衡水恒基置业房地产开发有限公司

20xx年下半年营销计划

前 言

枫尚奥园自20xx年04月份启动销售以来，进展还算顺利，虽然遇上全国政策性打压，本地市场低迷期，但因交通局团购优惠力度大，仍然做到了开门红。由于时间紧迫也给资金储备带来了很大的压力。由于目前施工进度加快，为了实现解决项目资金问题，下半年必须进行攻坚战。为了使整体项目形象在故城市场上赢得良好的回应，且避免20xx年资金链条的不良衔接，在整体房地产市场形势依然严峻的局面下，要求我们提早制定出切实可行的的营销计划，在执行的的过程中紧密结合市场变化，并及时调整营销以及推广思路。基于此，将20xx年下半年营销及广告推广计划制定出来，上报公司领导。内容如下：

一、 计划时间安排：

20xx年7月15日—20xx年2月15日，划分为紧急促销期、热销期、持销期三个大阶段。其中紧急促销期为8月15日至10月15日，热销期为11月15日至20xx年2月10日，其他时间为持销期。

二、 营销计划：

分为营销计划+营销管理+推广计划三个部分+保障

（一）销售计划

1、 销售目标

2012下半年总体销售任务为5000万元，以下为根据此销售目标值制定的销售任务额表格。

2、 销售任务完成时间 ，见表（一）：

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3、 放盘计划 结合20xx年销售任务额，半年销售额为5000万元，需要在7个月内完成，故需要对房源销控做出调整，如下：

1）20xx年10月底放出一期二批房源，以确保销售房源的充足性。

2）紧急促销期及持销期以消化一期首批剩余房源为主。

3）热销期主要以一期二批房源为主。

4）如销售状况良好再加放二期部分房源或按当时形势进行房源调整。

4、 价格策略

改变目前的价格虚高而成交价不高的现况，适当调高二、三楼层价格，逐步收缩优惠幅度，从而使实际成交价提高，达成盈利目标。

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9月份楼盘营销计划书（周超）

① 卓弘高尔夫：

② 保利上城:

③ 广业城学府道:

④阳光天健城:

⑤熙和园：

⑥中海康城：

⑦旭源瑞景轩：

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碧水家园二期营销策划书

一、城区总体住宅市场形势分析

1、江都经济较快发展

20xx年江都GDP为230.2亿元，比上年增长15.8%；人均GDP为22851元，比上年增长15.9%。

20xx年江都GDP为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。

按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，预计20xx年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到32000元左右。

2、居民收入稳步增长

20xx年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3%；20xx年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长15.8%。

20xx年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长19.1%和14.4%；20xx年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%。

预计20xx年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。

3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观

（1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力

20xx年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。

20xx年江都商品房施工达到188.90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平米（6480套）。

20xx年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米，而20xx年商品住宅均价达到3421元/平米，目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！

碧水家园二期营销策划书

此外，20xx年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长7.7%。

按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均3.5人、城区家庭平均年收入约4.5万元计算，则房价收入比在9以上，远超过6-8的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。

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20xx年10月营销推广计划

第一部分 20xx年9月营销推广总结 【月度推广策略阐述】

? 整合策略：线上从小户推售回归城市官邸形象，媒介推广（LED、蓝房网）；线下活动持续活跃，抓住恰当节点（教师节、

中秋节），聚拢准确圈层，利于小高层认筹，加速开盘进程。

? 形象节点：九月初御和园线下周末活动，甜点DIY锁定小高层认筹客群。利用教师节释放优惠政策，以限时优惠调动客群

认筹紧迫感；配合中秋节节点举行中秋酒会，以高品质活动让御和园身份再次深入客群，加速官邸销售以及小高层的认筹。9月23日上午火热开盘。签约59套，周末两天陆续成交，26号为63套。

【媒体发布及工作记录】

【销售数据反馈】 ? 来电情况： ? 来访情况：

备注：此部分数据需要开发公司补充完整。

第二部分 20xx年10月营销推广计划

【营销情况】

产品线1： A区清水：9月23日开盘，推出75套房源，去化63套，目前剩余产品集中为113平全跃及3套顶层； 产品线2： 加推新湖，E区243套房源，69-96平精装小户型； 产品线3： 官邸大宅，现销售50余套，稳步去化。

【营销推广节奏】

【营销策略阐述】

? 加推E区，全方位蓄客收筹：御和园今年为达到销售目标，加推E区精装点式楼，利用全方位资源蓄客.

重新定位目标客群：通过分析，御和园是整体稳定的高端豪宅定位，相应客群年龄在30岁以上，有身份、有地位，与创新的全跃户型和E区的相应客群不相符合。真正的客群应该属于优越的、多金的、迷恋城市繁华的都市白领、富二代等追求高品质生活的年轻人。

E区与跃层客群呼应：启动E1的销售，E1户型69-96平，精装小户，与跃层客群较吻合。因此配合E区推广、销售找寻恰当客户，根据面积需求，由置业顾问引导，消化剩余跃层产品。

户外信息释放、园区物料告知老业主，新湖会老带新优惠政策、小高层原累积客户、线下十一活动蓄客、沈北会所开放资源互动、短信发布等等，紧抓诚意客户

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××楼盘销售广告计划方案

一、项目销售广告目标

（一）总目标

根据本案营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出重点，彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。

（二）广告目标综述

1．树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。

2．保证楼盘销售顺利进行，配合20##年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。

3．树立本企业形象及本案项目的楼盘形象，强化本案“×××××”的居住理念及推广主题。

二、本项目产品特点及目标市场分析

（一）项目SWOT分析

经过对本项目的调查，得出如表8-7所示的SWOT分析结果。

表8-7   ××项目SWOT分析表

（二）项目广告目标市场

根据本案的特点及上述的SWOT分析结果，初步确定本案的目标市场可包括：

1．第一目标市场：××市本地（包括城区和郊县城镇）；

2．第二目标市场：××市周边地区（如××市等具有潜在购买力的地区）。

（三）目标消费群定位

在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。

1．按购房动机：（1）居住者；（2）投资者。

2．按地理位置：

（1）××市本地人及在××市工作的外地人；

（2）周边地区想将本案作为第二居所的人士。

三、本案的广告推广计划

（一）广告诉求重点

结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮流展示，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。

1．项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。

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南宁市仁德房地产

开 发有限责任公司来宾分公司

缤纷江南20xx年11月

营销计划报告

前 言

缤纷江南项目开盘销售情况基本达到预期，项目配合投入适量广告掀起销售小高潮，随着一期开盘活动的结束，1号楼的推售进入收尾清货阶段。在目前来宾楼市各楼盘推货进入了推新货、清余货的年底大冲关阶段，各大楼盘都在布局年底的冲量，广告投放量也将逐步增加，现结合项目现状及来宾市房地产市场特点，制定缤纷江南11月营销计划报告，以期进一步提高销售签约率，以便达成以下营销目标：

1、在投入适量广告的情况下，以来宾首届房展会为契机，根据市场状况适当调低项目销售单价，力争在20xx年元旦前完成80%的销售目标；

2、进一步提高高层宽景单位的销售量；

3、强化项目高端品质优势，重塑项目市场形象，增强客户购买信心，为高层做好铺垫。 以下为具体报告内容：

一、来宾当前楼市现状分析：

（一）来宾楼市房价小幅上涨但销售明显放缓

4.17中央出台“国十条”房产新政，该政策打压投资、投机性购房行为，鼓励自住性购房，受此影响，全国楼市价格波动明显；20xx年来宾楼市正处于上升周期，客户以刚需自住客为主，投资客比例较少，但目前整体房价处在2500—3200元/㎡区间，因此近期来宾楼市销售呈价平量缩态势。

（二）前大半年销售平平，下半年供应量猛增，市场竞争加剧

受国家宏观调控政策影响，以及市场的观望情绪，今年上半年来宾楼市表现相对平平，尤其是小高层、高层的销售量不理想，裕达·中央城、天辰广场、富城国际等楼盘的高层销售情况不乐观。传统房地产销售旺季——金九银十已经过去，各大楼盘都有较大的推售压力，为在年底前完成今年推售业务，各楼盘逐步加大了推广力度并提前启动推广及预约。据统计预计今年年底前来宾市场总体供货量近千套，因此，随后三个月的市场竞争将日益激烈；

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南宁市仁德房地产

（三）大户型、高层滞销

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锦江半岛20##年度营销计划

13年房地产市场估析：

房地产行业背景

宏观调控下的房市：

自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量的的势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体的“助力”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。

行业苦行下的楼市：

仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。

需求分析:

行业上升期。地产行业还是稳步看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金10年后将来会迎来白银10年，不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户的选择模式。

为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案；（悲观部分，另做阐述）

第一部分：销售部署

一、20##年度存量解读

依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，锦江半岛在20##年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。

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