商业地产招商分析

一  项目介绍

天润城家居广场地处天长未来的城市中心，地块周边主要道路有天康大道（北），平安路（东），广陵路（南），仁和路（西）。地形较为平整，地势南高北低，整块区域基础设施相对完备，条件优越，天康大道及平安路均为城市的主干道，是天长地区目前规模最大的专业建材市场。该项目总投资2.5亿，总建筑面积20万方，一期10万平方家居商铺达100%招商，二期项目20##年4月16动工，二期三栋家居精品管延续一期的市场格局、四栋18+1层小高层，住宅总面积20000平米，购物商场30000平米，地下停车场10000平米。预计完工日期：20##年×月×日  交房日期：20##年×月×日

（另附项目鸟瞰图）

二  市场调查

为项目二期做好更精确的定位，初步调查到天长主要建材城的租金价格如下：

广厦家具城：沿街一年一涨价，40㎡ 一年12000元  平均25元／㎡／月

            门口位置是90㎡  一年40000元       平均37元／㎡／月

            内部一层：28元／㎡／月    二层25元／㎡／月  没有物业管理费用，水电可优惠；

天长装饰城：楼上与楼下价格相差很小，二层160㎡一年19000元  物业费用1800元，今年160㎡租金要涨到20000以上。 沿街的位置：25元／㎡／月;

天康装饰城: 路东边沿街  49.9元／㎡／月  一年22000元

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商业地产招商策划的程序

一、确立目标

招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面:第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中，首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度；或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。

二、广泛搜集各方面资料

招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在招商策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。

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商业地产招商计划书

一． 项目介绍： 

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。 

二． 产品定位优势： 

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。 

三． 交通概况： 

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。 

四． SWOT分析： 

1、S——优势 

（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 

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目 录

商业招商概括 2

招商策略 5

大型商业物业招商策略 5

本案场分析（飞洲国际广场） 11

优势 13

弱势 14

机遇 14

本案招商策划方案 15

一、招商原则 15

二、招商策略 15

三、品牌形象定位 15

四、实施方案（分割出租） 16

五、商场布局 17

六、人员配备计划： 18

七、招商人员岗位职责 18

八、商场租金预测 20

周边租金调查 20

本公司推荐方案 26

后续：商场招商管理 27

招商管理原则 27

商业招商概括

完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。

制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。

第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：

1、 招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。

2、 大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

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城市综合体商业地产

招商方案

 

 

 

 

 

一．正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：、

利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二．业态规划与商业布局

略招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：

1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三．招商内容

正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标 餐饮娱乐

顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施

婚礼殿堂及白领演艺中心

5层 热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方 ，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

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商业地产招商策划代理合同书

甲方：   房地产开发公司                      

乙方：房地产营销策划有限公司

根据有关法律法规，甲、乙双方本着平等、互利、长期合作的原则，双方经充分沟通和友好协商，就甲方在广西百色开发建设的    地块                  项目，委托乙方负责招商定位、招商代理、全案策划及营运管理等服务事宜，签订本合同，以资共同遵守。

一、项目简介

甲方开发的     地块项目，位于                       ，甲方委托乙方提供本合同约定服务内容所涉范围为：                       ，（以下简称“项目”）。

二、乙方提供的服务

根据本合同约定，乙方应向甲方提供的服务应分为项目前期调研定位，招商策划代理和营运管理三个阶段。

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房地产招商计划书

一、 xxx园小区介绍

昊天园小区位于北二环路砀山路与星火路交叉口（省立友谊医院旁），规划总建筑面积50万平方米，规划住宅总套数约4000套，居住人口约为12000人的亚热带风情的大型高档现代化小区。小区配套设施齐全，幼儿园、邮局、银行、通讯等基础配套设施完备。

小区位于新站区靠近中心位置、被瑶海区商圈包围，紧邻东边的瑶海区工业园和西边的庐阳区产业园，与北边的新站区产业园仅一条路之隔。小区紧靠省立友谊医院（三甲医院），学校、休闲、娱乐等基础配套设施齐全，交通系统比较发达便捷。

昊天园预计总计人口为12000人，其中一期人口约2200人，现已经交房使用，二期正在建设中。小区正南面的璟泰·华秀苑是新建成的高档新型小区，主要是高层居住楼，居民已经入住完毕；正北面的兴海苑是合肥市城市北部工业开发的重点项目和安置附近大量城镇居民的重点工程，项目一期入住保守估计月2万人，二期工程已正在进行中；东边的铁净苑小区是本区较早的小区，已经发展成熟，人口约为1万人。此区的星火路连接昊天园社区、华秀苑小区、兴海苑小区、新站工业园、铁净苑小区，是此区人员进出的必由之路，人流客流量较大。

二、 xxxx商业街定位

我们倾力把商业街打造为时尚、浪漫、休闲的特色商业街。 在星火路上的所有商铺为商业街自有的前提下，我们对商业街统

一规划、统一设计、统一布局、统一招商，努力营造特色商业氛围和文化品味，以体现“新、奇、特”的全新商业街。

我们总体对商业业态进行有效控制、管理，有计划的为进驻商家提供良好的商业环境和条件，力争提高商业街的声誉和市场竞争力，最终为进驻商家带来最大化的投资回报。

三、 招商意向对象

公司对商业街业态进行整体规划和全面控制，对意向进驻商家进行筛选、控制，选择符合商业街定位与整体商业环境的商家。

公司拟定向诚招以下商家：休闲酒店、茶艺咖啡吧、雪茄吧、画廊、陶瓷店、玉器店、古玩字画店、工艺美术商店、手工坊、民间工艺、军模店、时尚服装店、新潮家纺店、婴儿游泳馆等。

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