45%，平均房价微量上扬，而平均出租率则下降6.57%。

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中国旅游酒店市场需求调研及发展定位分析报告（2013-2017）

中国旅游酒店市场需求调研

及发展定位分析报告

（2013-2017）

观研天下（北京）信息咨询有限公司

出版时间：20xx年

观研天下--观研网 中国企业市场发展咨询机构 /

中国旅游酒店市场需求调研及发展定位分析报告（2013-2017）

正文

旅游酒店是旅游业的重要组成部分，是旅游业生存与发展的核心要素。伴随着人民生活的富足，外出旅游已经成为现代人休闲放松的重要方式。而旅游消费同时也呈 现出了多样化和流行化的趋势。但顾客日益增长的消费预期与各酒店间产品与服务的同质化，使旅游酒店之间为抢占有限的市场份额，展开了“你死我活”激烈竞 争。

观研天下（Insight&InfoConsultingLtd）发行的报告书主要研究旅游酒店行业市场经济特性（产能、产量、供需），投资 分析（市场现状、市场结构、市场特点等以及区域市场分析）、竞争分析（行业集中度、竞争格局、竞争对手、竞争因素等）、工艺技术发展状况、进出口分析、渠 道分析、产业链分析、替代品和互补品分析、行业的主导驱动因素、政策环境、重点企业分析（经营特色、财务分析、竞争力分析）、商业投资风险分析、市场定位 及机会分析、以及相关的策略和建议。 调研方式和数据来源：观研天下有自己独立研发部门。部门成员分别擅长在中国宏观经济、橡胶、医药、机械、IT通讯、能源化工等领域进行深入调查研究。定期 不定期采访各行业资深人士，并进行约稿。各行业公开信息：业内企业及上、下游企业的季报、年报和其它公开信息；各类中英文期刊数据库、图书馆、科研院所、 高等院校的文献资料；数据部分来自国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统观研天下--观研网 中国企业市场发展咨询机构

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酒店定位策划书

常州***产权式酒店项目定位（操作）报告

一、 项目规划思路及定位概述

（一）、规划思路及定位

本项目处于常州新老商业中心的中心地带，大常州市政规划的中央生活区中心位置，周边生活DNA配套设施成熟完整，位置极佳。辐射范围内的常住生活人口达50万，离常州高新技术开发区及各大工业园区10分钟车程，商业中心5分钟车程，新市政府行政中心5分钟车程，项目定位为CBD中央商务核心标志的元素完全具备。 根据项目规划要求，，规划为“南北双子座”形式——南楼主要为快捷酒店及商务办公，北楼为纯酒店，共用酒店大堂。酒店1—3层为酒店大堂及整体商业，面积大约为12000平方。4层以上为产权式酒店面积大约为90000平方。

（二）、规划细节：

1层规划为独立门面及酒店大堂

2—3层规划为整体商业，可以通过整体出售或招商形式，进驻为酒店配套服务类商业项目，例：健身房，茶吧，餐饮，娱乐等。

4层以上，南楼快捷酒店模式面积控制在50—100平方，可根据客户的要求进行菜单式装修，可自住，或交由酒店管理公司经营管理，获得固定投资回报。北楼纯酒店模式全部为套房式装修，统一由酒店管理公司经营及管理，获取每年固定投资回报收益。

此规划的优点体现为：

1） 节约开发成本，土建及安装费用降低

2） 丰富了产品类型，有利于扩大目标购买客户群体

3） 全新的投资概念，产品卖点增加，客户投资方式多变，增加投资信心，有利销售

4） 项目后期经营管理模式灵活多变

二、销售模式概述

针对项目体量较大以及规划要求限制的特性，在销售组织上，采用以下销售策略：

1）南楼快捷酒店及商务办公产品形态采用客户一次买断，自主选择经营方式的模式。客户可以选择自用（无回报），或者与酒店管理公司签订约定期限的委托经营模式，获取固定回报或分红。在销售组织过程中，做好前期客户积累，根据客户需求的比例，合理分割产品空间，为销售控制中的楼层安排及产品形态划分做好基础。

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酒店调研报告

酒店调研报告简介

一  调研时间：20##年9月3、4 号

二  调研地点：合肥市元一希尔顿大酒店、万达威斯汀酒          

              店、天鹅湖大酒店
三  调研目的：通过这几天的参观实习和调研，对各种类型

              的酒店的观察，并对具体的案例进行分析，

              增加关于酒店空间设计的知识，了解宾馆的功 

              能设施、空间设计、照明设计、色彩设计以及宾馆                                        

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