2004 中国房地产金融报告

.cn 20xx年08月15日 20:13 中国人民银行网站

2004 中国房地产金融报告

中国人民银行房地产金融分析小组

2005 年8 月5 日

目录

内容摘要?????????????????????????????4 第一部分2004 年房地产市场和房地产金融形势???????????5

一、2004 年房地产市场的基本情况????????????????..5

(一)房地产开发建设增幅回落????????????????..5

(二)房地产市场的供求关系得到改善??????????????6

(三)房屋销售价格上涨较快??????????????????8

(四)住宅供应结构性问题凸现?????????????????9

(五)投资性购房需求增长较快?????????????????9

(六)境外资金加速进入热点地区房地产市场???????????10

(七)已出让存量土地没有及时得到开发?????????????10 二、2004 年房地产金融的基本情况?????????????????13

(一)房地产投资到位资金增幅下降?????????????.?13

(二)房地产贷款增幅较高???????????????????13

(三)房地产开发商贷款增幅减缓????????????????14

(四)个人购房贷款维持高增长?????????????????15

(五)个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区????????17

(六)政策性住房贷款高速增长?????????????????18

(七)房地产贷款具有潜在风险?????????????????19

第二部分房地产金融政策与房地产金融风险的防范???????????20

一、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策???20

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20xx年第三季度中国房地产金融报告

2009/12/16 19:44

20xx年第三季度中国房地产金融报告

央行数据显示，今年特别是三季度期间我国中长期消费贷款出现快速上升态势，中长期消费贷款中购房贷款所占比重达到95%以上，因此三季度中长期消费贷款的走势看，购房贷款上升速度很快，9月末达到了4.4万亿。短期消费贷款相对平稳。

* 三季度相对二季度而言，房地产信托计划发行的数量和规模都有所提升。三季度共发行了57个，二季度为52个。三季度房地产信托出现了一些新动向，如信托公司和一线房地产企业签订战略合作协议、房地产专业机构开始介入，呈现出了更多的基金化特征

* 三季度，银信合作的理财计划中，投向房地产的有34个，其中7月为6个，8月为13个，9月为15个。这些理财产品平均年化收益率在4%左右，平均周期在350-450天。

* 上市成功的企业中不乏中国房产信息集团、恒大地产、世联地产这样名企，他们选择了不同的上市地点，但殊途同归，成功融资。也有像卓越置业这样的企业，倒在了证券市场的门外。失败的原因可能是多方面，除了企业自身经营因素外，天时、地利、人和缺一不可。

* 我国前三季度GDP增长率为7.7%，为了确保全年增长8%以上，第四季度GDP增长率将在9%以上，那么与经济增长密切相关的投资、信贷规模将继续加速。房地产市场依然是拉动经济增长的重要引擎，第四季度，在国家购房优惠政策可能取消的影响下，刚性需求和部分投资需求可能会抓紧时间赶优惠政策的“最后一班车”，这也将直接导致新增贷款的放量增长。

* 经历过美国“次贷危机”的洗礼，我国的金融创新将更加注重风险控制和管理，避免出现中国式的“次贷危机”。同时，在金融创新的引领下，房地产企业的融资渠道也同样得到拓展。

一、央行“动态微调”货币政策

政策动向：七月末，央行发布二季度货币政策执行报告，提出下半年对货币政策的执行进行市场化“动态微调”。央行这一表态顿时引起市场的广泛讨论，有评论直指央行“动态微调”的表态是货币政策转向的信号。

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2013房地产金融投资的创新发展

旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问

New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 北京绿维创景规划设计院

官方网站：旅游运营网

版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪

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旅游运营网

2013房地产金融投资的创新发展

北京绿维创景规划设计院

本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联金融投资委员会协助提供。

资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的20xx年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

一、20xx年房地产金融发展特征

20xx年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。总结起来，主要有以下几个方面：

1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源

据统计，从20xx年到20xx年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。而国内贷款占资金来源的比重从20xx年的18%下降到20xx年的15%。进入20xx年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。上半年房地产信托贷款共发行217笔，融资达到531亿元。

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企业导报20xx年第24期

我国房地产金融发展现状分析

摘要：房地产业是一个高风险的行业，它高度依赖金融市场的信货支持，因此，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，也不可避免的承担了房地产业的高风险。本文将从我国房地产金融的发展现状分析入手，着重分析目前房地产金融发展存在的问题和风险。

关键词：房地产金融风险现状

房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素，房地产金融业的发展也促进了这些年房地产行业的飞速发展，从节节攀升的房价我们可见一斑。

但是从今年来看，银行业出现"钱荒"，很多银行都取消了住房抵押贷款利率优惠，甚至利率还出现上浮倾向。商业银行对住房抵押贷款信贷收紧的新闻报道经常见诸各大新闻版面。商业银行信贷收紧说明一个问题，银行业资金面紧张，银行业不愿意把钱投向周期长、回报低、风险大的住房抵押贷款。可见房地产风险开始凸显。

一、我国房地产金融的现状

中央和地方在严格施行差异化信贷政策和限购政策的过程中，抑制投资投机性需求，加上地方政策对合理的改善性需求的支持，品牌房企带头主推刚需产品。政府与供给双重作用，剌激了刚需的集中释放，推动了大中城市房屋成交量的快速放大，价格一直保持上升态势。20xx年7 月调查显示，在监控的288个主要城市中，共有217个城市一手房交易价格出现上涨，中国城市住房（一手房）价格288指数为1050.5点，较上月上升8.7点，环比上涨0.847。， 同比上涨11.36^。

虽然在拓宽融资渠道创新金融手段中，房地产信托、私募基金取得了一定的发展，房地产企业间出现的大量并购机会也给房地产私募基金创造了发展空间，新修订的基金法的实施给房地产私募基金带来了更为广阔的机遇， 但是从目前看银行信贷仍是房地产资金的重要来源。2012 年，房地产开发企业资金来源中国内贷款为1.48万亿元， 增长

13.27。。个人按揭贷款1.05万亿元，增长21.37。。房地产信贷方面，随着市场的持续回暖，个人住房信贷增速，12.

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论我国房地产金融发展现状及问题 【摘要】我国房地产金融对支持房地业快速发展起到了重要作用，但存在金融创新不足、金融风险较大等问题，需要进一步完善房地产金融市场，加快金融创新，维护金融稳定，支持房地产业的健康发展。

【关键词】房地产金融 发展现状 存在问题 解决方式

一、房地产金融及房地产金融的概念

房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费等服务的金融活动。从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产保险、房地产资金转账结算、房地产信托等业务，其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅购买、建造、维修、装饰等活动服务的“住宅金融”两个主要部分。

二、 我国房地产金融存在的问题

（一）风险过于集中于商业银行体系 由于我国金融市场发展处于初级向成熟过度的阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

（二）房地产企业过度扩张，信用风险显著

在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。因此，银行除了要间接承受巨大的市场风险外，还要直接承受借款客户的信用风险。通常，信用风险是商业银行开展信贷业务面临的主要风险之一，而这类风险正因我国商业银行对房地产企业和个人贷款的集中度不断提高显得尤为突出。主要表现在以下两个方面：其一，房地产企业信用风险不断增加。众所周知，房地产开发所需资金数额巨大，所以，房地产企业只能通过外援性融资来解决资金缺口。近年来，我国房地产市场空前繁荣，房地产企业极力寻求资金支持，加速扩张。

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歪打正着 麦佳汇的绝地逢生

文/蔡燕兰

房地产行业大热之时，他跟风建造六栋高端大气上档次的豪华公寓楼；当房地产行业遭受严厉调控的时候，傻了眼的他居然绝处逢生，为网络卖家提供贴身的后勤服务。由此，一度无人问津、甚至无法开盘的楼宇，一夜之间成为数千家大大小小卖家眼红争夺的“香饽饽”办公区。

这就是应盛华和他的“麦佳汇”园区正在经历的一系列让人惊叹的转型。应盛华笑着调侃自己说，他的身份已经不再是单纯的房地产开发商，未来自己或许更适合“卖家的后勤保姆”这一头衔。

跟风豪宅 不敢开盘

20xx年，正是杭州房地产行业最火热的时候。浙江美基实业有限公司（以下简称“浙江美基”）总经理应盛华做了一个重大决定，在杭州著名的西溪湿地旁打造六栋高端、大气、上档次的精装修豪宅公寓。由于地处国家级湿地公园，且周边围绕着海港城、沃尔玛、西城广场等配套资源，公寓在设计之初，便朝着“平层大宅”的改善型房产方向一路狂奔。

为了体现高端、大气、上档次，当时浙江美基为这六栋大楼全部进行高端路线的配置。“当时的第一设计元素是一定要装中央空调，这个还不算，还增加了地源热泵、24小时热水供应等设计都加在里面。”仅仅这些高端设计，就分耗费了上千万的投入。除此之外，豪宅的最大标志便是空间的宽阔。为此，在设计房屋面积时，浙江美基果断将楼层户数限制在一梯两户，这也意味着，整个三、四百平米的楼层空间内，每户的房型都超过150㎡，属典型的精装修大户型。

“真的没有想到，当时这么火热的户型，现在压根就卖不动”，不但应盛华的楼盘根本无人问津，就连一街之隔的众多楼盘都在一夜之间成为滞销楼盘。记者从周边楼盘了解到，受房地产调控政策影响，这些昔日价格高昂的豪宅纷纷停工或延后开盘日期，在这股寒潮中，杭州地区几乎所有改善型房子都开始遭遇寒冬。

“不但房子卖不动了，价格也卖不高，这个时候我们都急了！”应盛华急的是，一来这一3万平米的楼盘属于小型项目，压根没法跟几十万平米的大型房产项目比拼。“大的房产可以走低价还能有一些销路，我这个楼板最小的房型也有147㎡，最大的房型则将近540㎡”。除此之外，楼盘无人问津的另一面则意味着开盘亏钱、不开盘破产的尴尬局面。“当时出现这种行情我们都傻了，我们把房子的定位定错了，这个时候如果开盘，这简直没法想象，谁会来买140多平米的房子啊。旁边的楼盘不敢开盘，我们也不敢开盘”。从20xx年下半年开始，浙江美基便一直被这一问题困扰，深陷其中。

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凯德中国房地产金融业务介绍

一、背景资料 

1、实力雄厚的母公司——嘉德置地

嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。

图一：嘉德置地全球业务布局

图二：公司结构图

2、凯德中国

凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。

 

图三 凯德中国品牌结构

自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从20##年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从20##年的10.5%增长到20##年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。

凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。

图四 凯德中国价值链

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