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劲松项目定位分析报告

                                 

21世纪中国不动产

20##年元月

目    录

第一章  北京房地产宏观市场分析…………………………5—10

第一节   宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7

一、我国宏观经济运行态势良好

二、宏观经济运行对房地产投资的影响

三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战

     第二节  国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9

一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策

二、把握使百姓“买得起房”的有关政策

三、把握使百姓“买放心房”的有关政策

第三节  20##年北京房地产市场预测 ………………… 10

第二章  区域市场分析…………………………………11—18

第一节  区域环境概述………………………………… 11

           一、地理位置与道路交通状况

           二、周边物业状况

           三、人文环境及配套设施状况

…… …… 余下全文

第一章   项目概况

1.1项目概况

1.1.1项目名称：XX小区住宅小区

1.1.2项目建设用地、规划情况

1.2建设用地

荆门市XX房地产有限公司于20##年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000㎡的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。

1.3规划

为使项目建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。按照20##年9月 17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字20##-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该项目规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于20##年10月8日审批通过该规划方案。

1.4项目建设规模

XX小区住宅小区项目规划总净用地面积110001㎡，总建筑面积215000㎡，其中：住宅建筑面积203000㎡，商业面积12000㎡，总户数1845户，总停车位2056个。

1.5投资估算与资金筹措

XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。项目估算投资资金28700万元，其中：单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。

第二章   项目开发市场分析

2.1 国家、省、市房地产开发政策

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《城市房地产开发经营管理条例》；

（3）《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》；

(4）建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国办发[2006]37号；

（5）国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国办发[2006]50号；

…… …… 余下全文

房地产项目投资分析报告

一、说明

1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。

项目面积参数表

二、项目成本开发成本估算：

 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各种税费，管理销售及财务费用，不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长，本案采取静态分析法进行估算，各项费用详见下表。

（一）土地费用

（二）前期工程费估算表

（三）建安工程费

（四）基础设施费

                                                                         表 4-5

（五）开发期税费估算表

                                                                         表4-6

…… …… 余下全文

房地产项目投资分析报告

一、说明：

1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。

项目面积参数表

 表1-1

二、项目开发成本费用的估算：

本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：

(一)土地费用

       表2-2

(二)前期工程费估算表

表3-3

（三）建安工程费

表4-4

（四）基础设施费

表4-5

（五）开发期税费估算表

表4-6

（六）不可预见费

表4-7

（七）管理销售费用

表4-8

（八）投资与成本费用估算汇总表

表4-9

三、投资计划与资金筹措：

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。

投资计划与资金筹措

表4-10

四、项目销收入的测算

本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m²,三层建议售价****元/m²,（均价****元/m²）。地下停车场，建议售价*万元/车位。

表4-11

说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。

…… …… 余下全文

XX房地产项目开发总结与成果分析报告

（编写范本）

          开发单位：XX房地产开发经营有限公司

编写部门：XX公司项目管理部

编写日期；二〇##年三月

（编拟： 严 彪 ）

目   录

一、项目概况

1、项目背景

2、项目名称

3、项目建设单位

4、项目施工单位

5、项目位置

6、项目周边状况

7、项目性质及主要特点

二、项目技术指标和计划

1、项目技术指标

2、项目开发计划

三、项目组织管理与构架

四、项目实施的主要阶段

五、项目工程管理

（一）质量管理

（二）工程进度计划管理

（三）施工现场管理

（四）技术管理

（五）施工过程及验收资料管理

（六）设计成果管理

六、项目主要成效与评价

1、经济效益指标

2、社会效益指标

3、管理水平

七、项目管理中存在的主要问题与建议

1、思想观念要创新

2、管理模式要创新

3、技术力量要创新

4、强化与树立企业形象

5、加强项目前期管理

6、培育员工良好工作态度与责任意识

7、强化项目管理工作的计划性

8、选择优质量设计公司

9、严格把控施工队伍的选择及工程承包单价

10、做好合同洽谈、合同评审工作

11、做好项目实施阶段的成本控制

12、充分发挥现场监理的作用

13、加强工程的现场管理及监督检查工作

14、加强工程质量管理及监督检查工作

15、加强工程安全管理及监督检查工作

16、加强工程进度管理及监督检查工作

17、强化工程成本的管理控制工作

18、严格把控建筑材料的采购、组织及保管

19、督促监理人员切实履行职责

20、加强工程保修及售后服务工人

八、结语

一、项目概况
1、项目背景：（主要介绍项目开发的目的与开发的合法性，在什么经济条件

…… …… 余下全文

项目房地产市场分析报告

第一部分 城镇宏观经济环境分析

1. XX城镇宏观经济运行状况

1.1. 城镇生产总值走势

1.2. 城镇经济运行情况

2. XX城镇市居民生活和市场行情

2.1. 城镇居民可支配收支水平

2.2. 消费市场

2.3. 市场物价水平

3. XX城镇在xx省的经济排名

4. XX城镇发展规划情况

4.1. XX城镇核心规划发展思路

4.2. XX城镇交通建设

4.3. XX城镇其他发展规划

5. 片区发展规划对项目的启示

第二部分 宏观政策分析

1. 新政策条款及解读

1.1. 政策1（如营业税优惠终止）

1.2. 政策2（如货币政策从紧）

1.3. 政策3（如“国8条”政策解读）

2. 相关政策出台前后楼市动态变化

2.1. 土地市场变化

2.2. 二级市场变化

2.3. 三级市场变化

3. 近期政策宏观调控对区域楼市影响有限

第三部分 房地产市场分析

1. 区域房地产市场特点分析（供求价格状况）

1.1. 供应、需求分析

1.1. 存货量及去化速度分析

1.1. 房地产价格分析

2. 区域细分市场分析

2.1.别墅市场分析

2.1.1.别墅市场状况分析

2.1.2.别墅市场趋势分析

2.1.3.别墅未来潜在供应分析

2.2.洋房市场分析

2.2.1.别墅市场状况分析

2.2.2.别墅市场趋势分析

2.2.3.别墅未来潜在供应分析

2.3.公寓市场分析

2.3.1.别墅市场状况分析

2.3.2.别墅市场趋势分析

2.3.3.别墅未来潜在供应分析

3. 区域房地产市场特点小结

4. 竞争个案分析

4.1. 区域楼盘分布

4.2. 区域个盘分析

4.2.1.个盘1

4.2.1.个盘2

4.2.1.个盘3

5. 片区各代表项目产品分析

5.1. 物业类型

…… …… 余下全文

地块项目可行性分析报告

第一部分：项目概况

一、项目背景

   地块用于土地出让。

二、宗地位置

1、用地四址 ：北至北侧规划支路，西至发鸿街,南至红旗路,东至健康路（具体位置详见规划红线图）。

2、用地面积：53952.3平方米（见地价评估情况表）。

三、宗地现状

1、地块与步行街之间被小洋河、红旗路隔开，有桥梁相接。

2、地块处于射阳县实验小学学区。（射阳当地仅小学实行学区制）。

3、地块内东侧距离健康路42米处有一条小河沟（宽度约11.5米）从南到北贯穿地块，规划要求保留水系。

4、地块南段红旗路向东通往开发区，向西通往329省道，为县城北区域东西干道。

5、地块北端的规划道路是人民医院的内部道路。地块与人民医院之间以金属栅栏墙分隔。

6、商业沿西侧发鸿街、红旗路北侧分布，东侧健康路无商业。红旗路南侧即为小洋河，无商业。

四、地块周边情况

1、地块位于县城商业核心区的北端，南接步行街，西南连接振阳路，均为县城主要商业街。往北（发鸿街至人民医院除外）、往西均无商业延伸。

2、没有上规模的商业购物中心（百货商场），无快捷连锁酒店，无国内一线品牌服饰专卖店。

3、本地大型超市三家：华润苏果（解放路朝阳街路口，三层，底层专柜，二、三层超市，单层面积7000平方米左右，26个收银口）；乐天玛特（振阳街，背靠步行街，三层，底层专柜，二、三层超市，单层面积5300平方米左右，21个收银口）；文峰千家惠（人民东路，距离步行街1.2公里，三层，底层专柜，面积2500平方米；二、三层超市，单层面积5000平方米左右，23个收银口）。

4、红旗路日常人流量约为步行街南端的人民路人流量的40%。

5、本地人没有收费停车的概念，均属沿路边随处停车；电瓶车、摩托车乱停放现象普遍。

6、县城内商业铺面总量巨大。但消费人流主要聚集在步行街及其周边。

…… …… 余下全文