鑫业中心写字楼项目定位报告
一、项目界定
1、指标及规划
1)项目指标
建设用地面积:10157㎡,总建筑面积:38743㎡,容积率:2.5
2)规划
项目物业类型为写字楼与底层商业的结合类型;
项目我们按照利润最大化条件考虑,以售为主,二楼商业可考虑持有出租;
2、地块解析
(1)区域位置独一无二,资源一流,周边住宅开发成熟
1)区位:紧邻赣州五星级酒店,章贡大道与金东北路交界处,距离赣州开发区城市综合服务配套区(CBD核心)1.5公里;地处三大区域交汇处
2)交通:周边路网完善,道路宽敞;
3)资源:一线江景、二线山体公园;
4)周边:固定高档人居环境,支持商业发展。
(2)开发区第一个纯商务写字楼项目
1)物业类型:以底层商业和写字楼结合的模式
2)项目周边以居住用地为主,且居住小区已经非常成熟
(3)项目周边商业氛围缺乏,市政配套建设不完善
1)路网建设还处于初期阶段,车流量小;
2)周边项目都为住宅项目。
地块价值提炼:
v 地块:地块稀缺,溢价空间较大
v 区位:商务区、住宅区,给项目带来一定的人口支撑
v 资源:市政配套逐渐完善,路网健全,且道路宽敞
v 商业:周边高档富人居住社区氛围成熟,区域商业设施配套不齐全
v 地缘:地块原业态的影响依然存在,往西河方向环境越差
v 规划:小规模、大背景,让项目可塑性明显
3、项目问题界定
1)周边地理人文环境尚佳,但属于非主流商圈
2)市场竞争激烈,区域相对陌生
3)项目优势众多,但对写字楼没有核心驱动力
4)项目规模小,昭示性不强
直接导致
1)地块价值没有提升项目价值
2)项目陷入同质化竞争
3)项目定位没有形成核心竞争力
4)项目昭示性不强,形象拔高有难度
项目定位四问
1)如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力
…… …… 余下全文