房地产项目开发前市场调查计划书

一、调查目的

通过分析本地宏观环境、本地住宅市场和消费者倾向，以客观的市场调查为依据，提出本住宅项目可行的市场定位，为项目的开发提供依据。

二、工作周期

（）年（）月（）日——（）年（）月（）日

三、调查内容与方式

1调查内容：宏观市场环境、本地住宅市场、消费者倾向。

2调查方式：资料收集法、访谈法、观察法。

四、工作阶段内容、时间与人员安排

五、宏观环境市场调查

六、本地住宅市场调查

八、消费者调查

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今日分享： 房地产的市场调研

房地产的市场调研

（一）目的：

1、知己知彼，对区域市场进行充分了解，对竞争楼盘充分了解，对目标客户充分了解；

2、在此基础之上，对项目开发、阶段性决策、客户推介引导等方面提供决策依据。

（二）、市场调研工作的重要性

市场调查是为市场营销提供决策依据。

房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析研究，为企业预测项目经营销售状况，制定正确项目决策提供可靠依据。

（三）、销售部的市调类型大致有三类：

1、针对开发项目的市场调查

一般项目公司想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时，会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括：位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售状况，以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心项目的价格和销售情况，其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。

（1）常见错误是将报价当实际价格。

表一：

方法 途径 利弊

直接查找真实售价

到房地局有关部门查询

此种方法准确可靠，但需要有一定的社会关系

根据目标买家的承受力确定价格

确定待售物业量→确定目标买家的数量→确定目标买家能承受的价格

此种方法易于实施，但通常是目标买家的范围容易确定，数量难以确定，价格主要根据经验以及对目标买家进行取样调查判断。

销售周期估算法

一个项目的销售周期不可能无限长，发展商必须在合理的时间销售出。合理数量，最大限度取得合理利润、减少亏损以上来判断合理的价格。

此种方法计算简单，易掌握，但没有以动态发展的角度考虑问题，发展商有特殊情况的，也可能了解不到。

大量调查参照法

大量了解同类地点、同类规模、同类物业的售价，多项对此，调整可得出某个项目的合理市场价格

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                  摘要

一、调研背景

二、调研目的

三、调研内容

四、调研范围及对象

五、调研方法及步骤

六、调研人员及任务安排

七、调研时间及流程安排

八、调研费用

九、调研报告提交

十、附录

1.海南安家地产楼盘调研表

2.sanyan市房地产市场消费者调查问卷

一、调研背景

房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着海南国际旅游岛建设战略的实施，sanyan更是成为了众多房地产开发商的必争之地，为了能够更快的了解sanyan的房地产市场并且为尽快实现成为海南一流的房地产公司的愿景，我们计划要针对sanyan的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费者进行调查访问。以下两点是主要调研背景：

1.sanyan房市传统的淡季即将过去，旺季即将到来

2.公司进军海南不久，立足未稳，需要对sanyan的房地产市场有一个宏观上的准确把握。

二、调研目的

1.在sanyan传统旺季来临前，对整个sanyan市房地产市场信息包括（价格、发展趋势、楼盘开发等情况）进行全面的收集整理，为公司的20##年下半年的发展战略，营销计划提供决策依据

2.为房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场提供决策依据包括项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动

3.以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应市场发展的需求

4.提高公司的名誉度

5.通过深入广泛的实践活动提高个人的综合素质，从而使自己更好更快的和公司一起实现成长

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房地产市调方法

市场调研

一：房地产市场调研的含义

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。

调研目的

a) 对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。

b) 了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。

c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司）

二、房地产市场调研的重要性

a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；

b) 是销售稳定和提高的基础；

c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法；

d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。

三、市场调研的内容

1．地段（地点、交通、环境等）

2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）

3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）

4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）

5．面积与户型（面积与户型配比情况）

6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）

7．价格（起价、均价、最高价）

8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式）

9．销售情况（销售率等）

10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）

11．客户群体（客户群体分布情况）

12．楼盘优、劣势等

四、调研方法

1．网络调查法

通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。

2．电话调查法

直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。

3．亲临现场调查法

亲临现场调查法可采用以下几种方法：

1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能 针 对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。

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本计划书分为以下几个部分：

第一部分 工作目标 03

第二部分 工作内容及方法 04

第三部分 工作流程 19

第四部分 工作时间 20

第五部分 报告内容和格式 21

第六部分 项目组结构 22

第一部分 工作目标

本项目地块位于重庆ⅩⅩⅩ旁，贵公司希望我司提供项目市场调研、定位分析及经济可行性分析服务，解决本案住宅、商业如何合理定位及项目经济效益分析等问题。我司拟以市场调研为手段，收集基础数据，在深入分析重庆及项目周边市场的基础上，给出项目合理定位建议，并进行科学经济分析：

1、通过对宏观市场环境的研究，把握重庆市及项目片区房地产市场的市场特点和发展趋势；

2、分析项目地块优劣势，提出项目发展风险规避建议；

? 3、通过消费者研究，描述各细分市场特征,确定本项目目标客户群及营销主题； ? 4、分析消费者需求特点及项目地块性质，给出本项目产品（建筑）定位建议；

5、通过对竞争产品的研究，分析产品特点，寻求本项目独特营销思路。

6、通过对本项目的合理定位建议，结合甲方提供之真实的项目相关费用，进行科学的财务测算及经济分析。

第二部分 工作内容及方法

一、定位研究方面

1、重庆房地产市场环境研究

1-1、研究目的：分析重庆经济发展状况，以及房地产业发展现状与趋势，为项目

提供宏观市场依据。

1-2、研究内容：

1-2-1、宏观经济运行状况

? 国内生产总值及三次产业结构

? 当地固定资产投资及房地产投资开发比重

? 当地社会消费品零售总额/居民消费价格指数/房地产价格指数

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房地产市调培训

在信息技术时代，信息已与资金、材料、设备、人力并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格竞争向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研是企来营销活动中的重要组成部分。

1

一、房地产市场调研概述

市场调研的概述

市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。

市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。

市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。

市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。既可以是抽像的观念，如人们的理想、信念、价值观和人生观等。也可以是具体的习题或行为，如人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等。

市场调研的原则是遵循客性与科学性。客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确切信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应爱任何个人或管理部门的影响或“压力”。科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。

市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料，可以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布（如有协议或合同，应根据协议或合同的要求执行。）调研中发现的问题、受到的启示以及有关的建议都应在调研报告中提示，以帮助管理决策部门利用这些信息并作出相应的反应或行为。但必须强调

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市场需求咨询报告

德州经济开发区是集吸收外资、发展高科技、提高工业水平于一体，以市场促发展，以产业促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东发展关键性的一步。

项目的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。

我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为**公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。

时间安排

费用预算

经费预算编列（以人民币计算）

? 方案、问卷设计1.万元

第一阶段访谈200份、第三阶段入户费用：100份

? 督导、访问员培训试访0.1万元

? 访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元

? 抽样0.1万元

? 问卷、卡片印刷：0.1万元

? 礼品:2*400=0.8万元

小计：2.3万元

第四阶段补充调查100户(备选)

? (访问员费用与访问管理费用):20元*100=0.2万元

? 礼品:5元* 100=0.05万元

小计：0.25万元

第五阶段：走访机关、座谈会2组

? 组织实施 4000元*2=0.8万元

? 礼品: 100元*15*2=0.3万元

小计：1.1万元

第五阶段：数据处理分析，编写报告

? 数据录入清理:5*1000=0.2万元

? 计算机处理:1.5万元

? 报告撰写

（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元

小计：3.2万元

合计:8.35万元万元

咨询费用

本咨询工作的咨询费为人们币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。

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