市场调研总结

杭州下沙板块部分楼盘情况分析 20xx.8.20

调研人员：韩葳 程志

楼盘一：东海·柠檬郡

项目基本情况：

东海·柠檬郡位于下沙艮山东路以南，幸福南路以东地块。占地约130亩，建筑面积28万㎡，社区分南北两个区块，北区块是高层景观住宅，南区块是两幢高层的SOHO式公寓。社区距江900米左右，高层可以远眺钱塘江景，是一个体验式的江景景观公寓。 目前二期在售户型89㎡（中间套）和105㎡（边套），均价16000元/平米，全款98折，按揭99折。该批房源交房时间为20xx年x月。物业费1.50元/平方米·月。售楼小姐主要为我们介绍了89㎡的户型，总价在140万左右，赠送空间约为8㎡。105㎡户型赠送空间约为10㎡。并无其他优惠或活动。

项目西面为七格社区，并配套有农贸市场，自带有迷你高尔夫球场和游泳池，车位配比为1:0.8。周边在建有邵逸夫医院（预计交房前建完）、幼儿园、下沙第一小学和政府规划的商业街。公交B1/B1区间/K210/K223/K320/382/K401/K525/K566/K865可到幸福桥站，离建设中最近的地铁站口约1公里左右。

项目实景拍摄：

总结分析：

东海·柠檬郡整体建筑风格为东南亚风格，其项目亮点为独特的建筑风格和投入较多的热带植被。定位为年轻时尚的居住地。虽然项目自身条件独特，但周边配套还无法满足购房者的需求。项目地块位置相对偏僻，周边主推配套都在建设中，目前主要享受旁边七格社区的配套环境。入口处的河已浑浊不堪，环境并不理想。

项目目前二期在售房源为西北角一栋住宅，户型A2：89㎡（中间套）和A5：105㎡（边套），可选择房源较多，市调过程中并无其他人来看房。据售楼小姐所说，因为柠檬郡广告投入量少，所以看房者、购房者并不像其他楼盘那么多，而且来看房的人大多为年轻人，投资商较少。

楼盘二：盛泰·名都中心

项目基本情况：

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我是这样写的，把踩盘的内容分几类，第一是跟我们楼盘有竞争的是哪几个，他们的特色是什么，优劣势在哪里。第二就是归纳出几个离我们楼盘有些距离，但是能分走我们一些客源的楼盘，总结出他们的优缺点。第三就是分析一下踩盘时每个售楼员的态度，怎么样介绍的，哪些楼盘的置业顾问素质高点，对其印象怎么样？总结出态度能给销售带来什么。第四就是价格问题了，总结出每个楼盘房子的价格，他们贵在什么地方，优惠又在什么地方，楼盘的园林怎么设计的，给你带来什么样的感觉。总的来说就是这些，然后就是写出你通过这次踩盘你学到了什么，给你带来了什么。

资料收集阶段。在踩盘的时候就要对这个楼盘有全方位的了解，其经济技术指标要知道（用地面积、建筑面积、容积率……），销售情况以及销售方式的项目概述

2、对其中楼盘的主要特色需明确提出。就如当年我去广州雅居乐地产踩盘，他们的楼盘中每个卧室以外带60公分的凹阳台等等……同时要分析如果本公司采取该项技术有什么好处（风格新颖，令人眼前一亮，符合人民生活习惯等等）与坏处等等（防水处理要注意，广州雨多，通常风也比较大，凹阳台处容易湿滑，且造价要上升）

3、对该项目发展前景作出预测，通过对多个项目的整体推算，来预测楼市大致发展前景

4、总结本次踩盘活动的收获

总之，我认为，这个报告可以自由写，但是你要抓住老板的要旨，就是说要明确老板为什么要派你去踩盘，目的是要知道一些什么资料，你又能为老板决策提供什么意见等等……

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楼盘调研表

目标客户群：企业家、跨国集团高管、高级公务员，还有律师、会计师、医生等专业人士，也有以意大利、瑞典、韩国等国驻穗领事为代表的外籍人士，是南中国区名符其实的“国际大家庭”。

2008.6.7优惠：

1、汇景新城现有业主可享受侨鑫集团特别设立的“家族繁盛基金”，用于自己和亲属的升级或换房，即根据原有物业的价格，设立一定比例的基金，被介绍的新业主购房可以得到基金金额的优惠。

2、现有业主或新购房业主，能以1.1万的优惠均价，购买纽伦堡国际公寓；次公寓不单独对外发售。

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一 实训简介 ? 实训目的：大学生实训，是为了让大学生能提前了解社会，对社会有一定的了解，不至因为盲目而处处碰壁，是一件非常有意义的课外学习行为。让我们进一步了解房地产相关的知识，学习更多的经验。 ? 实训内容:踩盘娄底市大汉．巨龙家园和湘中园两个楼盘 ，了解楼盘信息。

? 实训时间：20xx年x月x日

? 实训地点：大汉．巨龙家园、湘中园

? 实训成员：刘娜 李阳春 曾艳 黄渊军

二 项目分析

（一） 大汉．巨龙家园

? 区位+周边配套：小区位于娄底市新星南路西侧，小区周边设施完备，从正门出去往南辐射范围有娄底职业技术学院、娄底三小、娄底三中、火车站、步步高、娄底中心医院，往北有农贸市场、娄底市第二人民医院、沿河风光带，从侧门出去是月塘市场。

? 商业价值：任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。大汉．巨龙家园的物业类型是普通住宅,商铺。车位费以地上150元/月。

? 小区配套：小区配套齐全，有国际双语幼儿园、休闲会所、室内羽毛球馆、乒乓球室、瑜伽馆、游泳池、石林广场、健身乐园、篮球场，并在四栋高层建筑的架空层设计了活动中心，下雨时为业主提供了活动空间。

? 户型：六室两厅两卫双阳台、三室两厅两卫单阳台、一室两厅一卫单阳台、四室两厅一卫双阳台、三室两厅两卫双阳台、四室两厅两卫双阳台等。

（二） 湘中园

? 区位+周边配套：位于娄底市娄星南路铁路桥东南角。周边配套有邮政储蓄娄星南路支行、湘中—公交车站、娄底市老科协医院、心健大药房站前店、金龙宾馆停车场、新一佳超市、娄底湘都人家风味楼、尚尚酒吧等。

? 商业价值：物业类型是商住两用，主力户型主要推鉴24-140一房至四房，湘中园阳光大道价格以均价2901元/平方米。湘中园三期．阳光大道，北面与娄底城区一条市政规划商业街—万富东街相接，周边交通便利，人口聚集，真正“黄金”口岸。

? 小区配套: 小区配套有空中花园，由于目前开发还在加紧建设中，信息还不够完善。

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项目调查分析报告

一，调查人：向浩天

二，调查时间：20xx年x月9号

三，调查项目：香年广场，蜀都中心，无国界，环球中心，凯旋南城

四，调查目的：1，了解所调查项目的基本技术指标；2，了解所调查项目周边经济，区位， 环境等；3，了解所调查项目的一些细节，比如销售人员素质，案场包装及一些营销方面的感受；4，可以调查到一些网上无法查到的数据信息；5，了解客户需求及找出自身项目的优势。

五，调查项目的基本数据：

1， 香年广场：位于高新区天府大道中段西侧。总占地面积30亩，总建筑面积约25万平米，是一个集写字楼，精装商务公馆，艺术酒店和商业于一体的城市商务综合体。

目前，香年广场销售均价13000元左右。写字楼物管费16元每平米每月。区隔化

电梯设计，日历电梯，运行速度4m/s。一次性付款客户优惠3%，按揭优惠2%。

20xx多个停车位。交房时间20xx年x月30号。

2， 蜀都中心：位于高新区天府大道德赛一街138号。项目总体量50万平米，集写字楼，住宅，行政公寓，精品商街四大业态整合开发。目前写字楼均价15500左右，

公寓9800左右。配备中央空调，3.6米层高，约500平米豪华大堂，无梁楼盖，5.7

米大堂，LOW-E玻璃，大堂管家等。写字楼物管费14元每平米每月。停车位仅1400

余个。13台高速电梯，平均等候时间35秒。全款优惠2%。于20xx年x月30号

交房。

3， 无国界：位于天府大道天府一街。由4栋24层高建筑围合而成。纯写字楼及商业。单栋9部电梯，2800余车位。中央空调系统。LOW-E中空玻璃。配备会务中心及

商务中心。由于目前该项目尚未开盘，所以具体数据都不太清楚。开盘时间大约在

9月底或10月初。

4， 环球中心：位于天府大道北段1700号。环球中心单体建筑面积150万平米。集合五星级酒店群，海洋乐园，艺术中心，中央商务城，西部最大商业集群，购物中心，

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踩盘报告

1、欧亚山庄

【基本概况】

2、锦绣御山国际

【基本概况】

3、尚东紫御

【基本概况】

4、金地荔湖城

【基本概况】

5、合景·誉山国际

【基本概况】

6、保利东江首府

【基本概况】

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踩盘报告

一、聚仁哈佛公馆

1、项目概括：

聚仁哈佛公馆处于南昌县澄湖北大道与莲西路交汇处，项目北望昌南客运站，西靠迎宾大道，南依银三角板块，东邻莲塘中心区，拥有莲塘最好的风景资源——1500亩澄碧湖和新迁入的县政府等多家行政机关。

2、项目资料：

3、项目现况分析：

聚仁·哈佛公馆主要是以高层住宅和酒店式公寓为主，项目现推一期现房（平安曼哈顿风情）2#高层（18F）剩余约133-135㎡通透3房，均价7400元/㎡和1#小高层（12F）剩余57㎡朝北1+1房均价9300元/㎡；二期9# 88㎡通透2+1户型和8#26-30㎡小户型预计要到今

年6-7月份推出，按区位哈佛公馆与君悦府项目较近2+1户型将会对君悦府的销售产生一定影响，要着重应对！

4、项目优缺点简单概述：

优点：聚仁哈佛公馆，地理位置优越，紧邻莲塘三幼、莲塘三小、莲塘二中、莲塘一中（以及规划中附属中小学，九年义务制学校）10分钟一站式全程名校教育；10分钟可到华润万家、沃尔玛，5分钟可到县政府，澄碧湖，交通配套全。上学，上班，购物，只需10分钟。 缺点：小区内部环境比较差，没什么绿化，项目位于澄湖北大道和莲西路口位置过往车辆人流嘈杂，灰尘多且噪音较大！影响业主居住。同时57㎡朝北户型终年无阳光和133-135㎡3房户型浪费面积大、总价过高、性价比低尤为难卖，一般客户难以接受！

二、金色学府

1、项目概括：

金色学府项目位于迎宾大道东侧，紧邻莲塘一中西门，总占地200多亩，总建面330000㎡，共分三期开发，共建7栋，3栋小高层，4栋高层，总户数1141户以及商业裙楼和社区用房。

2、项目资料

3、项目现况分析：

金色学府6#楼高层仅余少量房源在售，户型为50㎡两房和90㎡三房，均价8000元/㎡，全款98折，按揭99折，交付时间为20xx年12月31日前。预计20xx年5月推出4#楼高层房源，户型为70平3房、80平3房，预计均价8000元/㎡，户型与君悦府类似，70平可做到三房，总价低首付少，价格方面上比我们占优势。

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