XX地产项目开发工作计划安排（表）

开发商：云南XX房地产开发有限公司                                                     20##年5月

（后续）

（接上表）

（后续）

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                                                                                                                      编制：严彪

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1.目的

规范集团总开发计划管理，保证项目开发的有序进行。

2.适用范围

从关键节点计划开始，到《项目总开发计划Ⅱ》的发布。

3.术语与定义

项目总开发计划：包含关键节点、设计、报批报建、工程、采购、营销六个环节的《项目关键节点计划》、《项目设计进度计划》、《项目报批报建计划》、《项目施工进度计划》、《项目承包商采购计划》、《项目工程材料设备采购计划》、《项目营销进度计划》的分项计划、《项目总体开发进度计划Ⅰ》以及《项目总开发计划Ⅱ》。

4．流程图

5. 工作流程

5.1 编制项目关键节点计划

5.1.1 输入成果/输入部门：《项目可行性研究报告》/投资发展部

5.1.2 执行部门：企业管理部

5.1.3 输出成果/接收部门：《项目关键节点计划》/规划设计部

5.1.4 活动说明：

5.1.4.1 《项目可行性研究报告》内部评审通过后，企管部据此编制《项目关键节点计划》，提交决策委员会审核达成一致意见后，由总裁审批、签署。

5.1.4.2 企管部将总裁签署后的《项目关键节点计划》向规划设计部输出。

5.1.4.3 企管部将总裁签署后的《项目关键节点计划》知会成本管理部、工程管理部、营销管理部、项目公司。

5.2 编制项目设计进度计划

5.2.1 输入成果/输入部门：《项目关键节点计划》/企业管理部

5.2.2 执行部门：规划设计部

5.2.3 输出成果/接收部门：《项目设计进度计划》/项目公司

5.2.4 活动说明：

5.2.4.1 规划设计部根据《项目关键节点计划》编制《项目设计进度计划》。

5.2.4.2 规划设计部将《项目设计进度计划》向项目公司输出、并提交企管部备案。

5.2.4.3 企管部将《项目设计进度计划》知会成本管理部、工程管理部、营销管理部。

5.3 编制项目报批报建计划

5.3.1 输入成果/输入部门：《项目设计进度计划》/规划设计部

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房地产项目开发流程

一、 办理选址征求意见函

报建部门：发改委；取得文件：选址征求意见函的复函 预计时间：1个工作日；不收费

需提交资料：

（1）建设单位的报批函

（2）项目可行性报告

（3）房地产开发企业资质证明

二、 办理建设项目选址规划意见书

报建部门：规划局用地科；取得文件：项目选址规划意见书；预计时间：3个工作日

需提交资料：

（1） 建设项目选址申请1份

（2） 项目选址征求意见函

（3） 建设项目选址意见书申报表1份

（4） 建设项目位置示意图2份，比例尺1:20000

（5） 用地现状图2份，蓝图，1:500或1:1000的潍坊市统一坐标和

高程的地形图。

（6） 土地使用权属证明材料

办理此手续不收费，需3个工作日。

三、 办理规划设计条件审批

报建部门：规划局；取得文件：规划设计条件及红线图

预计时间：3个工作日

需提交资料：

（1） 规划设计条件申请表，1份

（2） 选址意见书及附图，1份

（3） 1:500现状地形图2份

（4） 原址建设的，需提供建设用地规划许可证及用地红线图，国

有土地使用证及界址图。

四、 办理项目立项

报建部门：发改局或发展计划委员会 预计时间：10个工作日 需提交资料：（1）项目立项申请

（2）项目可行性研究报告

（3）资金来源证明

（4）营业执照

（5）相关职能部门对项目建设的意见

（6）有资质的单位编制的项目初步设计

根据潍坊市发改委审批的潍发改投资（2007）267号《关于潍坊恒润置业有限公司中国潍坊风筝放飞基地扩建工程立项的批复》中批准了我司总用地面积333.35公顷，总建筑面积651197㎡的项目立项。审批期限为4-5年，因此不用另行申报立项。

五、 申请划定用地界限、申领用地规划条件（含环境设计） 报建部门：规划局 预计时间：3个工作日

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房地产项目开发的整个流程

（一）开发商提出开发设想——整个房地产项目开发的起点。

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究——房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地——房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》、《国有土地使用证》。

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第5章 房地产开发项目规划设计

5.1、建设规模

本项目规划规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517 M2、商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。

5.2、指导思想

1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心，以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。

2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。

3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。

5.3、规划原则

1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、安全、卫生、优美的居住环境。

2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。

3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。

4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。

5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。

5.4、建筑选型

总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性—商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。

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项目开发业务管理办法                                                     

提  纲
一、市场拓展
1、土地信息获取?????????????????????????????????????????????????????????????????（第四条，N天）
2、投资意向前期市场调研?????????????????????????????????????????????????????（第五条，15天）
3、意向土地持续跟踪???????????????????????????????????????????????????????????（第六条，37天）
4、土地公告及竞买??????????????????????????????????????????????????????????????（第七条，21天）
二、市场营销
1、项目可研前期市场调研?????????????????????????????????????????????????????（第八条，15天）
2、土地购置前期深度市场调研???????????????????????????????????????????????（第九条，15天）
3、项目启动前期市场深度研究???????????????????????????????????????????????（第十条，30天）
4、项目亮相前准备???????????????????????????????????????????????????????????（第十一条，197天）
5、项目亮相??????????????????????????????????????????????????????????????????（第十二条，60天）
6、项目公开期????????????????????????????????????????????????????????????????（第十三条，30天）
7、项目开盘销售??????????????????????????????????????????????????????????????（第十四条，15天）
8、项目日常销售???????????????????????????????????????????????????????????????（第十五条，N天）
9、项目清盘???????????????????????????????????????????????????????????????????（第十六条，90天）
三、工程建设
（一）建筑安装工程
1、规划方案设计及内部审批???????????????????????????????????????（第十七～二十一条，107天）
2、项目规划方案政府报批????????????????????????????????????????（第二十二～二十五条，90天）
3、单体工程设计?????????????????????????????????????????????????????（第二十六～二十八条，41天）
4、单体工程预算与招投标?????????????????????????????????????????（第二十九～三十二条，105天）
5、单体工程施工?????????????????????????????????? ??????????????????（第三十三～三十六条，N天）
6、单体工程竣工、验收、备案、交房???????????????????????????（第三十七～四十五条，127天）
（二）市政配套与园林景观工程
1、市政配套与园林景观方案设计?????????????????????????????????（第四十六～四十九条，197天）
2、施工图设计????????????????????????????????????????????????????????????（第五十～五十二条，75天）
3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标???????????????（第五十三～五十五条，115天）
4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收??????????????????（第五十六～五十八条，122天）
四、物业管理
1、物业招标?????????????????????????????????????????????????????????????????????（第五十九条，197天）
2、单体工程施工?????????????????????????????????????????????????????????（第六十～六十一条，N天）
3、接管验收、入住准备????????????????????????????????????????????（第六十二～六十三条，112天）
4、前期物业管理服务?????????????????????????????????????????????????（第六十四～六十五条，N天）

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