机械城项目20##年投资计划草案

一、20##年投资总资金:

我公司甘肃资金投资股份有限公司确定认缴股权资金为2000万元，持有甘肃瑞力实业有限公司股份20股，股权比例约为20%。

二、项目筹备会确定股权出资时间：

1、20##年1月25日400万元。

2、20##年3月25日600万元。

3、20##年5月15日1000万元。

三、20##年投资资金支出计划：

1、根据总建筑面积约40万㎡ 建筑密度约40% 容积率约1.3

计算出项目一期总投资约为8-10亿元。

2、依据加速资本流动，提前认筹预售商品回笼资金作为在开发的资金的支持，结合开发周期（20##年3月-20##年7月）作出如下计划。

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毕 业 设 计 指 导 书

××房地产项目投资策划书 中文摘要

摘要是可行性研究的总论部分，要综合叙述研究报告中各个部分的主要问题和研究结论，并对项目可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。内容包括：项目背景、可行性研究结论、主要技术经济指标、存在的问题及解决建议。 目 录

第一章 项目概述

项目概况是对项目总体情况进行的描述和说明。

主要包括：1.项目名称以及开发建设单位；2.该项目提出背景；3.项目所具备的基本条件；4.项目的性质及主要特点；5.项目开发建设的社会经济发展前景，在城市总体规划中的地位及作用；6.项目开发宗旨、开发规模、总体构思、主要功能及主要技术经济指标；7.项目开发建设的社会、经济意义。

第二章 投资环境分析

投资环境分析内容包括：1.政治环境；2.自然环境；3.经济环境；4.社会环境；5.基础设施和配套设施等。分析时先宏观、再中观、到微观环境分析。

第三章 市场分析

市场分析的内容包括：供给分析、需求分析、租售情况分析、市场趋势分析、市场竞争分析（竞争楼盘和竞争对手分析）。

第四章 项目swot分析

一、项目概况及开发建设条件

1、土地性质综述

2、地块周围景观

3、地块环境及污染情况

4、地块周围的交通条件

5、地块周围的配套设施

6、地块临近楼盘分析

二、项目优势与劣势分析

1、项目优势分析

2、项目劣势分析

3、项目机会分析

4、项目威胁分析

三 结论：项目卖点挖掘

第五章 项目定位

一、市场总定位

二、项目定位：产品类型及档次定位、建筑风格及规划、建筑设计、配套功能、智能化系统、环境及园林绿化等内容

三、客户群定位

1

第六章价格及价格策略

1、价格厘定标准

2、价格走势策略

3、价格

4、销售价格的制定

第七章销售策略

1、 销售时机

2、 推盘方式

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房地产项目投资分析报告

一、说明

1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。

项目面积参数表

二、项目成本开发成本估算：

 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各种税费，管理销售及财务费用，不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长，本案采取静态分析法进行估算，各项费用详见下表。

（一）土地费用

（二）前期工程费估算表

（三）建安工程费

（四）基础设施费

                                                                         表 4-5

（五）开发期税费估算表

                                                                         表4-6

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下面我给大家介绍一下房地产投资项目分析方法。我是建设部标准定额研究所李明哲，我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位，房地产投资项目分析方法是建设部和我们单位编了一本房地产投资项目分析方法，还编了一本房地产开发项目经济评价方法与案例，针对房地产开发项目在经济层面怎么做，下面我就简单介绍一下。

一、 房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域

1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。

比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行可行性研究；比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。

2、可行性研究还可以用于房地产的规划。

大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。

这是法国Ladefense，这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是19xx年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得这个地区整体上可持续发展。为此，19xx年成立的一个委员会。这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。 现在我们再来看这个现状，等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到19xx年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是

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房地产项目投资分析报告

一、说明：

1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。

项目面积参数表

 表1-1

二、项目开发成本费用的估算：

本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：

(一)土地费用

       表2-2

(二)前期工程费估算表

表3-3

（三）建安工程费

表4-4

（四）基础设施费

表4-5

（五）开发期税费估算表

表4-6

（六）不可预见费

表4-7

（七）管理销售费用

表4-8

（八）投资与成本费用估算汇总表

表4-9

三、投资计划与资金筹措：

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。

投资计划与资金筹措

表4-10

四、项目销收入的测算

本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m²,三层建议售价****元/m²,（均价****元/m²）。地下停车场，建议售价*万元/车位。

表4-11

说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。

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房地产的项目投资

操作程序

第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机

第2操作环节：房地产投资决策的程序设计

第3操作环节：房地产项目投资的阶段性分析

第4操作环节：把握房地产投资时机的要点

使用说明

有人说，发展商的企业就是“项目投资”。我们发现，许多成功项目背后最精彩的环节便是投资；或四两拔千斤，或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的，这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点，在 现实中仍要靠发展商的长袖善舞。

第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机

一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始，到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长，一般为40~50年，高者上百年，所以为方便房地产投资分析，将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。

（－）论证设计阶段

指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段，房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目建议书）。认可后，紧接着搞出一个精包装（项目可行性研究报告）。认可后，委托设计人员搞出项目设计方案。

（二）第措资全阶段

指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段，房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资，从而落实项目建设需用资金。

（三）项目建设阶段

指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段，房地产开发商选定承包公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务。

（四）项目试运营阶段

指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段，房地产开发项目各部分逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下来。此阶段时间较短，一般一年左右。

（五）项目正常运营阶段

指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段，房地产开发项目

提供服务并获取利润，且收支变化幅度较小。

（六）项目设备区农阶段

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“十三五”重点项目-房地产投资项

目商业计划书

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

商业计划书，英文名称为Business Plan，是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是一份全方位的项目计划，其主要意图是递交给投资商，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。

关联报告：

房地产投资项目申请报告

房地产投资项目建议书

房地产投资项目商业计划书

房地产投资项目可行性研究报告

房地产投资项目资金申请报告

房地产投资项目节能评估报告

房地产投资项目行业市场研究报告

房地产投资项目投资价值分析报告

房地产投资项目投资风险分析报告

房地产投资项目行业发展预测分析报告

保密须知

本报告属商业机密，所有权属于****有限公司。其内容和资料仅对已签署投资意向的投资者公开。收到本报告时，接收者了解并同意以下约定：

1、当接收者确认不愿从事本报告所述项目后，必须尽快将本报告完整地交回；

2、没有****有限公司书面同意，接收者不得复印、复制、传真、散布本报告的全部和/或部分内容；

3、本报告的所有内容应视同为接收者自己的机密资料。

4、本报告不是出售或收购项目的报告。

商业计划书撰写大纲（根据项目不同稍有调整）

第一章 房地产投资项目简介

1.1 房地产投资项目基本信息

1.1.1 房地产投资项目名称

1.1.2 房地产投资项目承建单位

1.1.3拟建设地点

1.1.4 房地产投资项目建设内容与规模

1.1.5 房地产投资项目性质

1.1.6 房地产投资项目建设期

1.2 房地产投资项目投资单位概况

第二章 房地产投资项目建设背景及必要性

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