房地产投资计划书（贺军   20126475）

一．宏观市场环境介绍

(一）宏观环境：经济形势好于20##年，政策调控坚持从紧取向

　　宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调20##年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，20##年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。

（二）市场趋势：整体市场好于20##年，去年增速前高后低

从经济环境基本向好的背景下，预计20##年整体市场好于20##年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于20##年，基数效应和市场惯性决定20##年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计20##年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与20##年基本持平。重点城市20##年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。

（三）政策环境

1.国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。

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毕 业 设 计 指 导 书

××房地产项目投资策划书 中文摘要

摘要是可行性研究的总论部分，要综合叙述研究报告中各个部分的主要问题和研究结论，并对项目可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。内容包括：项目背景、可行性研究结论、主要技术经济指标、存在的问题及解决建议。 目 录

第一章 项目概述

项目概况是对项目总体情况进行的描述和说明。

主要包括：1.项目名称以及开发建设单位；2.该项目提出背景；3.项目所具备的基本条件；4.项目的性质及主要特点；5.项目开发建设的社会经济发展前景，在城市总体规划中的地位及作用；6.项目开发宗旨、开发规模、总体构思、主要功能及主要技术经济指标；7.项目开发建设的社会、经济意义。

第二章 投资环境分析

投资环境分析内容包括：1.政治环境；2.自然环境；3.经济环境；4.社会环境；5.基础设施和配套设施等。分析时先宏观、再中观、到微观环境分析。

第三章 市场分析

市场分析的内容包括：供给分析、需求分析、租售情况分析、市场趋势分析、市场竞争分析（竞争楼盘和竞争对手分析）。

第四章 项目swot分析

一、项目概况及开发建设条件

1、土地性质综述

2、地块周围景观

3、地块环境及污染情况

4、地块周围的交通条件

5、地块周围的配套设施

6、地块临近楼盘分析

二、项目优势与劣势分析

1、项目优势分析

2、项目劣势分析

3、项目机会分析

4、项目威胁分析

三 结论：项目卖点挖掘

第五章 项目定位

一、市场总定位

二、项目定位：产品类型及档次定位、建筑风格及规划、建筑设计、配套功能、智能化系统、环境及园林绿化等内容

三、客户群定位

1

第六章价格及价格策略

1、价格厘定标准

2、价格走势策略

3、价格

4、销售价格的制定

第七章销售策略

1、 销售时机

2、 推盘方式

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第一章  总   论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

1.1.2项目性质

新建

1.1.3建设单位概况

建设单位：房地产置业有限公司

法人代表：

20##年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期B区期已经建设完成，进入装修阶段，20##年5月份投入使用，二期工程20##年3月份开工，20##年12月竣工。

公司主要开发业绩：

1、20##年在松原市投资5.3亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。

购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物广场。

1.4编制的依据和范围

1.1.4.1报告编制的依据

1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南(试用版）》[计办投资（2002）15号]（电力出版社出版）；

2、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）

3、《吉林省经济和社会发展“十一五”规划》

4、《松原市“十一五”规划》：

5、《松原市城市总体规划》：

6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；

7、建设单位提供的其他有关资料。

1.1.4.2报告编制的范围

1、项目建设背景及建设的必要性；

2、要求分析与建设规模；

3、建设方案；

4、投资估算及资金筹措；

5、财务评价；

1.1.5项目提出的背景及建设的必要性

1.1.5.1项目提出的背景

一、房地产市场前景

20##年—20##年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。

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经典房产销售计划

Ø  销售周期

按时间分为4个阶段，第一阶段（开盘前期），第二阶段（开盘热销期），第三阶段（销售中期），第四阶段（销售后期）。

第一阶段（开盘前期）

时间：进入案场售楼处至楼盘开盘

目的：早期客户积累，掌握客户意想，为开盘做准备

人员安排：置业顾问4名，销售助理1名，销售经理1名

销售道具准备：楼盘模型、施工图纸、看板、LOGE墙、楼书、宣传单片、销售手册等

工作内容：1 通过各种媒体宣传推广楼盘（媒体宣传详见广告宣传计划）

          2 客户积累

A 做好客户登记积累工作，为开盘销售做准备

B根据客户累计及登记意想情况计划制定开盘计划及销售价格

3 客户接待

A 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买

B 告之客户购买物业所须的相关手续及资料

C 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况

          4媒体宣传（详见广告媒体计划）

宣传途径：媒体广告、车体广告、引导旗、围墙广告、派报等

第二阶段（开盘热销期）

时间：开盘当月

目的：销售去划60%以上

人员安排：置业顾问4名，销售助理1名，销售经理1名

销售道具准备：五证、空白预售合同，预售合同样本及相关附件

工作内容：1 开盘销售（详见开盘销售工作计划）

2 日常销售

A 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买

B 告之客户购买物业所须的相关手续及资料

C 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况

          3 预售合同签定及银行按揭办理

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“十三五”重点项目-房地产经营项目

商业计划书

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

商业计划书，英文名称为Business Plan，是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是一份全方位的项目计划，其主要意图是递交给投资商，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。

关联报告：

房地产经营项目申请报告

房地产经营项目建议书

房地产经营项目商业计划书

房地产经营项目可行性研究报告

房地产经营项目资金申请报告

房地产经营项目节能评估报告

房地产经营项目行业市场研究报告

房地产经营项目投资价值分析报告

房地产经营项目投资风险分析报告

房地产经营项目行业发展预测分析报告

保密须知

本报告属商业机密，所有权属于****有限公司。其内容和资料仅对已签署投资意向的投资者公开。收到本报告时，接收者了解并同意以下约定：

1、当接收者确认不愿从事本报告所述项目后，必须尽快将本报告完整地交回；

2、没有****有限公司书面同意，接收者不得复印、复制、传真、散布本报告的全部和/或部分内容；

3、本报告的所有内容应视同为接收者自己的机密资料。

4、本报告不是出售或收购项目的报告。

商业计划书撰写大纲（根据项目不同稍有调整）

第一章 房地产经营项目简介

1.1 房地产经营项目基本信息

1.1.1 房地产经营项目名称

1.1.2 房地产经营项目承建单位

1.1.3拟建设地点

1.1.4 房地产经营项目建设内容与规模

1.1.5 房地产经营项目性质

1.1.6 房地产经营项目建设期

1.2 房地产经营项目投资单位概况

第二章 房地产经营项目建设背景及必要性

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目录

摘要. 1

1、行业分析. 1

1．1行业背景分析. 1

1．2行业现状分析. 3

2、企业简介. 6

2．1企业名称. 6

2．2企业定位. 6

2．3企业宗旨与目标. 6

3、网站SWOT分析. 7

4、平台架构分析. 8

4、1总体目标. 8

4、2总体架构. 8

5、网站实施计划. 9

5．1商务基础平台建设. 10

5．2网上交易平台建设. 12

5．3增值应用平台建设. 13

5．4决策分析平台建设. 15

6、市场及运营分析. 15

6．1商务基础平台. 16

6．2 网上交易平台. 16

6．3 增值应用平台. 16

6．4 决策分析平台. 16

7、发展资源分析. 17

7．1 人力资源. 17

7．2 客户资源. 17

7．3 设备资源. 17

7．4 发展资金. 18

8、营销策略. 18

8．1推广策略. 18

8．2分销策略. 19

8．3竞争策略. 19

9、融资方案简介. 20

9．1融资计划. 20

9．2资金使用计划. 21

10、主页截图. 21

参考文献. 23

摘要

随着因特网的日益普及，电子商务的应用呈现迅猛的增长势头。电子商务的推广加快了世界经济的一体化。电子商务手段的采用，使得经济生活完全打破文化习俗的影响，排除了语言交际的障碍和意识形态的差异，使整个世界联为一体。网络本已客观存在，无论你上不上去都面临着由网络带来的全球化竞争。这对我们的企业而言，明显是一个很大的挑战。网络本身所能提供的减低企业的产品成本、经营成本的作用是十分明显的，从这些功能角度说，它显然是一个潜在的已经看得见的对我们的企业比较成本发生巨大影响的现代工具手段，所以电子商务本身是我们的企业发展的一个新的增长点。

目前已有专家分析了电子商务对不同行业成本变化数据，平均水平基本定在可减低百分之一以上，这一数字应当是相当可观的。所以说，全球化既是商机，又是挑战。经济的全球化，在全球范围内配置资源，再加上电子商务的运用。经济增长和效率的提高是显尔易见的，对追求效率的企业运作的最高约束，使得我们必须正视电子商务所造成的新的经营环境。

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XX房产项目商业计划书

项目名称 项目单位 地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人

XX房地产有限公司 编制

（盖章）

保 密 承 诺

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：

妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。

项目经理签字：

接 收 日 期： _______年____月____日

●目录

◎第一部分 商业市场调查分析

◎第二部分 项目分析及定位

◎第三部分 项目投资效益评估分析

◎第四部分 项目开发规划建议

◎第五部分 招商策略

◎第六部分 项目销售推广策略

● 第一部分 商业市场调查分析 ◎第一章 商业市场分析

☉深圳市商业物业销售市场分析

深圳经济发展相当成熟，虽然与上海、香港、新加坡等国际化城市还存在一定的差距，但已具备成长为国际化城市的关键要素，深港一体化将对深圳的发展产生重大影响，未来深圳将向国际化迈进。在此经济前景下，深圳商业地产的未来没有最好，只有更好!

☉深圳市商业物业租赁市场分析

20xx年10月1日起，深圳将施行商业物业按评估价征税。这是继去年7月，深圳二手住宅交易按评估价征税后，商业物业也沿袭该政策。业内人士预计，未来商业租赁市场会有周期性上扬趋势。 ☉深圳市商业总体经营状况

☉深圳市商业特征及趋势

☉深圳市商业前景预测

☉深圳市相关商服物业楼盘调查分析

◎第二章 片区商业分析

☉片区区域定位及发展前景

☉片区交通情况

☉片区配套情况

☉片区商业概况

1.片区商业经营状况

2.片区商业特征及趋势

3.片区商业前景预测

☉片区消费状况

1.消费结构分析

2.消费能力分析

3.消费习惯分析

4.消费趋势预测

◎第三章 片区商业物业市场调研

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